2023 年可靠收入的最佳房地产投资信托基金

如果你打算提高你的 现金投资收益 到 2023 年，REIT（房地产投资信托基金）的职位可能会帮助您做到这一点。

房地产投资信托基金是拥有或资助房地产的派息实体。 他们可以通过租金、房产销售、利息收入或以上所有方式赚钱。

房地产投资信托基金具有特殊的税收地位，要求它们将至少 90% 的应税收入支付给股东。 对于盈利的房地产投资信托基金，这一要求可能会带来比蓝筹股或投资级债券更高的投资收益。

提醒一句， 股息收益 是按股价计算的累计年度股息支付股息。 因此，每年支付 10 美元股息并以 100 美元交易的 REIT 收益率为 10%。

感兴趣吗？ 继续阅读 REIT 投资速成课程。 您将了解收益率和可靠性之间的权衡、收益率最高的房地产投资信托基金的常见风险、最佳房地产投资信托基金投资以及如何为您自己的投资组合挑选可靠的房地产投资信托基金。

产量比。 可靠性

作为投资者，您通常会在风险和回报之间做出权衡。 如果你想要稳定，你就投资于发展缓慢、成熟的公司。 如果你想要快速增长，你必须接受更高波动性的可能性。

对于房地产投资信托基金，收益率和可靠性之间的关系也是如此。 产生非常高收益率的房地产投资信托基金可能不太可靠。 像发条一样产生收入的房地产投资信托基金支付的收益率更为适中。

好消息是，您可以在产量可靠性范围内选择最佳位置。 那里有足够的房地产投资信托基金，因此您可以根据自己的舒适区调整您的投资组合。

您将在下面了解有关选择最佳房地产投资信托基金的更多信息，但您可以从两种通用方法中进行选择。 您可能会为您购买的每个 REIT 定义一个狭窄范围的筛选标准。 或者，您可以撒一个更大的网，并在总体上找到您的平衡点。 例如，您可能会投资一些激进的房地产投资信托基金，并将它们与更保守的头寸一起持有。

随着通货膨胀率超过 40%，达到 7 年来的最高水平，派息股票提供了战胜通货膨胀和产生可靠收入流的最佳方式之一。 下载《福布斯》股息专家约翰·多博斯 (John Dobosz) 的特别报告“五只派息股战胜通货膨胀”。

最高股息房地产投资信托基金

就背景而言，2022 年基准的股息收益率 富时纳瑞特全房地产投资信托指数 介于 3.1% 至 4.3% 之间。

如果您的目标是高于平均水平的收益率而不承担过多风险，您可以找到收益率为 4% 至 8% 的不错选择。 你会在下面看到其中的一些。 高于 10% 的收益率是可以实现的，但它们可能会涉及股价和股息金额的更大波动。

Invesco Mortgage Capital：高收益 REIT 示例

一个典型的例子是抵押房地产投资信托基金 景顺抵押贷款资本 (IVR). IVR 的股息收益率是同类产品中最高的，约为 20%。 但在利率上升、房地产价值下跌和金融市场谨慎的压力下，REIT 在 2022 年举步维艰。

2022年二、三季度IVR录得 每股净亏损 分别为 3.52 美元和 2.78 美元。 该公司还将第三季度股息从每股 0.90 美元下调至 0.65 美元。

值得注意的是，IVR 完成了一个 10对1反向股票分割 今年早些时候。 反向股票分割不会改变公司的资本化——它们只会将市场价值重新分配到较少数量的股票中。 由于拆分后每股代表公司的更大份额，因此股价上涨。 增加通常对应于分流比。

拆分前，IVR 的交易价格低于每股 2 美元。 拆分后，股价上涨超过 900% 至约 17.50 美元。 现在，六个月后，IVR 已经跌破 13 美元。

所以，是的，IVR 的收益令人印象深刻。 但它伴随着股价持续下跌和额外股息削减的风险。 对于许多投资者来说，这种权衡是不值得的，尤其是在经济前景仍不明朗的情况下。

需要注意什么

一些投资者会对 IVR 和其他抵押 REITs 持相反的观点——潜在的问题是暂时的。 在这种情况下，这些受挫的房地产投资信托基金可能会有很多长期上涨空间。

如果那是您的想法，请在购买前计划进行彻底的分析。 特别注意股价下跌的性质、商业模式的可行性和房地产投资信托基金的债务水平。

1、股价下跌的持续时间和幅度。

股价下跌在数学上推高了股息收益率。 因此，您的最高收益 REIT 期权通常显示价格下跌趋势。

深入了解这一趋势。 股价下跌了多长时间，领导层对此有何评论，根本原因是什么？ 如果潜在问题是外部的，那么 REIT 的管理比同行更好还是更差？

2. 过时或过于复杂的商业模式。

当 REITs 过于集中于错误类型的租户或房产时，它们可能会遇到麻烦。 专注于多年来人流量一直在下降的室内购物中心就是一个例子。

另一个黄旗是复杂的商业模式。 复杂性增加了风险。 例如，抵押房地产投资信托基金买卖抵押贷款和抵押贷款支持证券，因此它们比股票房地产投资信托基金对利率变化更敏感。 根据他们融资的抵押贷款类型，违约风险也可能是一个因素。

3.负债过多。

房地产投资信托基金将其应税收入的 90% 支付给股东。 这并没有为业务扩张留下太多资金。

他们通常使用债务来解决这个问题。 新借款可以为房地产收购提供资金，从而增加利润、现金流和股息。

房地产投资信托基金的高杠杆率并不罕见。 但债务可能很快变得难以管理——尤其是在不断变化的经济条件下。 房地产投资信托基金的杠杆率不应如此之高，以至于它无法吸收入住率较低、利率较高或财产价值较低的暂时时期。

最佳房地产投资信托投资

对于大多数投资者而言，最好的房地产投资信托拥有可持续的商业模式、可靠的现金流和可管理的债务。 这些不会带来令人瞠目结舌的两位数收益——但它们确实在一致性和可靠性方面赢得了更高的分数。 十个例子见下表。

即使在低水平，通货膨胀也会摧毁财富，但以目前的速度来看，它是彻头彻尾的致命的。 用提高派息速度快于通货膨胀的股息股票来保护自己。 下载《福布斯》股息专家约翰·多博斯 (John Dobosz) 的特别报告“五只派息股战胜通货膨胀”。

REIT 收益率对比。 股票收益率：记住税收

查看上面的列表，您可能会得出结论，房地产投资信托基金的收益率似乎高于传统股票的收益率。 从某种意义上说，你是对的。 但房地产投资信托基金和股息股票收益率之间的实际差异将比你想象的要小。

大多数房地产投资信托基金的股息作为普通收入征税。 美国公司和符合条件的外国公司的股息通常按较低的资本利得税率征税。 因此，虽然您可以通过房地产投资信托基金获得更高的收益，但税收会消耗部分差额。 您可以通过在传统 IRA、Roth IRA、401 (k) 等税收优惠账户中持有房地产投资信托基金来暂时避免该问题。

就上下文而言，最高所得税率为 37%，而最高长期资本利得率为 20%。

如何挑选最好的 REIT 股票

您很聪明地制定了自己的流程来挑选适合您的目标和风险承受能力的房地产投资信托基金。 许多 REIT 投资者通过 REIT 类型、商业模式、股息记录、收入和现金流量生产以及杠杆来筛选他们的选择。 下面是关于其中每一个的一些提示，它们将帮助您设置自己的参数。

如果您想要进行有趣的练习，请尝试将这些指南应用于上表中介绍的十个房地产投资信托基金。

1. 了解你的选择

房地产投资信托基金有很多种。 主要的房地产投资信托基金类型是：

• 拥有财产的股权房地产投资信托基金
• 为房地产融资的抵押房地产投资信托基金
• 混合房地产投资信托基金，拥有财产并为其融资

股权型、抵押型和混合型 REITs 可以根据它们专攻的财产类型进一步分类，例如：

• 零售店面和购物中心
• 工业地产，包括仓库和制造设施
• 住宅，例如公寓楼
• 医疗机构和医院
• 自存储属性
• Timberland
• 农田
• 基础设施，例如手机信号塔和数据中心

在投资中，最简单的选择往往是最好的选择，尤其是对于新手而言。 例如，您可以从专门从事住宅或零售空间的股权房地产投资信托开始。 这可能比抵押房地产投资信托或基础设施房地产投资信托更能引起您的共鸣。

2.熟悉商业模式

您应该了解 REIT 今天如何赚钱以及收入增长将如何继续前进。 查看 REIT 的租户概况、平均租期和入住趋势。 另请通读年度报告和其他文件，以了解 REIT 的增长和收购战略。

3.回顾分红历史

最好的房地产投资信托基金在股息支付和股息增加方面有着良好的历史。 股息增加显然有利于您的净资产并提高投资组合的效率。 不仅如此，股息增加表明房地产投资信托基金并未停滞不前。 从长远来看，可持续的股息增长需要业务增长来支持它。

4. 检查收入和现金流趋势

如果您看到股息增长的记录，您还应该看到收入和现金流量的增加。 分析这些趋势。 收入增长了多少，增长了多长时间？ 与 REIT 最接近的竞争对手相比，增长情况如何？ 长期债务是否以同样的速度增长？

对于现金流，一个值得关注的流行指标是 FFO 或运营资金。 FFO 是业务活动的收入加上折旧和摊销的非现金支出。

FFO 不包括利息收入或财产销售收益或损失，因此它是衡量经营业绩的一个很好的指标。 这就是为什么房地产投资信托基金及其分析师经常提到每股 FFO 而不是更一般的指标，即每股收益。

您可以在其公开财务报表中找到 REIT 当前和历史的 FFO。

5.分析资产负债表

债务可能是房地产投资信托基金的风险，因此有必要对资产负债表进行审查。 要将 REIT 的杠杆率与其同行进行比较，请关注债务权益比率和债务比率。

• 负债权益比率： 该比率告诉您房地产投资信托基金在为企业提供资金时使用了多少债务与股权。 您将债务权益比计算为总负债除以总权益。 3:1 的比率意味着企业由 75% 的债务和 25% 的股权融资。 房地产投资信托基金可以支持 2.5:1 至 3.5:1 范围内的高债务权益比率。
• 资产负债率： 债务比率通过将总资产除以总负债来衡量偿付能力。 超过 60% 的高负债率会限制 REIT 未来的借贷能力。 Nareit 报告称，公开交易的股权房地产投资信托基金的债务比率为 34.5%。

2023 年收益型房地产投资信托基金

如果您准备在 2023 年投资 REITs 以获得收入，请首先确定您在收益率可靠性范围内的最佳位置。 如果您不确定，就保守一点。 选择具有简单易懂的商业模式的 REITs，这些模式在支付和增加股息方面有着长期的记录。

作为任何投资的最佳实践，不要全力以赴。将您的高收益房地产投资信托基金与传统股票和固定收益头寸一起持有。 这就是您如何在增长潜力和稳定性之间取得良好、可持续的平衡——这是在股市积累财富的关键。

五只股息最高的股票可以战胜通货膨胀

许多投资者可能没有意识到，自 1930 年以来，股息提供了股票市场总回报的 40%。 更鲜为人知的是，它的巨大影响在通货膨胀时期甚至更大，占股东收益的 54%，令人印象深刻。 如果你想增加高质量的股息股票来对冲通货膨胀， 福布斯的投资团队发现了 5 家基本面强劲的公司，它们在价格飙升时仍能保持增长。 在此处下载报告。