亲爱的税务人员：'如果我卖掉现有的房子来偿还新房的贷款会怎样？ 我欠多少税？

我了解，如果在三年内将其用于购买另一所房屋，则房地产销售的任何利润均无需纳税。 我的问题是，如果我买了另一所房子，然后卖掉我现有的房子来偿还新房的贷款，会发生什么？

购买和销售的顺序重要吗？

考虑市场

亲爱的考虑市场，

我要轻轻地让你失望。 你说房地产的利润如果在三年内用来买房就可以减税，但会计师告诉我这实际上是一个旧规定，现在已经不在账面上了。 所以你不走运。

至于买卖：你希望赚取利润，尽量减少你的纳税义务，并保留你所有的记忆。 出于税收目的，购买和销售的顺序无关紧要。 您不必急于购买另一所房子。

“主要居所收益排除现在确实 不能 亚特兰大 Carr, Riggs & Ingram 的合伙人杰弗里·奥尔森 (Jeffrey Olson) 说，他专门研究与房地产相关的税务问题。

美国国税局将让您保留出售房屋的利润免征资本利得税， 有一些条件. 您必须拥有该房屋至少两年，并且在过去五年中有两年在其中居住（但不必连续）。

免税

根据美国国税局的规定，个人和已婚夫妇单独申报的前 250,000 美元利润免征资本利得税。 对于共同申报的已婚夫妇，资本利得免税额增至 500,000 美元。

对于联合申报的已婚夫妇，只有一个配偶必须拥有它。 但每个配偶都必须满足使用要求。 奥尔森指出，两年的所有权和使用不一定是一个连续的时期。

“后续购买不会影响计算，”位于洛杉矶的 Seltzer Business Management 总裁 Rob Seltzer 说，他与客户一起处理税务问题，其中包括房地产交易。

“唯一重要的购买是购买你正在出售的房屋，”他补充道。 换句话说，您不必担心任何类型的再投资要求，但您确实需要了解资本收益排除的其他资格规则。

税法中的皱纹

也就是说，如果您在五年期间出租了您的房屋，将您的部分住所变成了家庭办公室，或者进行了装修并要求对装修进行折旧扣除，那么税法就会出现问题。

卖房子变得更加复杂。 房价正在下降，但仍处于高位。 与此同时，抵押贷款利率 往上走 卖房子需要更长的时间。 购房者情绪最近受到打击 历来最低点。

人们通常先卖出，然后再买入。 但是，如果您负担得起，您可以购买新房，然后出售您现有的房子，并将出售所得用于您刚购买的房子的抵押贷款。

山姆大叔的税法并没有强迫您在一个变得更加困难的市场中遵守时间表进行买卖。 在此期间不要让自己承受任何不必要的压力。

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谢谢阅读。 我想帮助您更广泛地思考影响您税收的问题。 我不提供税务建议，只是想了解一下税收规则和经济状况的漩涡对您的钱包意味着什么。

我是为那些带着顺从的态度面对税收的读者而来的。 你只是不太喜欢税收，我明白了。 我曾经是那个人。 在行话的背后，把你的税收想象成一个迷宫——最后是钱。 或者你需要避免的陷阱。