欧洲正准备迎接急剧而突然的房地产逆转

（彭博社）——伦敦和法兰克福豪宅的动荡让我们得以窥见等待欧洲房地产投资者的损失，因为他们正面临有记录以来最剧烈的逆转。

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从令人担忧的伦敦金融城办公楼再融资过程到德国金融中心德国商业银行大厦的紧张出售，随着贷款市场因利率迅速上升而陷入困境，投资者正争先恐后地寻找弥合融资缺口的方法。

随着欧洲各地的贷方获得年终评估结果，未来几周将开始进行现实检查。 估值的大幅下跌可能会导致违反贷款契约，从而引发从强制出售到注入新现金的紧急融资措施。

私募股权公司 Apollo Global Management 的合伙人 Skardon Baker 表示：“欧洲将经历 10 年宽松货币政策的大放松。” “痛苦和错位的程度超出了范围。”

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根据贝叶斯的一项调查，欧洲银行业管理局的贷款、债券和其他债务总额约为 1.9 万亿欧元（2.1 万亿美元）——几乎相当于意大利经济的规模——以商业地产为抵押或延伸至欧洲和英国的房东商学院和彭博汇编的数据。

其中大约 20%，即约 390 亿欧元，将在今年到期，而迫在眉睫的紧缩标志着全球金融危机后为遏制房地产贷款风险而设计的法规的首次真正考验。 这些规则最终可能会使修正变得更加陡峭和突然。

“我认为重估的速度将比过去更快，”法国保险公司 Axa SA 投资管理部门实物资产业务负责人 John O'Driscoll 表示。 “随着潮水退去，人们开始暴露在外。”

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欧洲的贷方将受到新法规的刺激，对不良贷款采取更积极的行动。 与十多年前的上一次房地产危机期间相比，他们的状况也更好，因此可能不太愿意让问题恶化。 这给借款人带来了负担。

在 2008 年金融危机之后，大多数银行都不愿意收回不良贷款，因为这样做会导致巨大损失——这种做法被称为“延期和假装”。 根据关于不良贷款的新规定，贷款人将不得不为预期而非应计损失计提准备金。 这意味着他们没有动力坐以待毙并希望资产价值回升。

到目前为止，估值还没有下降到足以让高级债务——通常由银行持有的贷款——处于低位的程度，但这种情况可能很快就会改变。 CBRE Group Inc. 评估的英国商业地产去年下降了 13%。 下半年下降速度加快，该经纪商仅在 3 月就下跌了 20%。 高盛集团分析师预测，总跌幅可能超过 XNUMX%。

然后，银行可能会在价格进一步下跌之前采取行动，并冒着信贷损失的风险，迫使负债累累的房东做出艰难的选择。 对于那些面临债务到期的人来说，问题变得更加棘手。 贷款人正在降低他们愿意借出的房产价值数额。 这意味着较低的评估可能会造成双重打击，增加资金缺口。

Federated Hermes Inc. 资产贷款主管 Vincent Nobel 表示，“银行的胃口越来越低，而且会一直保持在较低水平”，直到有迹象表明市场已经触底。解决问题就是把它变成别人的问题。”

迄今为止，瑞典一直是危机的中心，房价预计将从峰值水平下降 20%。 该国的上市房地产公司在过去 30 个月中损失了 12% 的价值，瑞典中央银行和金融监管局多次警告商业地产债务带来的风险。

FSA 主任的高级顾问安德斯·科维斯特 (Anders Kvist) 表示，房地产价值下跌可能引发“多米诺骨牌效应”，因为对更多抵押品的需求可能会迫使抛售。

虽然意大利和西班牙等一些稳定地区在全球金融危机后受到的打击更大，但英国正在下滑，而且有迹象表明德国可能是下一个。

从好的方面来说，手头拮据的房地产投资者有更多选择。 封闭式信贷基金等实体在过去十年中稳步扩张。 根据贝叶斯调查，去年上半年，保险公司和其他替代贷款机构在英国新房地产贷款中的份额高于该国的主要银行。

Cantor Fitzgerald 首席执行官霍华德·卢特尼克 (Howard Lutnick) 上周在达沃斯世界经济论坛上表示，在接下来的 18 个月里，投资者将向所谓的机会主义基金投入创纪录的资金，这些基金押注风险更高的房地产。 他说，这种趋势将有助于加速商业房地产市场的反弹。

与过去银行多年持有不良贷款的情况相比，这些新工具可能会使动荡更加短暂。 斯德哥尔摩丹斯克银行信贷分析师 Louis Landeman 预计，随着借款人有足够的能力采取应对措施，重置将相对有序。

第一太平戴维斯商业研究主管马特奥克利表示：“任何能够想出创造性方法来填补这一空白的人都会玩得很开心。”

– 在 Anton Wilen、Antonio Vanuzzo、Damian Shepherd 和 Konrad Krasuski 的协助下。

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