辛辛那提采取住房密度措施还为时不晚

一个非常谦虚和有用的建议，允许在辛辛那提建造更多的多户住宅 三月被否决 由市议会。 该提案由市议员 Liz Keating 提出，将通过允许更多住房和人口的分区规则取消城市某些地区的密度限制。 该提案不会触及单户区，这在一群似乎扼杀该提案的反对者身上丢失了一些东西。 如果它通过，该提案将通过创造更多的住房供应而使搬到辛辛那提的新人受益。 尽管失败了，但该市已经开始讨论如何最好地解决房价问题，住房多或少。

辛辛那提的战斗对我来说太熟悉了，让我想起 密度之争 这始于 2008 年崩盘后房地产市场开始复苏。随着本世纪第二个十年的展开，愤怒的独户邻居们用各种红鲱鱼来反对密度：新住房太大、太小、太丑，太高了，挡住了光线和空气。 此外，新住房将摧毁城市的树冠。 当然，他们一直认为是破坏交易的东西，它不会让住房变得更负担得起。 他们说，新房太贵了。

客座社论 在辛辛那提询问者 提出同样的观点。

“目前没有数据支持更高密度的分区导致住房成本降低的假设。 事实上，关于密度和可负担性指标的研究，例如中位数倍数（联合国、世界银行和哈佛住房联合中心使用）表明情况正好相反。 平均而言，更高密度的住房更贵！”

好吧，那不是真的。 最近有一项研究（美国的密度控制、房价升值和租金增长) 这证实了“在多户住宅领域，我们发现密度控制与租金增长之间的关系是积极的：在密度控制严格的地区，租金上涨得更快，这与供应限制一致。”

有一点使这个关于更多住房的论点（这就是密度）感到困惑 不能 导致整体价格下降的原因是新住房——比如一件新毛衣或一辆新车——总是比现有产品贵。 因此，如果只关注增加新住房形式的密度增加，平均价格会更高，而这些更高的价格往往会扭曲整体平均水平。 然而，总体而言，当新住房数量增加时，总体而言，随着时间的推移， 对价格的积极影响.

除了这个常识性结论外，还有一个事实是公寓越来越小。 为什么？ 因为这是生活在城市里的人们想要的。 这是我写的 几年前的单位面积和可负担性:

“单位面积正在下降，因为越来越多的人希望住在土地稀缺的人口稠密城市。 当土地稀缺时，它会很昂贵。 在昂贵的土地上购买和建造意味着租金也必须很高，以使土地成本合理化。 解决方案是什么？ 较小的单元尺寸解决了这个问题，因为消费者以较低的价格交易平方英尺，而开发商的每平方英尺投资收益更高。”

最后，也许是最能说明问题的是，基廷的提议遭到独户邻居的强烈反对，其中一位在社论中辩称，“民意调查显示，带院子的独立式独户住宅，或者人口密集地区的联排别墅，距离便利设施仅几步之遥，是大多数美国人的首选。”

然而，在大流行之前，这根本不是真的。 房地美在 2018 年的研究 发现，“虽然 Profile 发现越来越多的租房者认为他们的经济状况与去年夏天相比有所改善，但它也发现成本越来越多地推动了租房决策。” 是的，没错，人们选择出租房屋是因为它更实惠。 辛辛那提的更多住房也会降低成本。

最后但同样重要的是， 基廷的提案中没有任何内容对现有的单户住宅区产生任何影响. 为什么他们会如此沮丧？ 这对任何局外人来说都是显而易见的； 当住房稀缺和昂贵时，就会导致钱从穷人的口袋里以较高租金的形式转移到价值较高的单户住宅中。 愤怒的邻居似乎反对改变他们不住的地方，因为这有助于他们的家庭价值。 住房稀缺有助于当前业主的投资获得价值。

坏消息是，在已经很密集的地区，密度的适度增加被辛辛那提愤怒的、有资格的独户邻居压制了。 这与西雅图市议会多年前的暴行并无二致， 减少 已经划分为密度的区域的密度。 邻居的这种“胜利”也将鼓励他们这样做。 然而，好消息是辛辛那提从西雅图的错误中吸取教训并做出改变还为时不晚。 如果辛辛那提市议会没有吸取这一教训，他们就会委托那些花钱较少的人（主要是租房者）在未来几年面临不断上涨的价格。