通过抵押房地产投资信托基金锁定高收益

抵押房地产投资信托基金都是关于收益率曲线的。 他们以低端（30 至 60 天 LIBOR）借款来购买按高端（30 年利率）支付利息的抵押贷款，然后将差额作为股息分配给股东，解释说 托德剃须刀; 在这里，编辑 牛市报告 ——也是一个贡献者 理财网 — 为以收入为导向的投资者审查三个抵押房地产投资信托基金。

在正常情况下，那是一台永动机取款机。 即使是现在，当短期借贷利率和长期借贷利率之间的利差变得令人不安时，经营这些投资组合的人仍然想方设法将其压低半个百分点或两个百分点。

2019 年，当曲线完全倒转时，该价差一路下降至 0.55%。 . . 仍然是积极的，仍然足以保持现金流。 这就是度过艰难时期所需要的一切。 然后，一旦价差再次开始扩大，分布就会迅速反弹。 锁定收益率的时间是曲线反转的时候。 如果历史可以作为指导，您的收入可能会受到一两个季度的打击，但在不知不觉中，您将再次获得每年 8-10% 的收入。

领先的抵押房地产投资信托 AGNC投资 (AGNC) 一周前发布了第二季度业绩，报告收入为 315 亿美元，同比增长 36%，而一年前为 232 亿美元。 该公司公布的利润或运营资金 (FFO) 为 435 亿美元，或每股 0.83 美元，而 400 亿美元或 0.76 美元。

抵押房地产投资信托基金的账面价值在本季度下降至每股 11.43 美元，而上一季度末为 13.12 美元。 这是由于机构抵押贷款支持证券市场疲软，以及对经济衰退的担忧导致短期利率上升的预期，所有这些都导致本季度利率大幅波动。

该公司在本季度末的投资组合为 61 亿美元，其中包括 44 亿美元的机构抵押贷款支持证券、16 亿美元的待宣布抵押贷款头寸（本质上是抵押贷款结算的远期交易）以及价值 2 亿美元的信用风险转移和非机构证券。

30 年期当前票息 MBS 与 10 年期国库券之间的收益率差在一年中扩大了 100 多个基点，并以 140 个基点的利差结束本季度。 唯一一次长时间存在这种利差是在 2008 年的大衰退期间，对于像 AGNC 这样的抵押房地产投资信托基金，从长远来看，扩大利差会提高收益。

从历史上看，这种情况已被证明是绝佳的买入机会，而且美联储明确表示，首选的货币政策工具是调整联邦基金利率，而不是缩减资产负债表。 这样一来，Agency MBS 的净供应量将保持在 700 亿美元的范围内，这对 AGNC 等公司非常有吸引力。

AGNC 年初至今下跌了 18% 以上，较 25 月份的峰值下跌了 11.4%，加息影响了其账面价值。 这将当前收益率推高至 10%，股票交易价格仅比账面价值溢价 10%，使其成为入场的绝佳机会。凭借强劲的流动性，包括 44 亿美元的现金和 XNUMX 亿美元的债务，它仍然处于充分利用这些机会的有利位置。

最大的抵押房地产投资信托基金之一， 安娜利资本管理
尼利
(NLY) 上周公布了第二季度业绩，收入为 480 亿美元，同比增长 48%，而去年同期为 320 亿美元。 本季度的利润或运营资金为 460 亿美元，即每股 0.30 美元，而去年同期为 430 亿美元，即每股 0.29 美元。

与大多数 mREITs 一样，Annaly 的账面价值在本季度下降了 13%，随着利差扩大，经济回报率为 9.6%，而利率波动继续扰乱运营。 然而，该公司的营收和利润均表现出色，盈利超过股息 135%。

截至本季度末，Annaly 的投资组合为 82 亿美元，其中高流动性代理投资组合为 75 亿美元。 住宅投资组合为 4.8 亿美元，增长 10%，其次是抵押贷款服务权投资组合，为 1.7 亿美元，同比增长 41%，使其成为年初至今 MSR 的第四大买家，正如我们之前讨论的，这是一个对利率上升的重大对冲。

对于该公司来说，这是一个多事的季度，完成了五笔价值 2 亿美元的整体贷款证券化，使其成为 Prime Jumbo 和 Expanded Credit MBS 的最大非银行发行人。 住宅信贷集团增加了 500 亿美元的信贷额度，MSR 平台又关闭了 500 亿美元，随后在 740 月份进行了价值 XNUMX 亿美元的普通股的二次发行，为公司创造了充足的流动性。

尽管本季度环境充满挑战，但联邦货币方面的明确性以及具有历史吸引力的利差应该会在未来产生更高的总回报。 在年初至今下跌 14% 之后，Annaly 的股票收益率为 12.8%，股息覆盖率极佳，同时交易价格保持健康。

瑞思资本 (RITM)，前身为 New Residential Investment，公布了其第二季度业绩，公布了 1.3 亿美元的收入，与一年前的 450 亿美元相比，同比增长近三倍。 本季度利润保持强劲，为 145 亿美元，即每股 0.31 美元。

这家房地产投资信托公司公布了一系列变化，不仅限于其名称和股票代码，其中最具纪念意义的变化是与外部经理 Fortress Investment Group 的合同解除。 展望未来，Rithm 将由内部管理，因此支付 325 亿美元终止与 Fortress 的协议，此举将每年节省 60 万美元。

除此之外，Rithm 在节省成本和提高效率方面取得了许多其他进展，最引人注目的是其抵押贷款业务，其年度一般和管理费用从 2.2 亿美元降至 1.9 亿美元。 该公司已将其发起业务的资本从 2 亿美元进一步减少到仅 650 亿美元，从而提高了为股东使用的资本的整体回报率。

该公司通过起源、MSR、公司和资产的完美组合来重新平衡其投资组合，导致账面价值环比仅下降 2.2%。 这使得 Rithm 成为领先的 mREITs 中的一个异类，面对利率上升、收益率曲线倒挂、房地产销售放缓和迫在眉睫的经济衰退，大多数 mREITs 的账面价值急剧下降。

Rithm 的抵押贷款服务权 (MSR) 投资组合在本季度的未付本金余额为 623 亿美元，由于利率和国债收益率上升，收益为 515 亿美元。 服务部门公布的利润为 620 亿美元，是对目前处于放缓之中的原始业务的有力对冲。

信托发起部分的损失为 26 万美元，与上一季度持平，原因是发起部分为 19 亿美元，而一年前为 23 亿美元。 然而，该部门的销售利润率继续稳步提高，为 1.95%，而一年前为 1.42%。 同样，该公司正在努力降低成本。

即使在从 7 月份的低点大幅反弹之后，该股年初至今仍下跌了 10% 以上。 Rithm Capital 代表了未来收益的绝佳机会，收益率接近 12.28%，股息覆盖率高，近几个季度可观的价值和协同收益，因为其各种运营公司都在内部化管理的范围内。 未来看起来很光明。 我们对管理层充满信心，并相信 1 美元的账面价值将在未来 2-XNUMX​​ 年内增加到十几岁。

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