随着利率上升，纽约的“僵尸”办公楼摇摇欲坠

在历史低利率和几乎自由资金推动的长期牛市中，道格哈蒙和他的团队主持了曼哈顿许多奖杯办公楼的破纪录销售。

不再。 如今，房地产服务公司高纬环球 (Cushman & Wakefield) 的资本市场主席哈蒙 (Harmon) 将大部分时间花在执行他所说的“分类”上。

这个全球最大的写字楼市场最近经历了挥金如土的中国投资者的撤离、新冠病毒时代远程办公的兴起以及乌克兰战争的经济影响。 现在，人们越来越担心利率的急剧上升会让许多业主难以承受，而期待已久的清算即将来临。

“人们普遍认为投降即将到来，”哈蒙说，他将利率上升比作点燃办公室风暴的汽油。 “无论我走到哪里，现在世界上任何地方，任何拥有办公室的人都会说：'我想减轻我的负担。'”

该行业充斥着关于合作伙伴关系在胁迫下破裂、办公楼被改作他用以及关于哪些开发商可能无法转移到另一端的猜测。 与此同时，机会主义者正在为他们认为可能会在明年第一季度以低价出售的大量低价商品做准备。

“我们将看到困境，”Compass 的资深经纪人 Adelaide Polsinelli 说。 “我们已经看到了。”

自 XNUMX 月以来，SL Green 和 Vornado 的股票下跌了一半，这两家上市房地产投资信托基金是纽约最大的写字楼所有者之一。

本周出现了新的压力迹象。 私募股权公司黑石告诉投资者，它将限制 125 亿美元商业房地产基金的赎回。

还有消息称，Facebook 的母公司 Meta 将在哈德逊城市广场的新开发项目中腾出约 250,000 平方英尺的空间以削减成本。 它和其他科技公司一直是曼哈顿大流行时期写字楼市场最后的扩张来源之一。

作为 Wharton Properties 的负责人，为公司提供租赁咨询服务的 Ruth Colp-Haber 表示，像 Hudson Yards 这样的小型办公室集合——拥有新的建筑和最好的设施和位置——仍然很受欢迎。

但是，她警告说，真正的“危险潜伏在楼下的 B 类和 C 类建筑中，这些建筑正在以惊人的速度流失租户，而且没有新的替代者。” 总而言之，Colp-Haber 估计，该市大约 40% 的办公楼“现在正面临”关于其未来的“重大决定”。

自 Covid 大流行开始以来，预测者一直在预测办公部门的厄运，这加速了远程工作的趋势，从而减少了对空间的需求。 据办公室安全公司 Kastle Systems 称，纽约市办公室工作日的平均入住率仍低于 50%。 哥伦比亚大学和纽约大学教授进行的一项特别可怕且经常被引用的分析估计，到 500 年，美国办公楼的总价值可能缩水约 2029 亿美元——超过四分之一。

迄今为止，该行业的表现与此类预测背道而驰。 租约通常持续 10 到 XNUMX 年，因此即使他们的员工很少来办公室，租户仍在支付租金。 在大流行病最严重的时候，贷款人也愿意表现出宽大处理，或者像一些人所说的那样，“延长和假装”。

但利率的急剧上升可能最终会迫使这个问题发生。 对于业主和开发商来说，融资突然变得更加昂贵——如果有的话。 “如果你有债务到期，突然之间你的利率会翻倍，银行会让你把钱投入到资产中，”一位开发商说。

低质量的建筑可能是最脆弱的。 随着租约到期，许多租户正在搬迁或要求减租。 即使他们的收入减少，业主仍必须缴纳税款和运营费用。

JLL 投资销售主席 Bob Knakal 看到曼哈顿越来越多的“僵尸”办公楼还活着，但没有明显的未来。 典型的僵尸可能是几代人以前购买的，并每月向不断扩大的受益人名单提供支票。

“现在，从租赁的角度来看，这座建筑没有竞争力，因为它需要一个新的大厅、新的电梯、窗户和浴室。 如果你去找那 37 个人说：‘你知道吗？ 你必须开一张 750,000 美元的支票，这样我们才能修好大楼。 这些人会心脏病发作，”Knakal 说。

如果有债务需要展期，贷方将要求业主出资更多的股权来弥补建筑物不断下降的价值。 “清算即将到来，”Knakal 说，“我认为，对于这些人中的许多人来说，再融资将是一个挑战。”

这似乎引发了借款人、银行、私人贷方和其他方面之间的一系列幕后讨论。

监测商业抵押贷款支持证券的 Trepp 分析师马努斯·克兰西 (Manus Clancy) 将这种情况比作五年前实体购物中心的前景恶化。 许多人最终陷入丧失抵押品赎回权。 他预测，办公室贷款是否可以再融资将取决于建筑物的新旧程度、入住率和租约期限。 “本身并没有太多的痛苦，有很多担忧，”他说。

一些废弃的办公楼可能会被改造成住宅，这在理论上将有助于缓解纽约市长期的住房短缺问题。 但许多专家说，这说起来容易做起来难。 这将需要分区更改。 即便如此，许多写字楼可能也不适合进行住宅改建——要么是因为它们的楼板太大、电梯位置错误、窗户打不开，要么是它们的社区没有吸引力。 为了让这些项目物有所值，业主必须以大幅折扣出售。

这并没有发生——至少没有公开。 为商业房地产承销商进行尽职调查的咨询公司 Townhouse Partners 的创始人大卫·斯特恩 (David Stern) 表示：“没有人愿意成为第一个涉足此事的人，因为没有人愿意不必要地创下新低。” “这就是每个人都在等待的：这种令人难以置信的重估。” 用更通俗的话说，一位开发商打趣说，一些已经习惯持有房产多年的业主还没有“见过耶稣”——但他们会的。

与此同时，最近的一些交易暗示了市场的转变。 1330 月，RXR 和黑石以 325 亿美元的价格出售了 400 Sixth Avenue，低于 2010 年 2014 亿美元的 RXR。575 年，加拿大投资公司 Oxford Properties 以 450 亿美元赢得了公园大道 33 号的竞标战，这是一个 440 -故事塔。 它在 XNUMX 月被后来的所有者以 XNUMX 亿美元的价格出售。

“今天值多少钱？” 一位经纪人问道。 “不到 440 亿美元。”