所有权不是问题，住房稀缺才是问题

上个月，我参加了辛辛那提大学规划学院住房系统课程的辛辛那提学生社区会议，讨论“机构投资者如何影响我们的城市； 目前正在做些什么来解决这个问题，以及我们还需要做些什么。” 我之前发布过关于辛辛那提港阻挠机构投资者的努力 在城市购买单户住宅. 会议上难以回答的问题是“机构投资者”到底是什么，以及所有权是否与糟糕的住房结果有因果关系，例如更高的租金、驱逐或破旧。 担心谁拥有住房似乎又分散了人们对真正问题的注意力，即面对不断增长的需求而缺乏供应。

学生们正在上一门名为 房屋系统, 由 Hayden Shelby 教授授课。 该课程包括研究“住房问题和住房市场的性质”和“解决住房市场失灵”。 查看所有权模式及其与房地产市场结果的关系当然值得课堂练习，但政策干预是否应该集中在谁拥有财产上？ 这取决于所有权与不良结果之间是否存在清晰、一致和因果关系。 到目前为止，我还没有找到任何建立连接的数据。

事实上，有一段时间，外资在美国购房引起了轰动。 可怕的说法是，中国投资者将现金“存放”在美国房地产市场，购买大量公寓楼，清空它们，然后等待出售。 大约5年前，有 对外国投资者购买住房征税的建议 阻止这个。

然而，粗略的投资者购买并清空公寓楼的问题并不真实。 当然，与美国以外的投资者进行了一些交易，但他们试图赚钱，而不是赔钱。 当这些投资者购买建筑物时，他们就像其他所有者一样经营它们，他们并没有清空它们； 奇怪的论点是，让它们空着，价格会上涨，投资价值也会上涨。 除了要使平均租金上涨 1%，他们还必须购买和拆除 1,400 台来自西雅图市场，根本没有发生的事情。

今天的担忧是，不知何故，投资者——现在的修饰语不是“外国”，而是“大”、“外地”、“大”、“公司”或以上所有的词——必然是坏人。 拥护者指出租金上涨、驱逐和破败的结果作为证据。 但不管业主住在一英里外还是 1,000 英里外，所有这些事情都会发生。 房地产投资信托基金 (REITS) 或养老基金购买认为会带来回报的住房根本没有任何错误或危险。 认为此类交易通过让建筑物倒塌、骚扰租户并驱逐他们来获得更多利润的想法不仅没有道理，而且没有任何定量证据支持。

有糟糕的住房提供者——也有糟糕的公共汽车司机、警察、老师，甚至可能还有政客——但人们不会试图将这些演员的失败归咎于他们居住的地方或他们上学的地方。 如果这些行为者中的任何一个做错了事，合理的做法是以违反规则或危害社区为由对其进行制裁。 对于那些以造成枯萎的方式管理不善财产的人来说，这种制裁已经存在，并且驱逐过程由法官主持，而不是住房提供者本身。 如果租金上涨是个问题，那么最好的抵消方法是创造一个有竞争力的住房市场，这样对价格不满意的人可以很容易地在附近找到替代品。

会场内潜在的愤怒情绪是显而易见的； 一些“不露面的公司”正在以牺牲穷人为代价来赚钱，赚很多钱。 显然，按照逻辑，必须阻止这些公司在辛辛那提拥有财产。 一位与会者建议不允许任何类型的投资者拥有超过一定数量的房屋。

奇怪的是，辛辛那提港同意了。 最近发表的另一篇报道强调了港口努力用其公共资金或债券销售收益购买尽可能多的住房。 这个想法是，“直觉”投资者将一无所有。 港口是一个机构吗？ 当有人停止支付租金或违反租赁条款时会发生什么？ 港口会驱逐他们吗？ 非营利组织和住房当局，还有机构，驱逐许多不付款和违反租约的租户。 港口也会。 港口计划“通过出租并最终出售房屋来赚回钱。 但重点是让租金负担得起，销售价格足够低，人们可以支付。”

嗯嗯。 他们将如何做到这一点？ 从故事中可以看出，Port 猜测他们会花在改善房屋上的 10,000 美元是不够的。 港口开始意识到——像任何其他所有者一样，无论大小——必须有人支付维修费用。 如果是最终用户、租户或买家，那么价格就会上涨。 这是简单的数学。 事实是，任何买家，无论是房地产投资信托基金还是购买单一出租物业的首次投资者，租金都是支付改善费用的唯一方式。 如果住房存在问题，解决这些问题的最佳方法是激励改善，而不是强制实施。 如果命令来了，租房者将买单，而这些单位将不再负担得起。

它可能是还原论者，但总有一种方法可以解决任何住房问题：允许市场生产大量住房，以至于生产者和提供者不得不相互竞争才能让人们租用或购买他们的产品。 任何低于此的做法都会使竞争环境远离消费者，迫使他们相互竞争并接受不理想的价格和条件。 这是整个讨论的关键点：即使所有权和住房结果之间存在可衡量的强大因果关系，最好的解决方案仍然是更多的住房。 大多数住房问题的解决方案是创造足够的供应，以便人们有机会自由选择负担得起的替代方案。

谢尔比教授在会上耐心地回答了我的问题，也很客气地回答了我向她提出的一些关于投资者所有权和课程主题的问题。 这是我的问题和她的完整回答。

明确定义“投资者”的含义有多重要？ 例如，港口利用投资者从债券销售中获得的资金购买房屋，以阻止其他投资者购买； 这真的是关于“好”与“坏”投资者的问题吗？ 这是如何衡量的？

我认为区分不同类型的投资者非常重要。 在这个项目中，我们使用了其他人用来描述这种现象的术语“机构投资者”。 但我承认这是一个不完美的术语。 我们一直在努力想出一个更好的术语来描述什么样的演员在这个领域实际上是有问题的。 我们担心的实体类型是那些通过以下方式对我们的公民和社区产生负面影响的实体类型：(1) 在没有实质性改善房产的情况下将租金提高到租户无法控制的水平，(2) 驱逐率高于大多数其他实体市场房东，以及 (3) 没有充分维护财产，这样租户不得不住在恶劣的条件下，邻居可能会对其财产价值产生连锁反应。 对于这些类型的投资者，我们可能需要一个更好的术语。 也许只是“坏演员投资者”就足够了。 但是我们想主持这次社区对话的原因是，在辛辛那提，我们城市的许多人和组织已经注意到我们有一些大型实体，主要是 REITS，它们在过去几年出现并似乎正在生产居民遇到这些物质问题的比率比典型的房东高得多。

哪些负面结果可能与“坏”投资者有关？ 这些结果是否与投资者的距离和规模有因果关系？ 显然，将有拥有“好”住房的大型远方投资者和拥有“糟糕”住房的小型本地投资者。

我不知道大小一定是由我上面列出的这些不良结果引起的（甚至总是相关的）。 小规模投资者和房东肯定有可能（而且有可能）产生这些问题，而大型投资者也有可能生产出优质的经济适用房。 然而，当有 ，那恭喜你， 产生这些问题的大型投资实体——我们在辛辛那提有几家公司——这些公司会因其规模和影响力而产生很多痛苦。 还有一个问题是，这些大型实体通常很难追究责任，因为它们在多个有限责任公司下运营，而且通常没有当地代表，当问题出现时租户和社区倡导者可以轻松联系到他们。 这是根本问题。

与其试图规范所有权，不如使用现有代码和开发程序来激励不同的行为来解决不良结果是否有意义。 例如，如果一个住房单元已经破旧不堪，纽约市可以提供低息贷款以从一个基金中拨款，该基金可以使维修成本更低，并防止将费用转嫁给居民。

我认为解决这个问题的一种方法是执行现有法规，当然，我在金融城与我交谈过的人正在努力做到这一点。 提供赠款和低息贷款来帮助房东维护财产绝对是有意义的。 毫无疑问，尤其是小规模房东，他们的利润率往往非常低，而且确实难以维护他们的财产，尤其是在材料和劳动力变得如此昂贵的情况下。 但我们在这里关注的问题不是需要小额贷款来升级几处房产的夫妻房东。 我们谈论的是大型实体进入社区，增加租金，而不是真正地“投资”房产，从物质上投入任何东西，并通过这些租金提取价值。 这是我们在单户租赁中看到的商业模式需要牢记的基本问题。 过去的大多数房地产投资都希望通过随着时间的推移对房产本身增值来获得收入。 所以有维护财产的动机。 但这不是这些公司正在做的事情。 他们通过不维护房产来增加租金和削减成本来获取短期收益。 我认为这是与大多数夫妻房东根本不同的商业模式，我们在谈论这个问题时需要牢记这一点。 我们也。 当我们考虑适当的政策响应时，需要牢记这一点。 我们不想制定伤害已经在努力维持优质单位的小规模房东的法规。

对于您希望该项目在更好的住房成果方面取得的成果，您是否有任何其他想法或评论？ 如果涉及监管，新规则如何避免产生抑制因素，从而减少私人开发商在辛辛那提建造住房的投资。

从倡导的角度来看，我希望这能让人们聚在一起思考可以为我们城市的租房者带来更好的生活条件和更大的土地使用权保障的解决方案。 我没有试图推动的一套预先确定的政策举措，而是我正在倾听社区中的人们的意见，试图将他们联系起来，并试图找到我可以指导的有用研究的方法. 相关地，从知识和教学的角度来看，我认为这个项目已经做了很多它希望做的事情，即激发对话，帮助我们澄清问题是什么以及我们的倡导应该瞄准哪里。