暴露于商业房地产的美国地区和小型银行的评级下调迫在眉睫

十年来，未偿还的商业房地产贷款增长略高于 100%。 CRE 借款人利用了令人难以置信的低利率、经济从全球金融危机中复苏，以及在太多情况下银行在承销贷款方面不够勤奋。 目前，商业地产贷款占银行贷款总额的比例已经略高于2007年第四季度，这让我很担心。

低利率低谷的狂欢，最终以泪水收场。 我们现在处于利率更高的全球环境中。 这意味着即使美联储和世界其他主要中央银行暂停加息，利率也不会突然下降。 CRE 借款人在可预见的未来必须进行再融资时，将面临更高的借贷成本。

不幸的是，在持续恶化的商业房地产环境中，规模小于全球系统重要性银行 (G-SIB) 的银行更加脆弱。 资产规模为 100 亿美元的银行在地域和业务方面的多元化程度较低； 因此，他们更多地依赖于他们的净息差。 随着商业地产贷款违约率的上升，这将对银行的流动性和盈利造成压力。

在 24 月 XNUMX 日发布的报告中^th 惠誉评级的数据显示，对于资产规模在 100 亿美元或以下的银行，商业房地产贷款占总资本的比例远高于资产规模超过 100 亿美元的银行。 惠誉评级总监 Johannes Moller 解释说 “如果投资组合恶化，那么拥有重要商业房地产集中度的美国地区性银行和小型银行可能会面临负面评级压力，尤其是那些在办公楼市场上受到较弱入住率限制的风险敞口更大的银行。” 根据惠誉评级，“最集中的 CRE 敞口是在未被惠誉评级的小型银行的资产负债表上持有的，这限制了我们对美国约 4,700 家银行的贷方级信用质量的可见性”

商业房地产贷款是多种多样的。 银行是写字楼市场贷款的最大贷方。 根据惠誉评级数据，银行持有约 720 亿美元的未偿还办公室贷款。

此外，商业地产部门的某些部分，例如写字楼，也受到了 COVID 的不利影响。 办公室入住率远未达到 100%，因为大量专业人员即使不是整个星期也至少可以在部分时间远程工作。 惠誉评级分析师在他们的报告中解释说，“假设这些贷款的假设压力损失率为 20%（根据 9.8 年严重不利的 DFAST，CRE 九个季度的平均损失率为 2022% 的两倍左右），这将导致约 145 亿美元的损失累计损失，即该行业 8 万亿美元有形普通股的 1.76%，银行应该能够在到期和续约期间吸收这些损失。” “随着时间的推移”这个词让我很困扰。 多久？ 当违约开始发生时，这很可能导致市场波动。

关注 CRE 贷款的另一个关键原因是，2018 年和之前几年承销的大量贷款将在今年到期。 利率远高于那些年。 我们即将了解那些年银行的承保标准有多好。 鉴于 2017-2018 年是放松管制的年份，前美联储监管副主席 Randal Quarles 对银行的态度更加友好，我对此表示怀疑。

其他近期文章 这位作者:

加强美联储和美国银行问责制的 10 种方法

美国的区域性银行动荡远未结束

PacWest Bancorp 即将倒闭表明银行动荡正在扩大到较小的银行

美联储加息引发主要行业违约风险

通过 First Republic 收购，摩根大通成为美国最具全球系统重要性的银行

要了解硅谷银行为何失败，国会应询问前首席执行官格雷格贝克尔

First Republic Bank 的财报电话会议并未激发信心

First Republic Bank 的财务比率将显示出严重问题

地区性银行的财务业绩未能打动投资者

本周与美国地区银行的关注点

美国大型银行正在为即将到来的经济衰退做准备

投资者应关注杠杆金融市场

德意志银行应向投资者披露其当前的流动性水平

从费迪南德·马科斯到俄罗斯寡头，陷入困境的瑞士信贷是屡犯

特朗普的放松管制如何为硅谷银行的消亡播下种子

关于硅谷银行的警告信号无处不在

高利率将继续挑战大多数经济部门

今年美国杠杆贷款违约量翻了三倍

高收益债券和杠杆贷款的违约概率正在上升

美国杠杆金融市场达到创纪录的 3 万亿美元