REITs与房地产共同基金：有什么区别？

REITs 与房地产共同基金：概述

房地产投资信托 (REIT) 和房地产共同基金都为个人投资者提供了多元化和简单、负担得起的方式来投资房地产市场的各个领域。 与直接拥有或投资房地产相比，它们也代表了在该领域进行投资的流动性更强的工具。

有各种各样的 REIT 和房地产行业共同基金可供选择。 在考虑任何一种类型的仪器之前，您需要了解两者之间的主要区别，以及它们的优缺点。

房地产投资信托基金

REIT 是通过财产或抵押直接投资于房地产的公司、信托或协会。 他们在证券交易所交易，并像股票一样买卖。 REITs 支付股息作为其结构的一部分。 美国国税局 (IRS) 要求他们通过股息将大部分应税利润（90% 或更高）支付给股东。 但是，REIT 公司无需缴纳企业所得税。

REIT 资产的至少 75% 必须是房地产，其总收入的至少 75% 必须来自租金、抵押贷款利息或出售房产的收益。

三种主要类型是权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。

股权房地产投资信托

股权房地产投资信托基金拥有并投资公寓、办公楼、购物中心和酒店等物业。 收入主要来自其拥有或参股房产的租金。

股权 REIT 可以广泛投资，也可以专注于特定领域，如酒店、住宅物业、仓库、医院等。

一般来说，股权 REITs 提供稳定的收入。 而且，由于这些 REITs 通过收取租金产生收入，因此它们的收入相对容易预测，并且往往会随着时间的推移而增加。

抵押房地产投资信托

Mortgage REITs（或 mREITs）投资于住宅和商业抵押贷款。 这些 REIT 贷款用于抵押贷款，或购买现有抵押贷款或抵押贷款支持证券 (MBS)。 虽然股权 REIT 通常通过租金产生收入，但抵押 REIT 从其债务投资的利息中获得收入。

 当利率上升时，抵押型 REIT 往往比股票型 REIT 表现更好。

混合房地产投资信托

混合型 REITs 是股权和抵押型 REITs 的组合。 他们都拥有房产，收取租金，还投资于抵押贷款证券。 通过同时投资抵押贷款和硬资产，像双港这样的混合型 REITs 采取了更加平衡的方法，并且可能能够在利率上升和下降的环境中获利，而传统的纯股权或仅抵押型 REITs 可能会遇到困难。

请注意，仅列出了少数混合 REIT。

房地产投资信托基金表现

当利率下降和租金上涨时，房地产投资信托基金往往表现最佳。 作为支付股息的股票，房地产投资信托基金的分析与其他股票非常相似。 但由于财产的会计处理方式存在一些很大的差异。 例如，由于房地产投资信托基金购买房地产，您可能会看到比其他类型的公司更高的债务水平。

资本市场状况也很重要，即机构对 REIT 股票的需求。 从短期来看，这种需求可能会压倒基本面。 例如，尽管基本面乏善可陈，但 REIT 股票在 2001 年和 2002 年上半年表现相当不错，因为资金正在流入整个资产类别。

在个人 REIT 层面，您希望看到收入增长的强劲前景，例如租金收入、相关服务收入和 FFO。 您想看看 REIT 是否具有提高入住率和提高租金的独特策略。

工业部门也很重要，因为专业房地产投资信托基金的回报将根据所拥有的房产类型而有所不同。 例如，下图描绘了 2019 年按行业划分的 REIT 回报。当年，工业地产和数据中心表现最佳，而零售和自助仓储表现不佳。

房地产共同基金

共同基金是专业管理的集合投资，投资于各种工具，例如股票和债券。 投资者购买共同基金份额或单位，这些份额或单位以基金的当前资产净值 (NAV) 购买或赎回。 资产净值每天计算一次，并基于基金投资组合中证券的收盘价。

房地产共同基金主要通过专业的投资组合经理和专家研究投资于 REIT 和房地产运营公司。 它们提供了使用相对较少的资本获得多元化房地产敞口的能力。 根据他们的策略和多元化目标，它们为投资者提供了比单独购买 REIT 股票更广泛的资产选择，并且还提供了从一种基金轻松转移到另一种基金的灵活性。

散户投资者的一大优势是该基金提供的分析和研究信息。 这可能包括所收购资产的详细信息以及管理层对特定房地产投资的可行性和绩效以及作为资产类别的看法。 更具投机性的投资者可以投资一系列房地产共同基金，策略性地增持某些房地产类型或地区，以最大限度地提高回报。

房地产共同基金表现

由于他们主要投资于REITs，房地产共同基金的表现与其持有的REITs密切相关。 然而，与 REIT 或 REIT ETF 相比，共同基金的流动性可能较低，税收优惠较少，并且管理费用更高。 尽管房地产共同基金为传统上缺乏流动性的资产类别带来了流动性，但批评人士认为它们无法与房地产直接投资相提并论。

特别注意事项

REITs 和房地产共同基金为个人投资者提供了有限的资本进入多元化或集中的房地产投资，因为它们的最低投资额相对较低。 当他们提供多元化时，这两种类型的基金有助于降低风险。

根据其投资策略，房地产共同基金可以成为比 REITs 更多元化的投资工具。 对于那些寻求集中在一个或几个基金中的更大多样化的人来说，这可以降低交易成本。 他们还受益于专业的投资组合管理和研究。

房地产基金为中长期投资者提供股息收入和资本增值潜力。 请记住，REITs 必须每年以股息的形式向股东分配至少 90% 的应税收入。

在通货膨胀时期，随着房价和租金上涨，房地产的价值往往会增加。 因此，REITs 和房地产共同基金可以作为对冲通胀的潜在对冲。

最后，两种类型的房地产基金都提供流动性一般的非流动资产类别。

缺点

与任何投资一样，投资 REIT 和房地产共同基金都存在风险。 不保证退货。

此外，与所有特定行业的基金一样，那些专注于房地产的基金可能比投资范围更广的基金（例如跟踪标准普尔 500 指数的基金）波动更大。 总之，当房地产市场不景气时，这个板块的资金就会受到影响。 当然，当房地产市场繁荣时，情况正好相反。

利率上升也会影响房地产基金的回报。 例如，REITs 依靠债务或借来的钱来购买房产。 当利率上升时，借贷成本也会上升，这可能会削减利润。

REIT 与房地产共同基金示例

例如，如果您想投资纽约市充满活力且价格昂贵的房地产市场，请考虑适当命名的帝国房地产信托公司 (ESRT)，这是一家房地产投资信托基金，可以将标志性的帝国大厦作为其投资组合财产之一。 其投资组合在曼哈顿和纽约市大都市区共有八个零售物业和八个办公物业。

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) 是持有多元化资产的（房地产）行业共同基金的一个例子。 该公司拥有 41 家股份，主要投资于房地产投资信托基金以及上市房地产相关公司。

底线

REITs 和房地产共同基金有其不同之处，但它们的相似之处在于它们都提供流动性和一种获得多元化房地产资产敞口的途径。 对于没有大量资金的散户投资者来说，这些房地产基金为投资可能无法企及的各种房地产创造了一条途径。 尤其是长期投资者，有可能在未来获得股息收入和资本增值的回报。 在投资之前，请确保您了解两者之间的差异，以及随之而来的风险和回报。

REIT 与房地产共同基金常见问题解答

什么是非交易房地产投资信托基金？

非交易型 REITs 是专业管理的私人房地产投资基金，直接投资于房地产，未在证券交易所上市。 这些仅适用于获得认可的高净值投资者，并且通常需要大量的最低投资。

什么是 REIT ETF？

REIT ETF 是交易所交易基金 (ETF)，将其大部分资产投资于股权 REIT 证券和相关衍生品。 REIT ETF 围绕公开交易的房地产所有者指数进行被动管理。 

什么是 REIT 指数基金？

与 REIT ETF 一样，REIT 指数基金是一种共同基金，被动投资于基准房地产指数，例如 MSCI 美国房地产投资信托指数或道琼斯美国房地产投资信托指数，它们共同覆盖了约三分之二的总价值国内公开交易的 REIT 市场。

什么是回形针房地产投资信托基金？

回形针 REIT 是一种结构，旨在最大限度地发挥房地产投资信托固有的税收优势，同时允许公司经营此类信托通常无法经营的财产。 此类 REIT 受到严格的监管审查，因为在回形针结构中，对不同股东群体负有信托义务，并且可能存在内在冲突。 它与装订的 REIT 类似，但在结构上更灵活。

什么是三重净房地产投资信托基金？

三重净值房地产投资信托基金是一种权益型房地产投资信托基金，拥有利用三重净值（NNN）租赁的商业地产。 三重净租赁意味着除了租金、财产税和保险费之外，租户还必须支付结构维护和修理的费用。 由于这些额外费用转嫁给租户，房东通常收取较低的基本租金。 这免除了房地产投资信托基金的任何净租赁的最大风险。