房屋所有权协会是一个错误

大西洋 刚刚出版 一篇新文章 这与我的房屋所有权有一些相同的观点 新发布的章节 in 赋予新美国工人权力. 事实上，它使一些 相同的论点 我一直在做 多年.

文章的标题几乎说明了一切： 房屋所有权协会是一个错误. 作者 Jerusalem Demsas 认为，“房地产应被视为消费而非投资”，许多美国人明智地遵循这一前提。

德姆萨斯 指出， “当我们谈论的资产是您居住的地方时，‘低买高卖’是非常荒谬的建议。 人们希望住在离家人近、靠近好学校、靠近公园或拥有他们想要的便利设施的社区，而不是像便士股票那样交易他们的位置。” 她 还指出 “一个家被绑定到一个特定的地理位置，容易受到当地经济和环境冲击的影响，这些冲击可能会在你需要的时候摧毁土地或结构本身的价值。”

这些都是避免将房屋视为投资的优点和重要理由。

Demsas 也反映了我在 我在 2021 年 XNUMX 月参议院银行业的证词:

尽管房屋净值通常占许多美国人财富的很大一部分，但购买房屋可能是一项完全取决于房价升值的风险投资，而这一属性从根本上与住房变得更加负担得起相冲突。

尽管 Demsas 没有深入研究，但鉴于联邦住房政策旨在诱导越来越多的低资产抵押贷款债务，这种对房价上涨的依赖是一个更大的问题。 对于那些努力赚取更稳定收入的人来说，购房风险尤其大。

我严重怀疑参议员伊丽莎白·沃伦 (D-MA) 是否会支持联邦政府支持的所有美国人的杠杆股票市场投资，但这实际上是联邦住房政策的作用。 （是的，她是 显然愿意 支持 在适合她的时候使用“华尔街”和“大银行”，但让我们把它留到另一专栏。）

事实上，至少在过去的 20 年里， 房价表现出与股票市场相似的波动性. 这些事实似乎并没有被忽视，即使是其他人 大西洋作家. 但目前还不完全清楚 Demsas 支持什么样的替代政策。

我们当然同意，促进住房所有权和贬低租房的政策是有害的。 我们似乎同意，联邦官员支持所谓的负担得起的住房计划，同时推行提高房价的政策是虚伪的。

至于具体的联邦政策变化，我不太确定。 希望 Demsas 能看看我的章节并写一篇新文章。 （即使她不同意我的看法。）

我提出的广泛观点 在卡托的新书中就像我写的大多数关于住房金融的文章一样，联邦政策几乎完全是为了刺激需求。 这是一个问题，因为相对于许多其他类型的消费品，房地产市场总是供应受限。 这些供应限制通常是由州和地方法规驱动的，这也是一个事实。 也就是说，许多理想的地点已经“满是”住房，只有地方治理变革才能对此有所作为，即使 那些 变化不太可能产生重大的近期影响。

鉴于这一现实，联邦政府能做的最好的事情就是停止刺激需求。 但这恰恰相反 联邦政府（至少）在过去 50 年里所做的.

联邦政府的所有参与在 1930 年代真正开始起飞，主要是为了增加就业。 但一路走来，所有的房地产经纪人、建筑商和金融家都发现工作更好 政客们。 现在我们有 一团糟，一个明确地降低了住房负担能力的人， 尤其是给 低收入人群.

联邦税法提倡按揭债务。 巴塞尔资本要求促进持有政府支持的抵押贷款支持证券 (MBS)。 而房利美和房地美长期以来一直享有相对于私人公司的特殊地位。 私营部门不可能与联邦政府竞争，因此为 MBS 提供政府抵押贷款保险和（甚至隐含的）联邦担保具有可预见的效果。

从 2009 年到 2020 年，房利美和房地美的年度份额 总体 MBS 市场平均为 70%, 尽管他们的章程 明确禁止过度使用他们的设施. 包括 Ginnie Mae 证券，那些由 FHA 抵押贷款支持的证券，联邦份额 MBS 市场平均每年 92%.

不过，很少有人记得，在 2008 年危机之前，情况并没有太大不同。 从 1996到2007, Fannie 和 Freddie 在整个 MBS 市场中的年度份额平均为 60%，仅比危机后的份额低约 10 个百分点。

请求更多的联邦帮助毫无意义，因为太多的联邦帮助正是让我们来到这里的原因。 联邦政策通过使获得住房抵押贷款变得更容易来不断增加需求。 国会似乎没有扭转这一趋势的动力，只有傻子才会说这与特殊利益无关。

如果我的看法是错误的，那么新国会可以从最容易实现的目标开始。 它可以禁止 Fannie 和 Freddie 为度假屋提供贷款，并可以强制执行他们的章程中的过度使用条款。 然后它可以禁止他们资助 价值超过 1 万美元的房屋 并要求“首次购房者”实际上是 那些从未拥有过房屋的人.

我不会屏住呼吸。