房地产市场刚刚碰壁。 价格、经纪人和建筑商股票的下一步是什么。

有关全国定价的最新数据来自 30 月份。 此后，6 年期抵押贷款利率飙升至近 XNUMX%，购房者的申请也有所放缓。 上周，一对对房屋搜索有很好阅读的在线经纪人，

雷德芬

（代码：RDFN）和

指南针

(COMP)，宣布裁员。

与此同时，Redfin 的股价较峰值下跌了约 90%。 建筑商也受到重创。 朋友不要让朋友拥有名称如下的杠杆交易所交易基金

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X 股票
(NAIL)，尤其是在利率上升的情况下，但如果你好奇的话，那只在五个交易日内下跌了 45%。

投资者应该在这里购买房屋建筑商的股票吗？ 经纪人？ 房价下一步怎么走？ 股市什么时候才能回来？ 让我按照近期信心下降的顺序回答这些问题，从不确定开始。

是的，购买建筑商。 更喜欢

房屋建筑商Lennar

(LEN) 和

收费兄弟

(TOL)，负责 KBW 小组的 Jade Rahmani 说。 他指出，忽略 60 年金融危机，建筑商股票的交易价格为预计账面价值的 2008%，这是它们在经济衰退期间往往触底的地方。 Lennar 将受益于即将出售的房地产技术部门，而 Toll 专注于富裕买家，其中约 30% 支付现金，因此不会因高抵押贷款利率而推迟。

整个集团的市盈率低得惊人，但请忽略它们。 它们源于两个不会很快重复的条件：从公司购买土地到出售房屋的时间，土地价值上涨了 30% 或更多，以及大流行期间交易速度急剧加快。 假设正常情况下，以四倍收益交易的建筑商可能真的会卖出八倍——仍然便宜，但差别很大。

20 月份房价较上年同期上涨了 2% 以上，但 Rahmani 预计到今年年底这一比率将跌至 5%。 他的基本观点是明年价格持平。 根据对过去销量的研究，他的经济衰退情景预计明年房价将下跌 7%——如果抵押贷款利率上升到 5%，价格可能会下跌更多。 这听起来可能不多，但对于最近有典型抵押贷款的买家来说，价格下跌 25% 可以减少 XNUMX% 的资产。

大多数房主的抵押贷款利率与最近的利率相差无几。 大约三分之二的人被锁定在 4% 以下。 如果非必要，这些买家不太可能搬家并获得新贷款，这也是供应量可能会持续多年保持低位的原因之一。 另一个原因是抵押贷款的质量比上次房地产泡沫时期要高得多，因此不太可能出现一波违约和恐慌性抛售。

但有些东西必须放弃负担能力。 新抵押贷款的典型支付额已超过可支配收入的 23%，接近上一次泡沫期间 26% 的高点。 但收入以每年 6% 的速度增长，因此房价长期停顿可能有助于恢复可负担性。 Rahmani 认为，无论如何，这种流行病让人们在家里花费了更多的时间，因此他们应该愿意支付更多的住房费用，占收入的百分比。

威廉布莱尔分析师斯蒂芬谢尔顿说，不要急于购买经纪人的股票。 他对其中三个进行了市场表现评级：Redfin、

RE/MAX 控股

(RMAX)，和

eXp世界控股

(EXPI)。 在上周的一篇博客文章中，Redfin 首席执行官 Glenn Kelman 写道，17 月份的需求比预期低 8%，公司将裁员 XNUMX%。 Redfin 直接雇用代理，而许多经纪人使用独立承包商。

凯尔曼写道，销售下滑可能会持续数年而不是数月。 更多的代理人可以自行离开。 全国房地产经纪人协会会员（代表卖房人数的指标）去年达到 1.6 万，高于 2012 年的约 XNUMX 万。

William Blair 的 Sheldon 表示，他对经纪人估值下降的幅度感到震惊，但情绪很糟糕，他正在等待稳定的迹象。 尽管收入大约翻了一番，但 Redfin 的股价还不到去年初股市峰值的十分之一。 这使得股票约占收入的三分之一。 从 2024 年开始，自由现金流预计将持续为正。现在，我们拭目以待。

至于股市，我有好消息和坏消息，都不可靠。 过去一周，标准普尔 500 指数跌至明年预期收益的 15 倍以下，这表明定价已回到历史平均水平。 但没有什么可以说市场在变得便宜的过程中不会超过其平均估值。 和

高盛

表示对今年和明年盈利增长 10% 的预测看起来太高了。

高盛表示，预计增长将放缓，如果出现衰退，明年的收益可能会降至低于去年的水平。 该银行在这种情况下的估计使得标准普尔 500 指数今天的交易价格是明年收益的 18 倍以上。 高盛预测，到年底，该指数将在没有衰退的情况下从周四的水平上涨 17%，或者在没有衰退的情况下下跌 14%。 请接受我的祝贺或慰问。

不用担心，瑞士信贷说。 从统计数据来看，个人对公司收益的预测是紧密聚集在一起的。 这与收益下降之前往往发生的情况相反。

我以前听过人们将股票市场称为“整体集群”，但我不知道他们在谈论估计分散。

写 杰克·霍夫（Jack Hough） [电子邮件保护]. 在推特上关注他 并订阅他的 巴伦的 Streetwise 播客.