美国房地产市场在衰退中摇摇欲坠。 经济会很快跟进吗？

它可能也会变得更糟。

当美联储在三月份开始迅速采取行动时，房价已经飙升至历史新高 提高利率以应对高通胀. 央行的积极行动将 30 年期固定抵押贷款的利率从去年秋天的 6% 推高至 2.75% 以上。

更昂贵的抵押贷款和超高价格的结合使得它 大多数买家很难买房。 全国房地产经纪人协会表示，可负担性已降至 16 年来的最低水平。

根据一句老话，随着房地产的发展，美国经济也在发展。 由此产生的建筑业放缓将在第二季度从国内生产总值中扣除很大一部分增长。 更少的销售意味着更少的新业主花钱装修他们的家。

然而，现在的房地产市场与 2006 年大不相同，它本身不太可能使经济陷入困境。 经济学家说，美国很可能在未来一两年内陷入衰退，但住房不会是主要原因。

“我们预计未来几个月销售额将进一步下滑，但我们预计不会重演 2000 年代的崩盘，”瑞穗证券美国经济学家 Alex Pelle 表示

泡沫的小迹象

今天的房地产市场与 2000 年代的繁荣时期几乎没有相似之处。

一方面，典型的买家信用评分很高，违约的可能性较小。 只有大约 2% 的新抵押贷款被授予所谓的次级买家或信用评分较低的买家。

相比之下，华尔街公司 Jefferies 的研究显示，大约 15% 的借款人在近 XNUMX 年前的房地产泡沫高峰期拥有次级信贷。

许多借款人在 2007-2009 年的经济衰退中失去了家园，房地产价值暴跌，剥夺了数百万美国人的纸面财富，让他们感到更穷。 股市的大规模抛售加剧了他们的困境。

负面的“财富效应”助长了消费者支出的急剧下降，从而加深了经济衰退。 消费者占经济中发生的一切事物的近 70%。

然而，目前房地产市场的放缓可能不会导致房价下跌和房价下跌。

首先，美国多年来一直饱受住房短缺之苦，尽管新家庭的形成将需求推到了新的高度。 大流行还大大增加了在家工作的人数以及对更多住房的要求。

Comerica Bank 首席经济学家比尔·亚当斯 (Bill Adams) 表示，住房需求强劲，部分原因是“远程工作的兴起和生活方式的改变”。

Builder 已尝试满足大部分需求。 在更高的抵押贷款利率真正开始之前，新房和出租单元的建设在 1.8 月份增至 16 万套的年增长率——这是 2.2 年来的最高水平。但这仍然低于 2006 年初人口为 11% 时创纪录的 XNUMX 万套。更小。

也不会很快好转。 XNUMX 月份建筑业大幅下滑，并可能继续放缓，进一步减少待售房屋供应，并保持价格上涨压力。

银衬里

不过，高房价并不完全是一件坏事，尤其是对于那些已经拥有自己房屋的人来说。 稳定的房屋价值可以部分地使经济免受衰退的影响。

怎么会这样？ 与 2006 年相比，房主的财务状况可能会更好，因为他们的主要储备金仍在升值。

更重要的是，数以百万计的房主利用大流行期间创纪录的低利率进行再融资并为自己节省了一大笔钱。 他们中的大多数人还选择了固定抵押贷款，使他们免受利率上升的影响。

2000 年代中期的情况并非如此，当时所有抵押贷款中有一半是可调整的。 飙升的利率迫使数百万房主每月支付高额抵押贷款费用，许多无力支付的人违约。

现在只有大约 10% 的抵押贷款是可调整的。 此外，收入房主必须用于抵押贷款的百分比创历史新低。

Jefferies 首席经济学家 Aneta Markowska 表示：“住房和消费之间的联系可能比过去更弱。”

可能对房地产市场造成更大影响的是失业率大幅增加，导致更多人违约。

然而，由于失业率仅为 3.6%，劳动力短缺预计将持续数年，一些经济学家质疑，如果美国陷入衰退，企业是否会采取大规模裁员措施。

与此同时，尽管利率飙升和价格居高不下，但房地产市场仍然保持相对较好的状态。 新建筑的销售和支出徘徊在大流行前的水平附近，这表明底部不会像 2006 年那样下降。

当然，一些专家在 15 年前也说过同样的话。 “研究人员说，最近的房地产低迷并不一定意味着经济增长的终结，”当时《基督教科学箴言报》的一篇文章说。

随之而来的是几十年来最严重的衰退。