这个 9.9% 的付款人是 2022 年最被忽视的股息交易

大多数人不知道，但从长远来看，房地产已经重创股票，而且它有望取得胜利 再次 。

我们的股息投资者很好地排队兑现，这要归功于一只基金抛出了惊人的 9.9% 收益率，这就是 在这里玩。 我会在几秒钟内删除名称和股票代码。

首先，你没看错：房地产 不 从长远来看，跑赢股票——而且幅度也不小！ 很明显，在这个比较中 SPDR 道琼斯房地产投资信托基金 (RWR
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), 过去 500 年公开交易的房地产投资信托 (REIT) 和标准普尔 20 指数基金。

请记住，此期间包括 COVID-19 崩溃 和 次贷危机，当然，它重创了住房。 没问题。 房地产投资信托基金——拥有从仓库到公寓楼等一切的上市公司——再次浮出水面！

REITs 吸引人的关键在于它们是“通过”投资：它们从租户那里收取租金支票，撇去足够的钱以保持灯亮和建筑物清洁，然后将其余部分作为红利交给我们。 结果是比普通股票支付更大的收入流：典型的房地产投资信托基金收益率为 3.2%，是标准普尔 500 指数可怜的 1.5% 的两倍。

但即使 RWR 压垮了股票，我们确实做到了 不能 想在这里走被动ETF路线。 一方面，RWR 3.2% 的收益率远不足以让我们心跳加速。 其次，对于 REITs（就像现在的一切一样），拥有一个聪明、反应迅速的经理是至关重要的。

RWR 在过去三年动荡的年份中的回报与 封闭式基金（CEF） 我们今天要讲的， 世邦魏理仕全球房地产收益基金 (IGR). IGR 放弃了我在一秒钟前提到的 9.9% 的巨额支出（而且它每月支付给你，不少于）！

造成这种情况的主要原因归结为 IGR 的专业投资组合经理，他们巧妙地驾驭了他们最了解的当地市场。 这是房地产的关键，我们都知道这实际上只是一个小市场的集合，在任何特定时间都表现不同。

而在房地产方面，该基金的管理公司世邦魏理仕并不缺乏知识：除了 IGR 和私人投资者基金之外，它还管理房地产、经营经纪公司并将自有资金投资于房地产。 该公司在 80,000 多个国家/地区拥有 100 名员工，使其具有全球视野和在国外的关系，这是算法运行的 ETF 无法比拟的。

世邦魏理仕利用这些知识巧妙地将 IGR 的投资组合大量向美国倾斜（68%），这是一个谨慎的举措，因为美国经济继续以健康的速度增长，通胀似乎开始达到顶峰，而消费者支出（更不用说就业了） ) 保持得很好。

但是，购买一支管理良好的房地产基金不仅仅是购买管理层的研究能力和获取信息的渠道，还涉及多元化，这在房地产领域尤为关键。

例如，IGR 投资了 80 多个房地产投资信托基金，这些房地产投资信托基金各自拥有数百甚至数千个房产。 和许多其他做同样事情的 REIT 基金一样，它不会注意到一个流浪租户何时停止支付租金，因为还有成千上万的其他人这样做。

例如，目前，IGR 的主要持股包括拥有广泛资产的房地产投资信托基金。 皇冠城堡国际 (CCI), 例如，在全球拥有 40,000 多个基站，以及 115,000 个“小型基站”，可提高大城市的本地网络容量； 普洛斯
PLD
（PLD） 在全球拥有 4,732 个仓库； 和住宅房地产投资信托基金 邀请之家（INVH）， 出租超过 85,000 套单户住宅。

因此，我们在这里已经拥有大量的多元化，而这仅仅是来自 IGR 的三个持股！

考虑 REIT 基金的另一个经常被忽视的原因是，这些基金和 REIT 本身都可以获得比你和我更便宜的杠杆。例如，现在，抵押贷款利率飙升对于拥有出租物业的个人投资者来说是一个大问题——但不是所以对于房地产投资信托基金：

抵押贷款支付通过屋顶

随着今年早些时候利率达到 5% 并保持在该水平，住房贷款飙升。 但房地产投资信托基金的利率要低得多，许多目前的账面借款成本低于 3%。

房地产投资信托基金享有较低的利率，因为它们在许多物业中进行专业管理和多元化，因此它们的风险低于典型的个人房地产投资者。 这就是为什么房地产投资信托基金在利率上升期间实际上具有相当一致的正回报记录的原因之一。

该图表基于房地产投资信托基金研究和数据公司 NAREIT 的一项研究，它清楚地表明房地产投资信托基金通常在高利率期间赚取利润。 这是因为他们较低的借贷成本在一定程度上使他们免受了这一趋势的影响。 此外，利率上升期通常伴随着强劲的经济（就像今天的情况一样）。 这意味着对 REITs 房产的更高需求，这让 REITs 提高了租金。 由于利率上升，这些增长远远超过了借贷成本的任何增长。

购买 IGR 作为“折扣势头”构建

最后，让我们谈谈 IGR 对 NAV 的折让，或者说它的市场价格与其投资组合的每股价值之间的差异（这个衡量标准是 CEF 独有的）。 目前，这个折扣很小，这意味着 IGR 或多或少受到了公平的重视。

这里的趋势很明显：IGR 的折扣正在进入溢价领域——问题是多远。 如果发生这种情况，它将给 IGR 的股价带来更大的推动力。 当然，您将始终获得 9.9% 的健康支出（按月支付）。

迈克尔·福斯特（Michael Foster）是该公司的首席研究分析师 逆势观。 有关更多出色的收入建议，请点击此处获取我们的最新报告“坚不可摧的收入：5个低息投资基金，股息安全8.4％。=

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