为什么房地产市场会出现泡沫

与人们理解并接受价格不时下跌（有时甚至是严重下跌）的风险的股市不同，许多买房的人并不真正认为他们的房屋价值会下降那么多。

事实上，从历史上看，与其他资产类别相比，房地产市场并未受到价格泡沫的影响。 这可能部分是由于与购买房屋相关的巨额交易成本，更不用说拥有和维护房屋的持有成本——所有这些都阻碍了投机行为。 然而，房地产市场有时确实会经历非理性繁荣时期，并在回落之前看到价格迅速上涨。

在本文中，我们将讨论房价泡沫的原因、导致房地产泡沫破裂的触发因素，以及购房者在做出关键住房决策时为何应该关注长期平均水平的原因。

什么是房地产泡沫？

在探讨房地产泡沫的原因以及导致泡沫破裂的原因之前，了解房地产泡沫本身很重要。 尽管可用库存有限，但这些通常始于住房需求的激增。

当投机者进入市场时，需求会进一步增加，当他们抢购投资物业和固定资产时，泡沫会更大。 由于供应有限和新需求如此之多，价格自然会上涨。

房地产泡沫对房地产行业有直接影响，但也对房主及其个人财务产生影响。 泡沫可能对经济产生的影响（例如，对利率、贷款标准和证券化实践）可能会迫使人们在情况突然转变并变得艰难时找到跟上抵押贷款支付的方法。 有些人甚至可能不得不更深入地掏腰包，动用储蓄和退休基金来保住自己的家。 其他人将破产并取消抵押品赎回权。

任何泡沫通常只是暂时的事件。 根据国际货币基金组织（IMF）的数据，尽管股市泡沫可能更频繁地发生，但房地产泡沫可以持续更长时间，并且可以持续数年。

房地产市场泡沫的原因

住房价格与自由市场中任何商品或服务的价格一样，受供求规律驱动。 当需求增加或供应减少时，价格就会上涨。 在没有可能减少房屋即时供应的自然灾害的情况下，当需求往往超过供应趋势时，价格就会上涨。 住房供应对需求增长的反应也可能很慢，因为建造或修复房屋需要很长时间，而且在高度发达的地区，根本没有更多的土地可以建造。 因此，如果需求突然或长期增加，价格肯定会上涨。

一旦确定房价高于平均水平的上涨最初是由需求冲击驱动的，我们就必须询问需求增加的原因是什么。 有几种可能性：

• 一般经济活动的增加和繁荣的增加将更多的可支配收入放入消费者的口袋并鼓励拥有房屋
• 进入住房市场的人口或人口的人口组成部分的增加
• 较低的一般利率水平，特别是短期利率，使住房更负担得起
• 创新或新的抵押贷款产品，初始月供较低，使新的人口群体更能负担得起房屋
• 轻松获得信贷——通常具有较低的承保标准——这也为市场带来了更多买家
• 华尔街投资者要求的高收益结构性抵押贷款支持证券 (MBS)，为借款人提供更多抵押贷款
• 抵押贷款机构和抵押债券投资者的潜在风险定价错误，从而扩大了对借款人的信贷供应
• 抵押贷款经纪人和借款人之间的短期关系，有时鼓励借款人承担过度风险
• 抵押贷款借款人缺乏金融知识和过度冒险。
• 不切实际和不可持续的房价升值估计助长了购房者和房地产投资者的投机和冒险行为。
• 家庭翻转增加。

这些变量中的每一个都可以相互结合，导致房地产市场泡沫起飞。 事实上，这些因素往往会相互影响。 对每一个的详细讨论超出了本文的范围。 我们简单地指出，一般来说，就像所有泡沫一样，活动和价格的上升先于所有市场参与者——买家、借款人、贷方、建筑商和投资者的过度冒险和投机行为。

破灭泡沫的力量

当过度冒险在整个住房系统中普遍存在并且价格不再反映任何接近基本面的东西时，泡沫最终破裂。 这将发生在住房供应仍在增加以应对先前的需求高峰时。 换句话说，需求减少而供应仍然增加，导致价格急剧下跌，因为没有人可以为更多的房屋甚至更高的价格买单。

这种对整个系统风险的认识是由房主、抵押贷款人、抵押贷款投资者和房地产投资者遭受的损失引发的。 这些认识可能是由许多事情促成的：

• 利率的提高使一些购房者无法获得房屋所有权，并且在某些情况下，使一个人目前拥有的房屋无法负担。 这通常会导致违约和丧失抵押品赎回权，最终会增加市场上现有的供应量。
• 一般经济活动的低迷导致可支配收入减少、失业或可用工作减少，从而减少对住房的需求。 经济衰退尤其危险。
• 需求枯竭，使供需达到平衡，并减缓了房价快速升值的步伐，一些房主，尤其是投机者，指望使他们的购买能够负担得起或有利可图。 当快速的价格上涨停滞时，那些依靠它来买房的人可能会失去家园，从而为市场带来更多的供应。

底线是，当损失增加时，信贷标准收紧，抵押贷款不再可用，需求减少，供应增加，投机者离开市场，价格下跌。

2007-08 年房地产市场崩盘

在 2000 年代中期，美国经济经历了广泛的房地产泡沫，直接影响了大萧条的到来。 在互联网泡沫之后，房地产价值开始攀升，推动投机买家、投资者和其他消费者的房屋拥有率上升。 低利率、放宽的贷款标准——包括极低的首付要求——让原本永远无法买房的人成为房主。 这进一步推高了房价。

但许多投机投资者因风险过高而停止购买，导致其他买家退出市场。 事实上，事实证明，当经济转坏时，很多次贷借款人发现自己无法支付每月的抵押贷款。 这反过来又导致价格下跌。 抵押贷款支持证券被大量抛售，抵押贷款违约和止赎上升到前所未有的水平。

均值回归

很多时候，房主会在没有首先考虑长期价格升值率和均值回归的可能性的情况下假设最近的价格表现将持续到未来而犯下破坏性错误。

物理定律指出，当任何密度大于空气的物体被向上推进时，由于重力作用于它，它最终会返回地球。 金融法同样规定，经历价格快速升值或贬值时期的市场将及时恢复到一个价格点，使其与长期平均升值率所表明的水平一致。 这被称为回归均值。

房地产市场的价格也遵循这种均值回归的趋势。 在价格快速升值或在某些情况下贬值之后，它们会恢复到其长期平均升值率所表明的水平。 房价均值回归可以是快速的，也可以是渐进的。 房价可能会迅速移动到使它们回到长期平均水平的点上，或者它们可能会保持不变，直到长期平均水平赶上它们。

美国房价指数

上面显示的理论值是通过计算从 1985 年第一季度到 1998 年第四季度房屋价格指数的平均季度百分比增长得出的——房价开始快速上涨超过长期趋势的大致点. 然后将计算出的平均季度百分比增长应用于图表中显示的起始值和每个后续值，以得出理论房价指数值。

价格升值估计

太多的购房者只使用最近的价格表现作为他们对未来几年的预期的基准。 基于他们不切实际的估计，他们承担了过多的风险。 这种过度冒险通常与抵押贷款的选择以及消费者购买房屋的规模或成本有关。

有几种抵押贷款产品大量销售给消费者，并被设计为相对短期的贷款。 借款人选择这些抵押贷款的依据是他们能够在一定年限内从该抵押贷款中进行再融资，而他们之所以能够这样做，是因为他们届时将拥有房屋净值。

然而，近期的房价表现通常不能很好地预测未来的房价表现。 购房者在做出重要的融资决策时应关注房价的长期升值率，并考虑均值回归的财务原则。 投机者也应该这样做。

虽然承担风险本质上并不是坏事，事实上，承担风险有时是必要和可取的，但做出基于风险的良好决策的关键是通过做出财务合理的估计来理解和衡量风险。 这尤其适用于大多数人做出的最大和最重要的财务决策——购房和融资。

底线

金融的一个简单而重要的原则是均值回归。 虽然房地产市场不像某些市场那样容易出现泡沫，但房地产泡沫确实存在。 长期平均值很好地表明，在房价快速升值、随后价格停滞或下跌期间，房价最终将走向何方。 对于低于平均水平的价格升值时期也是如此。