随着年龄的增长，获得抵押贷款可能会变得更加困难和昂贵。 对于大多数美国人，尤其是年轻人来说，拥有房屋仍然遥不可及，因为房屋的平均购买价格在过去 10 年几乎翻了一番，抵押贷款利率也达到了 2000 年代中期以来的最高水平。 停滞不前的工资和不断增长的债务也挤出了大多数其他形式的支出和储蓄，使许多人难以存钱支付首付。 但是等到年纪大了再买房也可能花费更多。 这是您需要知道的。
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年龄如何使获得抵押贷款变得更加困难
正如美联储经济学家 Natee Amornsiripanitch 在最近的一份简报中指出的那样，与情况相似但较年轻的借款人相比，年长的抵押贷款申请人“明显”更有可能被拒绝贷款。 与此同时，贷款利率随着年龄的增长而稳步上升，在 60 岁和 70 岁以上的新借款人中达到峰值。利率差异不太明显，因为贷方向年长的申请人收取适度较高的利率，而他们拒绝年长的申请人的频率更高，但这两种趋势仍然非常真实。
虽然由于收入和死亡率问题，抵押贷款人似乎认为年长的借款人面临更大的风险，但购房者应注意，根据《平等信贷机会法》，贷款人根据年龄拒绝贷款是非法的。
作为参考，消费者金融保护局表示，“[a] 贷方通常不能因为您的年龄而拒绝您的贷款申请或向您收取更高的利率或费用。 这条规则适用于各种类型的贷款人，当他们决定是否提供信贷时，例如汽车贷款、信用卡、抵押贷款、学生贷款或小企业贷款。”
但这条规则有两个例外。 第一个例外允许贷款人考虑年龄，只要他们这样做有利于 62 岁或以上的申请人。 这是歧视法中相对常见的做法，只要对老年人有利，通常允许直接考虑年龄。 但是，第二个例外可能会严重伤害年长的借款人。 虽然不允许贷款人在抵押贷款过程中明确考虑申请人的年龄，但他们可以将年龄与其他允许的因素联系起来。
例如，贷方可能会考虑申请人离退休有多近，或者这笔贷款涉及哪些死亡风险。 他们还可以考虑通常与年龄相关的因素，例如某人是否会用投资组合的回报而不是收入来偿还贷款。 这会给许多年长的借款人带来问题。
对于年长的美国人来说，钱通常不是问题。 当他们进入退休年龄时，婴儿潮一代仍然掌握着该国大约三分之二的财富。 根据美联储的数据，60 多岁和 70 多岁的成年人拥有约 70 万亿美元的收集资产。 这与 X 世代持有的 39 万亿美元相比毫不逊色。这几乎是千禧一代所拥有资产的九倍，而千禧一代的资产总和仅为 8.8 万亿美元左右。 如果有的话，原始财务状况表明，年长的借款人应该比年轻的借款人更容易获得贷款。
然而，婴儿潮一代的财富越来越集中于资产而非收入。 许多退休人员靠 401(k) 计划、IRA 和他们家中的财富等投资过活。 对于贷方而言，这会产生信用风险。 投资组合缩减不是拒绝某人贷款的依据，但它们使信用分析比结构化的 W-2 收入更复杂。 该过程会提出一些问题，例如资产组合（申请人在其投资组合中是否拥有高风险或低风险资产）、提款方法（他们是否采用结构化的最低分配或根据需要提取现金）、随着时间的推移回报（借款人将依赖多少偿还贷款的持续回报）和整体家庭财富。
贷方通常将投资组合视为难以预测的收入来源，用于偿还贷款。 这可能使银行更有可能拒绝退休人员的贷款，并且更有可能将他们批准的贷款视为有风险的贷款。
更重要的是，贷方在发放贷款时会考虑死亡风险。
借款人的死亡对于抵押贷款人来说可能是非常昂贵的。 充其量，它会产生所谓的“提前还款风险”，即某人可能会在贷方有机会收取大量利息之前提前还清贷款。 在最坏的情况下，它可能会在遗嘱认证和丧失抵押品赎回权问题上将财产捆绑多年。 就像他们对患有绝症的申请人所做的那样，贷方在批准贷款之前会考虑年长申请人的潜在寿命。
所有这些都在老年借款人周围营造了一种风险氛围。 结果是，如果您超过 62 岁，您被标准抵押贷款拒绝的可能性将增加近 30%。
不过，这并不能解释 Amornsiripanitch 在新批准的抵押贷款利率方面的发现。
除了拒绝率之外，60 岁以上的成年人确实比年轻的借款人支付更高的利率。 但是，Amornsiripanitch 发现，这种趋势适用于所有行业。 所有年龄段的利率都在稳步上升，50 多岁的借款人支付的费用高于 40 多岁的借款人，而 30 多岁的借款人支付的费用又高于 XNUMX 多岁的新借款人。 事实上，当谈到贷款利率时，Amornsiripanitch 的数据表明“年龄比种族更大，而且在统计上始终更显着。”
底线
年纪越大，就越有可能有钱买一套漂亮的房子。 银行也更有可能拒绝您的抵押贷款申请或向您收取更高的利率。
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图片来源：©iStock.com/南方机构, ©iStock.com/Eleganza
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来源：https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html