黑石的巨型房地产基金面临考验



黑石集团

是全球最大的另类资产管理公司,例如私募股权和房地产。 它也是该行业最大举措之一的领导者——吸引散户投资者。

从许多方面来看,该公司的旗舰零售产品 Blackstone Real Estate Income Trust 是成功的。 自 116 年成立以来,它被称为 Breit,价值已飙升至 2017 亿美元,并成为该国最大的房地产买家之一。

黑石(股票代码:BX)将 Breit 描述为“一个机构质量的房地产平台,将私人房地产带给以收入为重点的投资者。” 现在是美国最大的房地产投资信托基金之一,Breit 拥有近 5,000 处房产,主要是多户住宅和仓库,以及包括 Bellagio 和 MGM Grand 在内的拉斯维加斯酒店/赌场的房地产资产。

虽然没有公开交易,但它由主要经纪公司和财务顾问出售,最低投资额相对较低,为 2,500 美元。 在短短五年内,Breit 已成为 Blackstone 行业领先的房地产特许经营权中利润丰厚的一部分,去年产生了 1.8 亿美元的费用,1 年前六个月产生了 2022 亿美元的费用。

这种快速增长可能会带来不利影响。 最近有人担心布莱特的前景,包括它的估值方式以及投资者赎回是否会从低位增加。 美国银行证券分析师克雷格·西根塔勒 (Craig Siegenthaler) 在 2 月份估计,在过去 18 个月平均每月流入 XNUMX 亿美元之后,净流量或销售额减去赎回后,基本上已经达到“收支平衡”。

在 XNUMX 月 Blackstone 的财报电话会议上,针对分析师对 Breit 提出的问题,首席执行官 Stephen Schwarzman 表示,Breit 和其他 Blackstone 产品为投资者提供了“巨大的价值”,“他们记得它并欣赏这家公司。 这建立了我们的品牌。 这有助于我们筹集资金。”

然而,最近,布莱特和其他黑石零售产品(如黑石私人信贷基金)的前景不明朗,似乎正在打压 黑石股票价格约为 102 美元,较 30 月的峰值下跌了 XNUMX%。

A “巴伦周刊” 对 Breit 的分析表明,投资者应谨慎行事,而应考虑看起来更具吸引力的公开交易房地产投资信托或 REIT。 Breit 今年的价格上涨,而公共房地产投资信托基金的价格则走低。 Breit 的费用相对较高,流动性有限,并且比同类上市公司的杠杆率更高。

公司/股票代码年初至今共计返回 52 周自 2017 年 Breit 成立以来
黑石房地产收入信托/ BREIT7.2%24.5%13.5%
先锋地产 / VNQ-15.5-6.16.7
普洛斯 / PLD-22.22.820.4
中美洲公寓社区 / MAA-20.6-6.215.1
卡姆登财产信托/ CPT-22.3-6.612.5

注:自 2017 年以来的回报是年化的。 Breit 回报适用于 I 类股票,截至 30 月 XNUMX 日。

资料来源:彭博社; 公司报告

Blackstone 表示,今年 Breit 升值了,因为强劲的财务业绩已经抵消了更高利率的影响。 它表示,Breit 为投资者“提供了卓越的表现”,并且鉴于其专注于公寓和仓库,它“处于非常有利的位置”。

公寓受益于两位数的租金增长,而仓库需求一直强劲。 “这是我在整个职业生涯中在这两个领域看到的最好的基本面,”Blackstone 总裁 Jonathan Gray 在最近的一次网络研讨会上说。

Breit 的费用与其私人机构房地产基金相当,Blackstone 表示,与许多私人房地产基金相比,Breit 的杠杆率适中。

Breit 的一大卖点是约 4% 的分配收益率,高于 REIT 约 3% 的平均水平。 但根据一项关键的 REIT 现金流量指标,分配并未完全获得。 其四个股票类别的分配收益率有所不同。

包括债务在内的总价值$ 116 B
资产净值$ 68 B
分享价格$14.98
分配收益4.5%
2021年净收入-805亿美元
2021时尚$ 1,290中号
2021 年黑石管理和激励费用$ 1,824中号
已发行股票4.6十亿

FAD=可供分配的资金

资料来源:彭博社; 公司报告

Breit 不同于公共 REIT 同行,例如



普洛斯

(PLD),



中美洲公寓社区

(



MAA

),



阿瓦隆湾社区

(AVB),可以在公共市场上买卖。 Breit 是其股票的唯一买家,每月赎回上限为基金资产净值的 2%,季度赎回上限为 5%。

Breit 表示,其股票应被视为“流动性有限,有时可能缺乏流动性”。 Breit 自成立以来已满足所有兑换要求。 在截至 35 月 18 日的 30 个月中,资金流入总额约为 13 亿美元,该基金一直在疯狂购买。 例如,Breit 和另一家黑石基金有 XNUMX 亿美元的交易要收购 最大的大学生住房业主之一,



美国校园社区

(ACC),预计将在未来几天内关闭。

Breit 的增长得益于出色的投资组合选择和丰厚的回报。 其近 80% 的资产位于出租公寓和工业物业,包括面向电子商务的仓库,这是近年来最强劲的两个房地产行业。

自成立以来,Breit 的年均总回报率为 13.5%,而 Vanguard Real Estate (VNQ) 的总回报率为 7%,VNQ 是一家交易所交易基金,其持股量由最大的公共房地产投资信托基金主导。 “它在挑选行业方面做得非常出色,”独立房地产研究公司 Green Street 的分析师戴夫布拉格说。

在今年金融市场和公共 REIT 部门的影响下,Breit 的价值一直保持坚挺。 Breit 今年截至 7 月的总回报率约为 XNUMX%。

另一方面,截至 13 月底,Vanguard ETF 的总回报率为 XNUMX%,而 Prologis、AvalonBay 和



卡姆登物业信托

(CPT) 基于总回报率下降 15% 或更多。 自 2017 年 XNUMX 月成立以来,Breit 仅经历了三个月的下跌。

Breit 可以在可比的上市公司下跌的同时上涨,因为它跟踪私人房地产市场,而私人房地产市场的发展速度可能比波动性更大的公共市场要慢。 Blackstone 每月根据其财务业绩和其他因素(包括利率变化)对该基金进行定价。

Blackstone 指出,Breit 投资组合的强劲表现——16 年上半年的净营业收入增长了 2022%——今年获得了正回报。 公共房地产投资信托基金也报告了良好的业绩,但由于利率上升和对经济衰退的担忧,它们的股票下跌。

“当公共房地产投资信托基金以低于其资产基础价值的价格交易时,这是一个很好的买入机会,”格林街的布拉格说。 “当公开市场机会如此巨大时,我们认为投资者不应该在私人市场购买。”

他计算出,大型公共房地产投资信托基金最近的平均交易价格比其资产净值折让约 15%。

作为 Breit 的替代方案,投资者可以考虑运营良好的公共替代方案,例如仓库的领先所有者 Prologis,或 AvalonBay 或 Mid-America Apartment Communities 等多户型房地产投资信托基金。 “巴伦周刊” 最近在公寓REIT板块上写得不错。

Breit 投资者的赎回请求似乎正在增加。 Siegenthaler 的分析表明,销售额与赎回大致相当。 “鉴于 Breit 在 9.8 年第一季度产生了 2022 亿美元的资金流入(每月超过 3 亿美元),其资金流入可能已经放缓至盈亏平衡这一事实令人惊讶,而且发生得比我们预期的要早,”他写道。 尽管如此,他仍对 Blackstone 给予买入评级,并预计流向 Breit 和其他汽车的零售流量将在复苏中重新加速。

黑石在最近的财报电话会议上指出,投资者在第二季度要求从包括 Breit 在内的零售基金赎回 2.9 亿美元。

黑石表示并不担心。 “在这个市场极度波动的时期,筹资放缓并不令人意外,但在强劲表现的支持下,Breit 的净流量仍然为正,”该公司表示 “巴伦周刊”.

在 50 月的电话会议上,当被问及将如何处理超出赎回限制的赎回期时,建立了该公司房地产帝国的格雷指出,布莱特拥有“大量的流动性”。 格雷本人最近向该基金投资了 XNUMX 万美元。

Keefe, Bruyette & Woods 分析师罗伯特·李今年早些时候写道,另类基金经理渴望从个人投资者那里吸引“锁定资本”。 他说,虽然在形势好的时候这不是问题,但“在压力时期,个人投资者可能会意识到他们对无法获得资本并不满意。”

Breit 收取净资产 1.25% 的基本年费,如果达到至少 12.5% 的回报率,则收取年度总回报率的 5% 的激励费。 Bragg 估计 Breit 的费用是公共房地产投资信托基金和基金的两到三倍,具体取决于投资者选择的工具。

Breit 的资产净值为 68 亿美元——相当于股票市场价值——总价值包括截至 116 月底的 42 亿美元的债务。 Breit 计算其杠杆率为 46%——债务除以总价值。 可比的公共房地产投资信托基金大约是这个水平的一半。 该基金在第一季度末有 18 亿美元的未偿债务,而规模相当的 Prologis 有 XNUMX 亿美元。

没有公共 REIT 分析师关注 Breit。 它不发布收益新闻稿或举行季度电话会议。 它提交季度 10-Qs 和年度 10-Ks,但其财务报表与公共 REIT 的财务报表一样复杂。

REIT 投资者关注的是净收入,但更多地关注其他指标,例如运营资金和可分配资金,这会增加相当大的折旧费用。 这个想法是,大部分折旧是一种虚幻的非现金支出,因为基础房地产并没有贬值。

与大多数大型公共房地产投资信托基金不同,Breit 的净收入一直处于亏损状态。 根据公认会计原则(GAAP),过去两年每年亏损超过 800 亿美元,650 年前六个月亏损约 2022 亿美元。

它计算出 2021 年可供分配的资金为 1.3 亿美元,但这不包括向股东分配的 1.6 亿美元。 去年,大约一半的 Breit 持有者将其分配再投资,减少了现金支出。

Breit 对其可分配资金的计算是一项非公认会计准则财务指标,其中不包括 1.8 年支付给 Blackstone 的 2021 亿美元管理和激励费用。原因是这些款项是以 Breit 股票而非现金支付的。 但无论是用股票还是现金支付,费用都是费用。 Breit 回购了支付给 Blackstone 的股票,这意味着 Blackstone 有效地获得了现金。 Breit 在计算其 GAAP 净收入时将管理费和激励费计为费用。

由于其亏损,Breit 的发行几乎都是资本回报。 相比之下,大多数大型房地产投资信托基金至少部分从净收入中支付股息。

Blackstone 表示,Breit 的净收入受到相对于公共房地产投资信托基金更大的折旧费用的抑制。 它说,高折旧导致税收优惠的分配,使投资者受益。 Breit 表示,自成立以来,它已经完全从运营现金流中为分配提供资金,这是一个不包括管理和激励费用的 GAAP 指标。

得益于明智的行业配置和房地产牛市,Breit 在成立的前五年取得了成功。 但由于价格高昂,费用高昂,它可能很难重复其历史回报并击败公共房地产投资信托基金。 而且它还没有在持续的经济低迷或净赎回时期进行测试。

安德鲁·巴里(Andrew Bary) [电子邮件保护]

资料来源:https://www.barrons.com/articles/blackstones-giant-real-estate-fund-faces-a-test-51659742085?siteid=yhoof2&yptr=yahoo