以下是 40 年期抵押贷款与 30 年期贷款相比每月可为您节省多少。 以及最终的成本。

以下是 40 年期固定利率抵押贷款与典型 30 年期和 15 年期贷款相比的贷款支付示例。

Jacob Passy 解释说，迄今为止，政府机构之间关于 40 年期抵押贷款的讨论主要集中在为陷入困境的借款人进行贷款修改，以使他们的还款成为现实。 但这可能为所有购房者广泛接受和提供 40 年期贷款指明了方向。

阅读： 真的，40年的抵押贷款？ 一位美联储官员认为这是个好主意。 但也有人说这是一个冒险的提议。

美国拥有一个流动性极强的抵押贷款市场，以房利美为首
FNMA，
-0.73％
和房地美
FMCC，
-1.10％,
它们购买绝大多数新贷款，将其打包并向投资者出售抵押贷款支持证券。 这两家抵押贷款巨头都在 2008 年接受了政府的监管，为他们购买的贷款设定了信用承销标准。 两家公司都已经参与了将现有抵押贷款修改为 40 年期的计划，以供陷入困境的借款人使用，如果 40 年期贷款广泛适用于购房者，双方都将参与其中。

40年期贷款的潜在优势

40 年期贷款的明显潜在优势是每月还款额较低。 在我们进行贷款期限比较之前，这里有一张来自圣路易斯联邦储备银行的图表，显示了自 1970 年以来美国房屋销售价格中值的变动：

圣路易斯联储对 USUS 房屋销售价格中值的最新估计于 26 月 408,100 日公布，为 2007 美元，我们的示例基于此数字。 十年图表显示了市场的大量回调，包括从 2009 年第一季度到 XNUMX 年第一季度的漫长而痛苦的回调，但除此之外，图表的方向非常明确，尤其是考虑到大多数抵押贷款的长度时贷款。

撇开可能有低首付要求的低收入借款人的特殊计划不谈，我们的示例将假设 20% 的首付为 81 美元，620 美元的贷款金额为 326,480 美元。

全国中位价可能不适用于您要购买房屋的地区，但它应该很好地说明贷款条款的差异，并显示贷款支付对本金和利息的权重如何随时间变化。

利率和摊销贷款支付

由于目前美国的抵押融资市场以 30 年期和 15 年期的固定利率抵押贷款为主，我们将把这两者与假设的 40 年期贷款进行比较。 还提供可调整利率的抵押贷款。 然而，这些具有不同的初始固定周期。

一个大动作： 抵押贷款利率飙升至 4.5% 以上——这是购房者需要知道的

值得考虑的是，尽管近期利率飙升，但住宅贷款利率仍处于历史低位。

这是房地美的图表，显示了自 30 年 1971 月以来 15 年期抵押贷款利率的变化，1991 年增加了 2005 年期贷款，XNUMX 年增加了可调整贷款利率：

根据房地美截至 31 年 2022 月 30 日当周的调查，4.67 年期贷款的平均利率为 15%，3.83 年期贷款的平均利率为 XNUMX%。

以下付款示例不反映发起费用或积分，或贷款发起过程中各种服务的其他费用。 贷款付款还不包括财产税和保险费，这些通常由贷款服务商托管和收取，作为每月总付款的一部分。

对于 40 年期贷款，我们使用与 30 年期贷款相同的利率。 造成这种情况的一个原因是，目前还没有真正存在的 40 年购房或再融资市场的平均值。

另一个原因是 40 年期贷款的利率不一定高于 30 年期贷款。 （截至 1 月 20 日，美国 XNUMX 年期国债收益率
TMUBMUSD20年，
2.618%
为2.59%，高于2.44年期国债30%的收益率
TMUBMUSD30年，
2.457%.
)

摊销贷款付款是在贷款期限内偿还贷款本金余额的贷款。 因此，最初的贷款还款主要取决于利息，而在贷款结束时还款主要取决于本金。

以下是我们假设的 40 年期抵押贷款以及 30 美元的 15 年期和 326,480 年期贷款的每月本金和利息支付的比较，基于购房的 20% 首付 408,100 美元，全国中位价根据圣路易斯联储提供的最新数据：

所有美元数字均已四舍五入。

该表比较了每笔贷款期限内支付的总利息。 显然，随着期限的延长，利息总额会更高。 但也有前五年和前十年每笔贷款利息支付的比较，以及前五年和前十年建立的权益金额的比较，包括首付。

在此示例中，为 40 年期贷款支付的利息金额将超过贷款金额。 这几乎是房屋价格的两倍。

您还可以看到，使用 15 年期的贷款，您将在 70 年后积累接近购买价格 10% 的权益。

的优点和缺点

40 年期贷款的最低月供为 1,504 美元。 但它代表 183 年期贷款每月仅“节省”30 美元。 在这个例子中考虑房屋的总价格时，将贷款期限再增加 10 年似乎是一个陡峭的价格，每月还款额减少不到 200 美元。

很容易说，对于买房的人来说，40年的贷款似乎不是那么划算。 但是对于一个难以每月还款的房主来说，他们提供了 40 年的贷款修改，较低的还款额可能会带来很大的不同。

30 年和 15 年数字的比较更为极端。 15 年期贷款的每月还款额高出 700 美元。 一些购房者可以负担得起更高的付款。 15 年期贷款的优势在于，为贷款支付的总利息为 103,218 美元，而 289 年期贷款为 970 美元、30 美元。 十五年似乎很快就过去了，停止付款是一种激动人心的感觉。

您可以使用 MarketWatch 对 15 年期和 30 年期贷款以及其他时期和可调整利率贷款进行自己的比较 抵押计算器.

对 15 年期贷款的反驳可能包括失去的机会。 30 年期贷款的利率为 4.67%，从长期来看，人们可以预期从广泛的股票市场投资中获得更高的回报率。 但这提出了一个问题，即是否将通过 700 年期贷款释放的每月 30 美元现金进行投资。 将这笔钱花在比您原本购买的更昂贵的车辆上可能很诱人。

购买房屋的决定和贷款期限的决定必须考虑家庭的需求，包括空间、退休和教育的储蓄和投资，以及无数的家庭开支。

购房者至少应该了解不同贷款类型的运作方式。

深入挖掘摊销

查看摊销明细是说明您为房屋融资支付了多少费用的另一种方式。 例如，对于 30 年期的贷款，利息占您第一个月还款 1,271 美元的 1,687 美元（同样，这个数字是四舍五入的）。 以下是第一个月及以后三种贷款类型的每月贷款还款本金部分的比较：

这些表格一起显示了在较短的贷款期限下，您的贷款余额偿还（或您的资产建立）的速度有多快。

最后的想法和警告

购买房屋时——尤其是你的第一套房子——一切都需要摆在桌面上。 长期讨论应涵盖所有主要财务目标和需求，包括退休储蓄、教育、未来医疗费用，甚至您计划或需要购买哪些汽车、卡车或 SUV。 您还可以仔细查看您对需要多少空间的初步估计。 其中有多少用于存储？ 你在储存什么？ 如果您存储得更少，您可能会支付更少的费用。

购买车辆通常是通过融资来进行的，对于许多夫妇来说，每月还款额可以接近每月房贷还款额。 所以仔细照照镜子是必要的。 购买车辆时需要考虑很多不同的需求，包括工作——您可能需要一辆昂贵的卡车。 或者，例如，如果您正在销售房地产，您可能需要被看到驾驶一辆漂亮的新型汽车来给人留下好印象。

但有些人可能会推迟购买新车，这可以减轻在做出可能需要数十年的家庭融资决定时的压力。

冲击警告

财产税的计算方式不同，具体取决于您居住的州。在某些州，税收是基于房屋销售价格或财产税评估员对房屋价值的当前估计，每年的增长可能仅限于较低的百分比。 这可能意味着购房者将支付比卖方支付更高的财产税。

在您的购房决策过程的早期，请务必自行估算您的房产税，而不是依赖贷方或产权公司的估算，这可能基于上一年的房产税。 您可以联系县财产评估师以获取有关此估算的帮助。

另一个需要考虑的因素是房主保险，包括如果您在洪水区或容易发生其他灾害（如飓风）的地区可能需要的额外保险。 例如，如果您从东北部或中西部的某个州向南迁移，您可能会遇到一个与以前截然不同且价格更高的保险市场。