我要和我 74 岁的母亲一起买房，但抵押贷款将以我的名义。 我们应该如何命名房子？

尊敬的MarketWatch，

我想看看你能不能给我一些建议，让我和我 74 岁的母亲一起买房。我将用出售我自己房子的收益，在新房子上投入 240,000 美元，并开始220,000 美元的抵押贷款。 抵押贷款只在我名下。 一旦我母亲的房子卖掉了，她就会给我一些她的房子收益——100,000美元，这样我就可以重铸我的抵押贷款并降低每月的还款额。

我们的问题是：我们应该如何命名我们都将居住的房子？ 我们是否应该将我们俩的名字与拥有生存权的联名租户一起写在房子上？ 此外，她给我的用于重铸抵押贷款的钱是否会被视为给我的礼物，我必须为此缴税？ 有没有办法避免这种情况？ 我最后的问题是，我是否也应该把我成年的女儿也放在房子的产权上，也作为拥有生存权的联权共有人，这样当我和母亲不再在这个地球上时，房子可以归她所有？

如果您无法回答这些问题，您能否告诉我是否需要与房地产律师、税务律师或注册会计师交谈？ 我不确定我需要向谁提出这些类型的问题。 我很喜欢读你的专栏。 谢谢您的帮助。

真诚地

和妈妈一起搬家

“大动作”是MarketWatch专栏，着眼于房地产的来龙去脉，从寻找新房到申请抵押。

您有关于买卖房屋的问题吗？ 您想知道下一步该怎么做吗？ 通过电子邮件发送给Jacob Passy [电子邮件保护].

亲爱的搬家，

你打算和你妈妈一起买房子真是太好了，因为我相信随着她长大并需要更多帮助，这会给她一种舒适感。 我知道你没有问我对这种安排的看法，但如果我不建议彼此进行许多坦诚的对话，讨论你对共同生活的期望，那我就失职了。 这对你们俩来说都是一个很大的改变，与任何室友安排一样，最好提前达成一致，以确保和平同居。

我必须承认我对你们两个选择的时间线感到困惑。 除非有理由让自己买房开始有意义，否则我不明白为什么你们两个不会再等一会儿再一起买房——尤其是如果你考虑两个都在房子里契据。 一次集中您的资源很可能使您能够利用更好的融资。

抵押贷款重铸对许多房主来说可能是有利的。 它将允许您在不改变贷款利率或期限的情况下减少您的债务。 在抵押贷款利率上升的时候，如果您的主要目标是减少您的未偿债务金额，那么对于许多房主来说，这可能是比再融资更好的选择。

这种策略有一些缺点。 首先，并非所有抵押贷款机构都允许这样做，所以这需要您事先澄清。 即使贷方允许，他们也无法对所有贷款类型都这样做。 具体而言，包括 FHA 和 VA 贷款在内的政府支持贷款不能重铸。 贷款服务商会向您收取重铸费用。 由于这些原因，一些借款人会选择只为他们的抵押贷款支付额外的费用，而不是经历整个重铸过程。

在您的情况下，如果您母亲没有按揭贷款，她的捐款可能会被视为礼物，尽管您不会为此纳税。 您应该咨询会计师以获得他们的专家建议，但她可能需要提交赠与税申报表。 也就是说，除非她向您和其他人赠送数百万美元，否则由于终身排斥，她很可能永远不会欠这笔钱税。

她可以在没有抵押贷款的情况下获得产权，但这并不一定很简单。 如果您在购买房屋并办理抵押贷款后考虑稍后将她添加到契约中，您应该咨询房地产律师。 一些贷方将包含条款规定，如果房屋所有权发生重大变化，则必须全额偿还贷款，并且您需要法律专家审查任何抵押合同以验证此处是否存在这种情况。

如果您打算从一开始就让您的母亲参与契约而不让她参与抵押贷款，那么您需要咨询抵押贷款人以获得他们对这种安排的批准。 正如纽约的房地产律师 Victoria Spodek 在一篇博文中解释的那样，“银行必须确保他们的利益受到保护，因为他们借出了大笔资金。 银行在发生违约时出售房产的能力对其模式至关重要，除非受到保护，否则他们不会放贷。”

多个人拥有产权而只有一个人拥有抵押贷款可能会出现问题，即房屋的所有权变得复杂。 从贷方的角度来看，如果您被取消抵押品赎回权，您的妈妈将拥有房屋的权利，这可能会使您难以出售。 因此，Spodek 说，在这种情况下，贷方通常会做的是让两个所有者都签署抵押贷款，而只有一个人签署票据，即偿还贷款的承诺。 这样一来，“如果贷款没有偿还或违约，那么银行仍然可以通过出售房屋来获得偿还，”她写道。

同样，您可能要考虑让您的母亲在抵押贷款中列出。 除非她有信用问题，否则她额外的社会保障收入和资产可以帮助您获得更好的抵押贷款利率。 这也将缓解在她的房子出售时让她偿还贷款所产生的问题。

至于您如何为房屋命名，我认为重要的是要考虑为什么您希望同时获得标题以及您的目标是什么。 显然，避免遗嘱认证对你们双方都很重要，但联合租赁可能会带来一些风险。 例如，如果你们中的一个人陷入债务并且无法偿还，债权人可以对财产提出索赔。 这也是为什么将你的女儿也加入标题可能是一个冒险的举动。

对你们所有人来说，将房屋置于生前信托中可能是最有意义的。 这将使您能够控制当您和您的母亲各自去世时家中发生的事情，同时允许您在你们都还活着的时候留在家中。 房子不仅可以轻松地传给您的女儿，而且她可以避免某些税收和遗嘱认证费用。 您需要聘请律师为您拟定信托并妥善安排信托，但鉴于您生活安排的复杂性，这可能是解决您的问题的最佳方法，并为您和您的母亲保证您将能够生活在这个家里度过你的余生。

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