私人活动债券和 4% 的低收入住房税收抵免

联邦住房计划通常分为两类之一，一类是为人们支付住房费用提供直接补贴，另一类是使用金融工具促进住房建设。 在金融工具中，最重要的是低收入住房税收抵免 (LIHTC)。 税法的这种生物将投资经济适用房的税收减免货币化。 但在前国会议员保罗·瑞安 (Paul Ryan) 审查的扶贫计划中，还存在一个有趣但复杂的工具——私人活动债券 (Private Activity Bond，简称 PAB)。 PAB 允许地方政府代表建设造福公众的项目（包括住房）的实体出售免税债券。 当与税收抵免相结合时，PAB 可以成为寻求为住房项目筹集资金的建筑商的有力工具。 但复杂性和成本很高。 （如果你想了解 LIHTC 这是一篇关于它们如何工作的帖子).

国会研究处 出版了一本关于私人活动债券的优秀入门书。 与税收抵免一样，PABs 嵌入在税法中，包括两种类型的债券。 一个用于为政府目的服务的项目； 另一个是为私人目的服务的，只要它们有益于公众。 如果私人活动债券用于住房等“合格私人活动”，则债券购买者无需为其赚取的利息缴税。 国会限制可以为私人活动发行的债务数额； 150 年为 50 亿美元和人均 1986 美元，到 335 年为 110 亿美元或人均 2022 美元。为了影响投资，项目类型也有限制。 国会还打算限制税收支出（免税意味着税收收入减少）。

这些债券如何与 LIHTC 相结合，特别是 4% 的税收抵免，在支持性住房公司 (CSH) 的一篇论文中得到了很好的处理， 用免税债券和 4% 的低收入住房税收抵免为支持性住房融资. 以下是使用具有税收抵免的免税债券的要求摘要。

只有州和地方政府以及准政府机构才能发行债券。 通常，这是住房金融局 (HFA)，这是接收税收抵免分配的州机构。 但由于可发行的免税债券数量受数量上限（上述限制）的限制，所有这些政府实体都在积极竞争以适应上限。 此外，在项目获得州 HFA 批准之前，项目无法获得债券收益，并且这些收益仅限于住宅成本，不能用于商业空间等。

关于合并税收抵免和免税债券，有一个重要的限制值得注意。 要获得税收抵免分配，项目经理必须用债券收益支付至少 50% 的建设成本（“50% 规则”）； 当然，任何使用这些债券和税收抵免建造的住房都必须提供给收入低于地区中等收入 (AMI) 60% 的人。 通常，AMI 20% 或以下的人必须负担得起 50% 的单元，或者 AMI 40% 的人必须负担得起 60% 的单元。

如果还不明显，那么这类项目很复杂。 除此之外，这些类型的“交易”通常包括额外的资助者。 例如，我作为开发商参与的一个住房项目是一个使用免税债券的 4% 项目。 但我们也有来自州住房信托基金的资金以及建筑贷款。 老实说，我不得不绞尽脑汁仔细研究旧电子邮件，以准确回忆起这个项目是如何走到一起的。 CSH 论文通过七个不同的案例研究很好地展示了这种融资可以结合在一起的一些独特方式。 例如，最简单的案例研究之一来自密歇根州。 这是一个显示项目资金的图表。

MSHDA 是密歇根州住房发展局，即该州的住房金融机构。 MSHDA 出售了债券，债务通过租户的微薄收入来偿还，其中部分收入来自第 8 节的优惠券。 项目中的每个资助者都有不同的要求，在这类项目中，满足一个要求可能会打乱另一个资助者的要求。

在某些情况下，税收抵免权益可用于偿还债务。 CSH 论文使用了一个案例研究，该案例研究使用了债券，然后“完全取出债券，与其他公共贷款、赠款和税收抵免股权进行永久对话。” 这看起来像是使用税收抵免股权来偿还债券债务。 这是令人信服的：虽然 4% 的税收抵免在负担得起的项目的合格基础中所占比例较小，但能够使用该抵免来偿还债券是一个好主意。 结合各种资金来源也是如此。

Ryan 没有在 PAB 上花太多时间，只是建议“很少研究私人活动债券的有效性。” . . 因为它与提高租户的向上流动性有关。” 这是事实，他对该计划的支出的看法表明，这些债券的使用频率不如低收入住房税收抵免。

自从他的分析以来的十年里并没有太大变化（来自美国财政部的图表数据).

我的观点是，PAB 的使用方式应与所有债务的使用方式相同：价值捕获。 在住房的情况下，我建议 无家可归者住房的价值捕获计划 例如，营地的成本被量化，出售债券以实施干预措施以结束营地，然后在实现节余后，将这些节余用作还本付息。 组装在非营利组织中被称为“资本堆栈”的问题在于复杂程度，这是有问题的，原因如下：

● 时间 – 这类融资安排需要时间，而时间就是金钱。 等待筹资和调整资金的持有成本是总开发成本的真正累加因素；

● 交易 – 更多的资助者意味着更多的交易成本，而这些成本也增加了总开发成本；

● 律师和顾问 – 在每一步，为了避免可能导致项目失败的灾难，必须聘请律师和顾问； 和

● 这不是很有效 – 考虑到所有移动部件和额外成本，这是为现在需要的人提供住房的最有效方式吗？

最后，我回到基本的经验法则，任何住房融资提案都应尽可能简单，即为今天需要的人提供所需的资金或单位。 虽然我很感兴趣并喜欢解决融资难题的挑战，但玩这些游戏并不能让人们支付房租； 我们需要找到重新定位 PAB 的方法，以实现比用于建造补贴住房的复杂融资交易更好的目的。