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布兰登·贝尔/盖蒂图片社
字体大小 最近的数据表明，房地产市场正在迅速降温，因为 抵押贷款利率攀升. 但即使经济学家预测会有痛苦，仍有理由对房地产市场保持乐观。根据 Bankrate 的数据，占市场大部分的现房销售在 7 月份出人意料地比一个月前下降了 30%，因为 4.1 年期抵押贷款平均利率从 3.6 月份的 XNUMX% 上升到 XNUMX 月份的 XNUMX% 左右。 经济学家警告说，这只是开始，因为美联储开始收紧货币政策。 Jefferies 首席经济学家 Aneta Markowska 表示，住房需求落后于抵押贷款利率两到三个月。Markowska 说：“归根结底，这是经济中对利率最敏感的部门，它可能会在今年上半年陷入困境”。 Pantheon Macroeconomics 首席经济学家 Ian Shepherdson 指出，抵押贷款申请已经从峰值下降了 10% 以上； 他说，此类申请在第二季度可能会进一步下降。 “市场正在下跌； 预计会持续走弱，”Shepherdson 说。经济丽莎·贝弗斯最近的专栏和报道 鉴于美联储刚刚开始解决的通胀问题，华尔街的警告是有道理的。 美联储主席杰罗姆·鲍威尔 在演讲中建议 周一 中央银行准备以半个点的增量加息——可能会在 XNUMX 月会议上加息，而且可能远高于代表经济恰到好处的所谓中性利率。 尽管随着利率上升，房地产市场无疑会走软，但除了人口统计数据和在家工作的趋势外，还有几个原因可以打赌，这次与过去的紧缩周期相比，它的表现会更好。首先，考虑一下全球政策主管 Roberto Perli 派珀·桑德勒 , 谈到鲍威尔“明显更加鹰派”的语气，尽管他公开发表讲话时有任何新的经济数据。 Perli 说，各行各业的选民都不喜欢通货膨胀，而政客们可能会让鲍威尔知道。 “如果美联储的紧缩政策减缓经济增长，政治风向可能会迅速转变，”他补充道。 “我们对鲍威尔会回应这种情况零怀疑，就像他现在回应相反的情况一样。” 换句话说，鲍威尔的吠声可能比他的咬伤更糟糕。这并不是说，对于住房而言，经济急剧放缓是降低抵押贷款利率的良好权衡。 简而言之，美联储可能会选择以牺牲消费者价格通胀（目前为 7.9%）为代价来保护增长，使其与 2% 的目标相差无几。这是许多人的赌注。 John Burns Real Estate Consulting 的主管或研究人员 Rick Palacios 表示，尽管宏观风险不断增加，但投资者仍将资金投入房地产。 在最近一个季度，投资者购买量比去年同期猛增 42%，该公司表示，投资者现在占美国房屋购买量的 33%，比过去十年的平均份额高出约 XNUMX 个百分点。帕拉西奥斯说，虽然一些传统购房者肯定会在美联储本月加息之前加快购买速度，但投资者通常以现金购买房屋，不受抵押贷款利率的直接影响。 大型投资者正在迅速从长期以来占房地产投资者绝大多数的散户投资者那里分一杯羹，他估计目前约有 60 亿美元的机构资金用于该领域。 “去年的投资者活动非常疯狂。 现在更疯狂了，”他说。这种狂热反映了投资者高涨的通胀预期。 他们购买房地产作为对冲工具，将现金存放在可以随着工资和整体价格攀升而提高租金的地方。 这是因为供应链问题未能像经济学家和政策制定者所希望的那样得到改善。 Palacios 表示，对于房屋建筑商而言，供应问题正在恶化，因为中国为应对不断上升的 Covid-19 病例而再次封锁，而乌克兰的战争使大量商品退出市场。这一切都加剧了住房短缺，导致去年房价上涨了约 20%。 帕拉西奥斯说，从有限的供应如何帮助房屋价值的角度来看，当抵押贷款利率上次达到 4.5% 时，还有大约 2022 万套房屋可供出售。 他的公司最近将 12 年的房价升值预期从 8% 上调至 XNUMX%。经济学家表示，价格上涨，尤其是抵押贷款利率上涨，是近期房地产活动的逆风。 但鉴于住房占消费者价格指数的 40% 左右，而且由于租金价格跟随房价大约 12 到 18 个月，投资者可以预期住房将继续推高通胀。 通胀应该反过来推高住房——占国内生产总值的近五分之一——更高。通讯注册 本周杂志 每周的电子邮件提供了本周杂志的故事和其他功能的完整列表。 东部时间星期六早上。股票投资者参与的一种方式是通过房地产投资信托基金。 Lisa Shalett，首席投资官 摩根士丹利财富管理 , 最近建议向资产类别分配更多，重点是住宅。 这 iShares 住宅和多部门房地产 交易所交易基金（股票代码：REZ）是一种投资于公寓和单户住宅以及其他投资的基金。尽管有理由对住房保持乐观，但投资者不能忽视自住，因此对抵押贷款利率更加敏感，买家仍然占房地产市场的大部分。 而且，帕拉西奥斯说，一旦投资者推高房价，一旦美国陷入衰退，他们也会加速房地产市场的下滑。 但考虑到房地产投资者的数量和热情，以及创纪录的低库存，帕拉西奥斯表示，投资者将很快为房价下方设下底线。 “如果有的话，他们渴望看到机会出现，因为市场一直如此火爆，”他说。这是一把双刃剑，因为购买更多房屋的投资者加剧了许多买家面临的负担能力问题，并转化为那些不愿意或无法购买的人更高的租金。 不过，就目前而言，投资者可能会帮助保护房地产市场、相关股票和整体经济免受加息不可避免的一些痛苦。写 丽莎·贝卢弗斯（Lisa Beilfuss）在 [电子邮件保护]
最近的数据表明，房地产市场正在迅速降温，因为 抵押贷款利率攀升. 但即使经济学家预测会有痛苦，仍有理由对房地产市场保持乐观。
根据 Bankrate 的数据，占市场大部分的现房销售在 7 月份出人意料地比一个月前下降了 30%，因为 4.1 年期抵押贷款平均利率从 3.6 月份的 XNUMX% 上升到 XNUMX 月份的 XNUMX% 左右。 经济学家警告说，这只是开始，因为美联储开始收紧货币政策。 Jefferies 首席经济学家 Aneta Markowska 表示，住房需求落后于抵押贷款利率两到三个月。
Markowska 说：“归根结底，这是经济中对利率最敏感的部门，它可能会在今年上半年陷入困境”。 Pantheon Macroeconomics 首席经济学家 Ian Shepherdson 指出，抵押贷款申请已经从峰值下降了 10% 以上； 他说，此类申请在第二季度可能会进一步下降。 “市场正在下跌； 预计会持续走弱，”Shepherdson 说。
丽莎·贝弗斯最近的专栏和报道
鉴于美联储刚刚开始解决的通胀问题，华尔街的警告是有道理的。 美联储主席杰罗姆·鲍威尔 在演讲中建议 周一 中央银行准备以半个点的增量加息——可能会在 XNUMX 月会议上加息，而且可能远高于代表经济恰到好处的所谓中性利率。 尽管随着利率上升，房地产市场无疑会走软，但除了人口统计数据和在家工作的趋势外，还有几个原因可以打赌，这次与过去的紧缩周期相比，它的表现会更好。
首先，考虑一下全球政策主管 Roberto Perli
派珀·桑德勒 , 谈到鲍威尔“明显更加鹰派”的语气，尽管他公开发表讲话时有任何新的经济数据。 Perli 说，各行各业的选民都不喜欢通货膨胀，而政客们可能会让鲍威尔知道。 “如果美联储的紧缩政策减缓经济增长，政治风向可能会迅速转变，”他补充道。 “我们对鲍威尔会回应这种情况零怀疑，就像他现在回应相反的情况一样。” 换句话说，鲍威尔的吠声可能比他的咬伤更糟糕。
这并不是说，对于住房而言，经济急剧放缓是降低抵押贷款利率的良好权衡。 简而言之，美联储可能会选择以牺牲消费者价格通胀（目前为 7.9%）为代价来保护增长，使其与 2% 的目标相差无几。
这是许多人的赌注。 John Burns Real Estate Consulting 的主管或研究人员 Rick Palacios 表示，尽管宏观风险不断增加，但投资者仍将资金投入房地产。 在最近一个季度，投资者购买量比去年同期猛增 42%，该公司表示，投资者现在占美国房屋购买量的 33%，比过去十年的平均份额高出约 XNUMX 个百分点。
帕拉西奥斯说，虽然一些传统购房者肯定会在美联储本月加息之前加快购买速度，但投资者通常以现金购买房屋，不受抵押贷款利率的直接影响。 大型投资者正在迅速从长期以来占房地产投资者绝大多数的散户投资者那里分一杯羹，他估计目前约有 60 亿美元的机构资金用于该领域。 “去年的投资者活动非常疯狂。 现在更疯狂了，”他说。
这种狂热反映了投资者高涨的通胀预期。 他们购买房地产作为对冲工具，将现金存放在可以随着工资和整体价格攀升而提高租金的地方。 这是因为供应链问题未能像经济学家和政策制定者所希望的那样得到改善。 Palacios 表示，对于房屋建筑商而言，供应问题正在恶化，因为中国为应对不断上升的 Covid-19 病例而再次封锁，而乌克兰的战争使大量商品退出市场。
这一切都加剧了住房短缺，导致去年房价上涨了约 20%。 帕拉西奥斯说，从有限的供应如何帮助房屋价值的角度来看，当抵押贷款利率上次达到 4.5% 时，还有大约 2022 万套房屋可供出售。 他的公司最近将 12 年的房价升值预期从 8% 上调至 XNUMX%。
经济学家表示，价格上涨，尤其是抵押贷款利率上涨，是近期房地产活动的逆风。 但鉴于住房占消费者价格指数的 40% 左右，而且由于租金价格跟随房价大约 12 到 18 个月，投资者可以预期住房将继续推高通胀。 通胀应该反过来推高住房——占国内生产总值的近五分之一——更高。
每周的电子邮件提供了本周杂志的故事和其他功能的完整列表。 东部时间星期六早上。
股票投资者参与的一种方式是通过房地产投资信托基金。 Lisa Shalett，首席投资官
摩根士丹利财富管理 , 最近建议向资产类别分配更多，重点是住宅。 这
iShares 住宅和多部门房地产 交易所交易基金（股票代码：REZ）是一种投资于公寓和单户住宅以及其他投资的基金。
尽管有理由对住房保持乐观，但投资者不能忽视自住，因此对抵押贷款利率更加敏感，买家仍然占房地产市场的大部分。 而且，帕拉西奥斯说，一旦投资者推高房价，一旦美国陷入衰退，他们也会加速房地产市场的下滑。 但考虑到房地产投资者的数量和热情，以及创纪录的低库存，帕拉西奥斯表示，投资者将很快为房价下方设下底线。 “如果有的话，他们渴望看到机会出现，因为市场一直如此火爆，”他说。
这是一把双刃剑，因为购买更多房屋的投资者加剧了许多买家面临的负担能力问题，并转化为那些不愿意或无法购买的人更高的租金。 不过，就目前而言，投资者可能会帮助保护房地产市场、相关股票和整体经济免受加息不可避免的一些痛苦。
写 丽莎·贝卢弗斯（Lisa Beilfuss）在 [电子邮件保护]
资料来源：https://www.barrons.com/articles/why-housing-may-not-get-as-hammered-as-usual-in-this-rate-hike-cycle-51648227601?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
