房地产会在通胀之前破裂吗？

早上好。上周股市创下 2020 年底以来最强劲的一周。感到放心了吗？如今，利率上升和对石油的看空观点却鲜为人知，这是一个巨大的陷阱。给我们发电子邮件： [电子邮件保护] 和 [电子邮件保护].

利率上升和房地产市场

市场对美联储上周的加息表示满意。 但美联储能走多远？ 这是前任比尔格罗斯的一个可怕预测 邦德王:

投资公司 Pimco 的创始人本周告诉英国《金融时报》，他认为通胀正在接近令人担忧的水平，但美国央行将无法实施更高的政策利率来控制它。

“我怀疑在你再次破坏经济之前你不能超过 2.5% 到 3%，”[Gross] 说。 “我们刚刚习惯了越来越低的利率，任何更高的利率都会破坏房地产市场。”

单挑住房是有道理的。 正如我们已经 讨论，房价和租金都很高。 部分由人口结构推动的需求旺盛与供应不足相结合。 待售现房库存在 XNUMX 月份创下历史新低，并且几乎没有恢复。 房屋建筑商急于在市场上获得新的库存，但受到劳动力和建筑材料短缺的限制。

最好的解决办法是建造更多的房屋。 在那之前，更高的利率必然会导致问题。 更厚实的抵押贷款支付将限制需求，但也会鼓励房主坚持他们目前的廉价抵押贷款。 Jefferies 的 Aneta Markowska 指出，这将进一步限制现有房屋的供应。

尽管美联储才刚刚开始收紧，但抵押贷款利率并不倾向于等待首发手枪，在 XNUMX 月下旬开始猛烈攀升：

对市场的影响已经很明显了。 全国房地产经纪人协会 7 月份的数据发现，现房销售环比下降 XNUMX%。 这是 NAR 的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）， 在周五:

住房负担能力仍然是一个重大挑战，因为购房者正面临双重打击：抵押贷款利率上升和价格持续上涨。 一些以前以 3% 的抵押贷款利率合格的人不再能够以 4% 的利率购买。

与一年前相比，每月付款增加了 28%——有趣的是，这不是消费者价格指数的一部分——而且市场仍然迅速，大多数房产仍然记录着多个报价。

Strategas 的 Don Rissmiller 和 Brandon Fontaine 指出，1-2% 左右的政策利率足以抑制 2018-19 年的住房需求。 这 美联储预测中值 正好在这个范围内，到今年年底约为 1.9%。 不过，这一次，消费者债务更高。 自上一次加息周期在 6 年底达到顶峰以来，抵押债务占实际 GDP 的比例已上升 55 个百分点至 2018%。

如果历史重演，蹒跚的房屋需求可能会表现为产出增长疲软。 Pantheon Macro 的 Ian Shepherdson 很好地解释了机制：

房屋销售持续下降——新房销售也将下降——将直接拖累 GDP 增长，在边际上，通过住宅投资和所有与销售直接相关的服务——法律、搬迁和其他服务——的下行压力卷。 它还将抑制建筑材料、电器和家用电子产品的零售支出。

噩梦般的情景是，美联储最终会出现逆金发姑娘局面：利率高到足以损害房地产市场的增长，但又太低而无法控制通胀。 这远非保证。 美国的基本面可能足以支撑住房需求。 但格罗斯的警告很重要。 随着利率上升，关注住房。 (吴伊森)

一只孤独的油熊

大多数人有理由认为，石油会在一段时间内变得昂贵。 俄罗斯处于战争状态，并面临更严厉的制裁。 全球需求强劲。 尽管今年价格从 75 美元上涨到 100 美元以上，但美国大型生产国和欧佩克国家都表现出一定的生产纪律。

花旗大宗商品团队负责人埃德·莫尔斯 (Ed Morse) 完全不符合这一共识。 外面多远？ 以下是他与期货市场隐含价格相比的价格预测：

如果莫尔斯被证明是对的，那么它的影响将远远超出石油市场。 今年晚些时候接近 60 美元的油价可能足以减缓预期的利率上行，对整个市场的价格产生重大影响。 莫尔斯过去曾做出正确的逆势判断，证明 有先见之明 关于 2008 年和 2014 年的价格暴跌。

周五，莫尔斯向我阐述了他的悲观观点。 它基于 4 个主要木板：

当前的高需求是经济复苏的证据，而不是经济的长期实力。 “我们认为需求激增是深度衰退后恢复正常，而不是持续需求的前兆，”莫尔斯说。 “尽管受发达市场和中国的影响，新兴市场有所增长，但 2015 年和 2019 年之间的天然气和石油需求并没有太大变化。” 莫尔斯指出，中国人不倾向于使用汽车进行长途旅行，而喜欢电动汽车，这解释了中国经济增长的低石油强度。 他预计这种情况会继续下去。 总体而言，莫尔斯认为，全球经济的碳氢化合物强度正在直线下降，发达市场和新兴市场都是如此。 没有什么可以长期阻止这种趋势。 他认为长期需求增长的唯一石油市场是喷气燃料和石化原料。

我才华横溢的同事 Derek Brower（注：他让我写的）是英国《金融时报》的能源通讯（实际上非​​常好，注册 此处) 认为莫尔斯的中国​​观点可能在这里有所作为。 “桶装柜台说，中国的需求看起来已经有点高，尤其是在 100 美元以上的石油价格。 . . 话虽如此，近年来，寻找中国石油需求的峰值一直是白鲸的努力，我们以前也看到过这种错误的迹象。”

俄罗斯的战争不太可能像市场预期的那样严重扰乱供应. “我们看到的是[购买俄罗斯石油]自我施加的限制。 有些人，甚至是政府内部的人，认为由于这些限制，出口即将暴跌。 拍卖确实正在关闭。 但是，如果您查看船舶装载量，就会有买家。 我们知道那里有足够的起重[油轮填充]能力。” 莫尔斯认为，简而言之，市场对俄罗斯石油不够愤世嫉俗，俄罗斯石油以 30 美元的折扣出售，以一种或另一种方式进入市场。

俄罗斯的生产确实 上升， 目前。 很大程度上取决于美国和其他西方国家愿意挤压的力度。 如果制裁持续下去，全球资本和专业知识的流失也将开始削弱俄罗斯的能力； 但这是一个长期问题。

美国页岩气田的产量将超过市场预期。 “在美国页岩中，我们的钻机利用率正在加快——我们有私营部门公司全力以赴进行钻机婴儿钻机，”他说，挥舞着常见的 避免 大型公开交易的美国生产商，例如 Pioneer 和 Devon，更喜欢更高的回报而不是更高的产量。 他说，XNUMX% 的新钻探来自私人股本资助的私人公司。 PE发起人经历了一些艰难的时期，急于退出这个行业，而最好的办法就是迅速将他们的项目推到高现金流阶段，然后将其出售给更大的生产商。

莫尔斯也不认同劳动力和设备供应限制美国产量增长的论点。 “有 100 台高质量的钻机可供使用。 有很好的水力压裂人员可用。 如果他们需要人力，他们只需要付出更多”。 与此同时，每口井的产能都在增加。

世界各地的生产商都在通过生产来应对更高的价格。 加拿大、圭亚那、巴西、阿根廷甚至委内瑞拉都在发出增加产量的信号。 然后伊朗有可能在今年晚些时候重返市场。

莫尔斯现在是荒野中的一个声音。 但正如我们所拥有的 知道 最近反复，在这个奇怪的时刻，听取异议者的意见至关重要。

一本好书

在他的第一个官方 FT 栏，斯蒂芬布什询问英国如何制定一项不那么糟糕的移民政策。