我想为我的抵押贷款再融资，但我即将年满 70 岁。在我有生之年再融资是否明智？

通常我猜一个人的继承人必须根据遗嘱处理它，但我认为没有任何继承人。 我单身，从未结过婚，也没有孩子。 我的母亲去世了，我的父亲已经 97 岁了。 他和一个女人住在一起，但他们选择不结婚。

我哥哥和我从 1990 年就开始疏远了。我不打算给他留下任何有价值的东西——当我们的母亲去世时，他在大肆敲诈我，而且事实上我并没有什么有价值的东西。 我不想让他一团糟。 他今年 67 岁，谁知道我死后他是否还活着。 还有我的侄女，他唯一的孩子，我几乎不认识他。 自成年以来，她从未试图纠正这一事实。 她38岁，单身，没有孩子。 我有 33 位或更多的第二代堂兄弟，但近 30 年来我与我见过的少数几个没有关系。

我对兄弟和侄女的伤害和怨恨不应该否定我留下遗嘱的义务。 毕竟，它们是我的血液，我在情感上并不依附于任何非营利组织。 我早在 1954 年到 1966 年就认识了一些亲密的朋友，但没有其他重要的朋友。

与此同时，我目前的抵押贷款欠了大约 33,000 美元。 我要了 30,000 美元的现金，我打算将其用于家居装修。 估价被免除，但我公寓中相同大小的单位售价在 285,000 美元到 315,000 美元之间。 我住在洛杉矶郊区。 目前每月支付的费用为 458 美元，包括房产税，利率为 5.25%。 新付款为 531 美元，利率为 3.28%。 考虑到所有商业广告所说的当前 refi 利率，这并没有太大的区别，但我的债务与收入的比率不是 bueno。

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目前我唯一的“真正”收入是社会保障，我父亲每月从信托账户寄给我 900 美元。 我打算明年回去工作，因为我觉得无聊，但这与贷款无关。 除了剩余的抵押贷款和现金外，摊销的 30 年贷款支付将包括结账成本、预付税款和超过 17,000 美元的未偿债务。

当我死时，谁会被未付余额卡住？ 贷方会承担吗？ 是否有人必须处理可能存在的任何问题，或者如果已售出，则无需收到余额吗？ 如果我借 15 年或 30 年的贷款，因为我可能在任何一个还清之前死去，我是对的吗？

由于预期的贷款远低于房屋的价值，是否还有其他类型的问题需要我的继承人处理？ 当然，可能会发生另一场地震，但除非发生不可预见的灾难，或者我拖欠款项，如果我不留下遗嘱，谁会在法律上被迫处理任何问题？

真诚地

再融资金姑娘

“大动作' 是一个 MarketWatch 专栏，着眼于房地产的来龙去脉，从寻找新房到申请抵押贷款。

您有关于买卖房屋的问题吗？ 您想知道下一步该怎么做吗？ 通过电子邮件发送给Jacob Passy [电子邮件保护].

亲爱的再融资，

我想首先解决您关于贷款期限长短的问题，因为我担心您可能低估了 15 年期贷款和 30 年期贷款之间的差异。

您知道 15 年期贷款的月供较高——这是真的。 但它可能比您意识到的还要高（除非贷方已经说明了差异。）例如，对于 100,000 美元、30 年期、利率为 3% 的抵押贷款，每月还款额约为 422 美元。 如果同样的贷款期限为 15 年，则每月还款额约为 691 美元。

需要强调的是，15 年期抵押贷款的每月还款额大约高出 64%。 通常，人们会被 15 年期的短期贷款所吸引，因为从长远来看，这可以为他们节省利息。 但是对于固定收入的人来说，每月付款的差异可能会产生巨大的差异。

正如您自己所说，尚不清楚您是否能活到足够长的时间看到贷款还清。 因此，短期内带来的长期储蓄很可能不值得。 你现在依靠你父亲的经济支持，但他死后这种情况还会继续吗？ 如果不是这样，15 年期贷款的较高月供可能会突然变得完全无法负担。

对于在你死后得到房子的人来说，在解决债务方面，抵押贷款的期限是 15 年还是 30 年都没有关系。 事实上，当我们死后，我们与住房有关的债务仍然必须偿还。

在你的情况下，听起来你要么没有遗嘱，要么没有指定谁应该在你死后继承你的资产。 大多数州遵循一个程序来确定谁有资格获得遗产，从配偶和子女开始，然后是孙辈。 如果这些人都不在身边，那么州政府将考虑其他亲属，包括兄弟姐妹、侄女和侄子。 国家也可以继承财产本身。

如果您在没有遗嘱的情况下去世，并且州政府没有确定该财产的合法继承人，那么理论上您的抵押贷款人或服务商将取消房屋赎回权以偿还贷款。 如果确定了继承人，或者您指定了继承人，大多数州都有法律保护他们对房屋的权利。 当您去世时，您的继承人将继承房屋的所有权，但不会继承其抵押贷款。 抵押贷款通常包括到期出售条款，该条款要求在房屋出售时还清贷款——因为那是所有权转移的时候。

当所有权通过继承发生转移时，法律通常会保护继承人。 他们可以承担抵押贷款并继续付款。 在某些情况下，他们可以将抵押贷款转移到他们的名下，或者他们可以出售房屋以偿还贷款并将之后剩下的收益收入囊中。

如果我可能有点过分，我会建议你重新考虑谁值得接受你的遗产。 从本质上讲，我们大多数人都认为将我们的世俗财产留给血缘亲属——但在我看来，家庭的定义比这更广泛。 你的兄弟给你带来了悲伤，你说你和你的侄女几乎没有任何关系。

听起来好像你有很多朋友，你和他们有丰富的关系。 当然，他们在本质上可能并不浪漫，但我相信这些朋友会给你的生活带来快乐和安慰。 这些人是您选择的家人，他们应享有通常为血缘关系保留的每一项权利和特权。 事实上，您可以将您的财产遗赠给朋友而不是家人。

也许你的朋友可能对继承你的公寓不感兴趣，但我会和他们谈谈，看看他们会怎么想这样的礼物。 也许他们自己有一个孩子或其他亲戚，他们可以从继承房​​屋中受益（或该财产的财务价值。）

你一直在努力维护你的家，你应该感到很自在，知道它会在你去世后交给你关心的人。 不管你确定谁是你的继承人，让他们知道你的计划。 这样一来，您的去世就不会让人感到震惊，而且他们可以感觉自己有能力处理继承而来的各种任务。

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