把轮子放在糟糕的政策上

在过去的十年中，与民选官员、开发商、建筑商、住房提供者和倡导者一起研究住房政策问题“答案是什么？” 或“我们应该做什么？” 这通常是在我对未来描绘出一幅有些黑暗的图景之后； 州和地方政府继续过度监管住房生产，造成住房稀缺和高房价，然后寻求对经济征税和勒索，以补贴高房价的受害者。 为了将答案全部放在一个地方，我将其作为一个系列发布在这里。

不幸的是，我给出的答案通常被忽视； 想象一下，一名患者在被告知要减肥需要节食后离开医生办公室，径直前往甜甜圈店。 向电视扔啤酒罐或提出法律挑战比努力了解公众对住房的看法然后制定信息来改变它更容易。 但在这里，我用五篇文章来回答这个问题：“我们如何才能理解为什么住房政策是这样制定的，以及我们如何改变它？”

简介：推行不良住房政策

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stupea vincula collo endunt。

于是，我们打开了城墙。 并暴露城垛，所有这些都共同努力实现这一目标，将滑行轮固定在它巨大的脚上，并用绳子套在它的脖子上，作为将它吸引到神殿的缰绳。

维吉尔。 《埃涅阿斯纪》，大卫·费里翻译，（第二册，349-353，第 46 页）。 芝加哥大学出版社，2017 年。

即使我们从未读过《埃涅阿斯纪》，我们也都知道特洛伊木马的故事。 希腊人正在与特洛伊人交战，为了欺骗他们，他们躲在一匹看似无害的木马里。 当特洛伊人把木马拉进城里时，希腊人跳了出来，剩下的就是历史了，特洛伊被毁了。 这个故事和图像是如此众所周知，以至于很少有人能告诉你他们是在哪里第一次听说它的。 就好像我们生来就知道“永远不要相信希腊人送礼物”（达纳奥斯与费伦蒂斯时间），特洛伊祭司拉奥孔发出的警告，但最终被忽视。[1]

我在上面引用了这个故事的一个特别令人心酸的方面，这对于理解它并认识到它与制定糟糕的公共政策的相关性至关重要。 简而言之，事后看来，我们都知道将马带入特洛伊是一个坏主意。 但我的猜测是，如果被问到的话，大多数人都会说，“它带有轮子。” 也就是说，我们这些站在海滩上的人很可能会摇头说：“不要这样做！” 我们会看到一匹有四个完美轮子和一根绳子的马。 特洛伊人所要做的就是把它拖进去，对吧？

但那天在特洛伊城墙外的情况显然并非如此。 特洛伊木马必须工作（普遍行动）来毁灭自己。 在我见过的几乎每一个糟糕的政策案例中，尤其是在住房方面，似乎并不是从“我们有住房危机”到租金管制之类的事情，因为解决方案就像打开包装好的礼物一样简单。 在每种情况下，多重警告都被忽视，然后必须付出非凡的努力来制定和实施糟糕的政策。

也许最好的例子（也是我作为当地拉奥孔人的例子）是西雅图的强制性住房负担能力政策。 这一切都始于 2013 年的一场“住房危机”，当时经济衰退后的复苏为该市带来了就业机会和住房需求的增加。 房价和租金开始上涨。 随之而来的是一种公民恐慌。 必须要做些事情。 喜欢 诗乃 – 年轻的希腊特工派人带着马鼓励特洛伊人将其拖入城内 – 顾问出现了 谁告诉市领导，房价上涨的原因都是新房在建！ 这位顾问认为，创造的就业机会和住房越多，纽约市就越需要支付更多的费用来补贴那些无力支付房租的人。

随之而来的是强制包容性分区（MIZ）这匹马。 MIZ 的根本论点是存在一些不公正现象； 随着城市的发展，开发商在租金上涨的同时赚取了数百万美元。 与此同时，公众通过州和地方政府陷入了补贴租金上涨的穷人的困境。 因此，答案是对每平方英尺的新住房征税，并将资金交给非营利组织，这些组织有一天将建造“经济适用房”。 简而言之，这是没有意义的：增加费用不会让所需的新住房变得更便宜，反而会变得更贵。 不过，真正有意义的是，不断上升的通货膨胀将证明非营利组织需要支付更多费用。 这是一个破坏性的循环，使建造住房变得更加困难和昂贵，讽刺的是，这又证明了建造住房变得更加困难。 我在 2016 年就解释过了， 最近又一次。 我不是唯一一个 然后 or 现在.

结果如何？ 截至上次报告西雅图的 MHA 计划已产生 96 万美元。 早在 2015 年提出时，就有人建议需要数万个“经济适用房”。 该市在 2017 年声称,

“MHA 是西雅图住房负担能力和宜居议程 (HALA) 的一部分，该议程力争到 50,000 年建造 2025 套住房，其中包括 20,000 套经济适用房。 发展保障性住房和市场价住房是减缓住房成本上涨、提供更广泛住房选择的重要战略。”

截至我链接的那份报告发布时，市政府从 MHA 资金中申请了 712 个补贴单位。 目前还没有对该说法进行独立审计，但即使我们接受它，该计划也是一个令人震惊的失败。 2022 年已过半，即使考虑到 Covid-19，生产率也很弱。 西雅图时报最近的一篇报道 显示了更多奇特的数字：

“考虑到西雅图假设每个单元需要市政府约 2021 万美元的资金，900 年（MHA）的资金可以帮助该市为 80,000 多个经济适用房提供资金。 经济适用房项目通常将城市资金与其他来源的融资结合起来，包括联邦和州政府。”

每个单位需要80,000美元。 正确的。 最近刚刚投入使用的一个项目耗资 67 万美元，建造 148 个单位或 每单位约 456,000 美元。 好吧，谁在乎呢？ 租金降了，对吗？ 好吧，即使考虑到新冠疫情的下降，西雅图的租金仍然在上涨，达到了 同比增长约18%.

事实是，内政部增加了成本并减缓了新住房的生产，并且在大流行之前甚至在大流行期间建造了更多住房，而没有费用和其他规则，供应将跟上大流行后增加的需求。 五年前，MHA 计划让人们感觉更好，如今，它已成为大流行后住房通胀的一个促成因素。

鉴于需求激增和租金上涨，西雅图市是否有可能取消该计划？ 当然不是。 这是成功的。 看看它为住房筹集的所有资金。 为什么我们现在要停下来？ 事实上，随着租金上涨，议员们要求增加 MHA 费用只是时间问题。 正如埃涅阿斯 (Aeneas) 对这匹马的哀叹，“我们已将这头怪物供奉在城堡内 (Ferry 46)。”

几乎每项住房政策的模式都是相同的。 租金上涨，要求加强住房监管和收费的呼声也随之上涨。 供需？ 拉奥孔闭嘴！ 只有一个解决办法，那就是找到更多的钱购买更多的“经济适用房”。 还有很多西农这样的活动家，他们的轶事多于真实数据，愿意承诺为财富重新分配的努力提供政治支持，以确保每个人都有“住房权”。 相反，人们得到的是在等候名单上的一个位置，等待有一天可能到来的经济适用房。

看到这么多城市里的人如此努力地制定不利于住房政策的政策，真是令人沮丧。 阻止这匹马进城的第一步是什么？ 答案是弄清楚我们相信什么。

[1] 值得注意的是，拉丁语的细微差别允许对“什么”有一系列同样细致入微的解释。费伦蒂斯等人” 可能是上下文中的意思（参见 Murley, Clyde.“Et Dona Ferentis.”The Classical Journal，第 22 卷，第 9 期，1927 年，第 658-62 页）。