区块链技术正在改变房地产市场 – Cointelegraph Magazine

房地产是世界上最大的单一财富存储，如果加密货币和区块链世​​界正在寻找一条大规模采用的捷径，它可能比与房地产行业合作做得更糟。 

根据第一太平戴维斯世界研究部 2021 年 XNUMX 月的报告， 估计 全球所有房地产的价值为 326.5 万亿美元。 相比之下，1 月中旬加密行业的市值约为 XNUMX 万亿美元。 

此外，房地产市场——至少是其商业房地产市场——还具有成本高昂的进入壁垒和有利于内部人士的信息不对称的特点。 它的费用很高，文书工作繁重，而且契约有时有缺陷、伪造或遗失。 一些房产可能需要数年时间才能搬迁——另一种说法是其市场缺乏流动性。 总而言之，许多人认为这个市场已经成熟，可以颠覆，尤其是通过启用区块链的代币化，这并不奇怪。 

这种将房地产代币化的概念并不是全新的。 例如，早在 2019 年，巴黎郊外布洛涅 (Boulogne) 的一座价值 6.5 万欧元的别墅就被代币化了。 XNUMX 万股股票在以太坊区块链上出售，这是法国有史以来的第一家房产 出售 作为区块链交易。 一个人可以以低至 6.5 欧元的价格购买豪华别墅的一部分。 

一切都会被细分吗？

去年的 不可替代令牌（NFT）突破 ——而真正的财产是 nonfungible，即不可互换——以及一些更具支持性的法规，例如美国的法规众筹 (Reg CF)，使人们更加关注加密货币和财产合作伙伴关系。 今年的元宇宙炒作，包括 Yugo Labs 破纪录的虚拟土地拍卖，也没有阻止房地产界的活动。 

NiftySky DAO 的创始人 Bobby Singh 在 3 月的 NFT.NYC 2022 大会上发表讲话时说：“Web2 将完全是关于所有权，拥有零碎股份。”该大会以代币化房地产为特色。 “想象一下将帝国大厦分成 XNUMX 亿股。” 一个人可以以几美元的价格拥有帝国大厦的一部分。 

Singh 继续说，所有权创造了自己的动力。 “如果你成为收藏家、拥有者，你更有可能谈论它。” 更多的所有者意味着更多的兴奋。 “头衔的概念很重要。”

“区块链具有改变房地产的潜力，”德保罗大学金融与房地产系副教授拉蒙特布莱克告诉杂志。 他解释说，房地产是关于所有权记录以及如何为财产融资的，“区块链非常适合作为此类应用程序的共享记录保存系统。”

布莱克补充说，其中许多原则“已经应用于元宇宙中的数字房地产”，而 Web3 背后的想法——元宇宙是其中的一部分——“非常植根于数字资产的所有权，包括基本的东西，比如个人资料。”

“代币化带来的效率和确定性是不可否认的，”ProChain Capital 总裁兼联合创始人 David Tawil 告诉杂志，房地产行业并没有忘记这一点。 

一个让加密世界相形见绌的市场

如果人们接受第一太平戴维斯的数据，那么全球房地产的价值是加密和区块链行业规模的 300 多倍，而后者的市值最近跌破 1 万亿美元。 观察者并没有忘记这种差异。 

“如果在未来五年内，全球 0.5 万亿美元的房地产市场中只有 280% 被代币化，那么它将成为一个 1.4 万亿美元的市场，” 写 XNUMX 月，全球会计、咨询和咨询网络 Moore Global。 

或者，如果使用 Savills 对 327 万亿美元市场的估计：如果全球房地产市场只有 1% 被代币化，它将是整个加密货币世界当前市值的三倍。 

据第一太平戴维斯称，全球约有五分之四的房地产是住宅。 有人说，商业房地产仅占总数的十分之一左右，但这可能是代币化首先产生影响的地方。

Singh 是纽约商业地产业务的资深人士，他在 NFT.NYC 大会上解释说，传统的商业地产市场“摩擦很多”，并因缺乏流动性而背负着沉重的负担。 基于区块链的 NFT 等创新有助于记录保存，因为区块链是透明的，“而分权化将使房地产更具流动性。”

“我们相信这个市场将对包括代币化在内的其他筹资来源更加开放，”总部位于阿拉伯联合酋长国的 LandOrc 首席执行官 Navonil Roy 告诉杂志。 他的公司通过提供去中心化融资的途径，使用不可替代的代币形式的土地所有权作为抵押品，促进了房地产行业的贷款。 

资本形成通常是房地产企业的障碍，而代币化可以“为更广泛的投资者打开大门”，雷曼学院经济和商业系助理教授肖恩斯坦史密斯告诉杂志，“通过能够对标的实物房地产资产的所有权和托管权进行代币化和分叉。” 它还可以实现点对点二级交易，因此“也可以开发一个强大的二级市场”。

实时进行加密交易这一事实也提供了潜在的优势，例如“提高抵押贷款的批准和交易完成的速度，”Stein Smith 补充道。

障碍依然存在

尽管潜力巨大，但迄今为止，区块链技术在产权领域取得的进展相对较小。 上面提到的布洛涅别墅更像是一个例外而不是规则。 

“区块链是一种需要市场参与者相互协调的技术。 在更多地采用这项技术之前，影响将是有限的，”布莱克告诉杂志，并补充道：

“另一个障碍是政府的作用。 由于房地产所有权主要受地方政府监管，因此在区块链上记录所有权也需要政府采用。 具有远见和灵活的市政当局将引领潮流。”

Dilendorf 律师事务所合伙人 Max Dilendorf 自 2017 年以来一直致力于房地产代币化项目，“承诺”通过二级市场交易实现全球化、代币化的房地产市场需要一些时间，“因为它需要获得多个许可证” ，告诉杂志。 他说，Securitize LLC 一路领先，大约三年前成为在美国证券交易委员会注册的在区块链上运营的转让代理，但“公司花了很多年的时间在美国以及亚洲和欧洲获得许可证” . 

另一个障碍是，完成代币化房地产交易所需的大量数据并不是在区块链上本地发生的。 它必须手动输入。 例如，巴塞尔大学教授 Fabian Schär 想在底特律的一栋多户住宅中投资几百瑞士法郎，因为他 回忆 在 2022 年 XNUMX 月的瑞士信贷洞察采访中：

“‘与代币相关的技术流程无缝运行。’ 但随后发生的事情让 Schär 取消了交易：“我必须阅读和签署大约 150 页的法律文件。”

房地产行业有时也会抵制变革，这可能会阻碍采用。 “由于涉及的金额和与财产所有权相关的影响，房地产经纪人和代理商在采用新技术方面相对保守，”斯坦史密斯指出。 

在事情真正开始之前，可能还需要更多的成功故事。 “希望筹集资金的房地产所有者只有一个目标：降低资本成本，”房地产代币化平台 SolidBlock 的首席执行官兼联合创始人 Yael Tamar 告诉杂志。 “除非他们确信有一群投资者专门寻找有财产支持的证券型代币，否则他们不会为拥有好的解决方案而烦恼。” 

然后，同样， DeFi夏天 Roy 表示，可能无意中放慢了速度，DeFi 贷方被他们在这个高流动性时期享有的异常高的贷款回报“宠坏了”，并补充说：

“他们对数字资产世界回报的预期无法用现实世界的资产来复制，而现实世界的资产以现实世界经济学为基础。 这种思维方式的改变是最令人生畏的障碍。”

前面的路也可能很长。 当第一太平戴维斯的英国商业研究主管 Marie Hickey 最近 写 关于“塑造全球零售房地产的四大趋势”，根本没有提到代币化或区块链技术。 当被问及这个问题时，Hickey 告诉杂志，“代币化的房地产太微不足道了，不能被视为目前的主要趋势。” 

美国的积极监管发展

尽管如此，在 Dilendorf 看来，美国最近的监管变化可能会推动代币化项目的繁荣。 Reg CF，其筹款上限为 提振 Dilendorf 预测，到 1 年末，从 5 万美元增加到 2020 万美元，“将铺平道路”。 Reg CF 使公司能够在认可和非认可投资者中筹集资金，并且对可以参与的投资者数量没有上限。 

与此同时，位于美国的另类交易系统 (ATS) 正在搭建通往欧洲和亚洲 ATS 平台的桥梁。 “所以，现在如果你将你的数字房地产代币放在美国的平台上，来自欧洲或亚洲的投资者就可以参与二级市场交易，”Dilendorf 告诉杂志。 这可能会大幅提振二级市场。 

这些基于区块链的 ATS 平台（如 Securitize）的交易费用也很低，而智能合约可确保仅在经过了解您的客户验证的账户之间执行转账。 Dilendorf 补充说：“这是为小公司创造一种新的融资方式，”这几乎就像首次公开募股一样。

NFT 还是简单的代币化？

属性标记化可能采取什么形式？ NFT 最有前途吗？ 简单的标记化？ 或者可能是其他一些形式，例如 Soulbound 令牌或 SBT，如 建议 最近由 Vitalik Buterin?

Tamar 说标记化可以采取多种形式。 “有些人将在 Web3（用于去中心化金融）上有一部分上限； 有些人会为分时度假和租赁发行 NFT； 其他人将使用代币进行支付或资产管理。”

就像，有时人们将希特勒硬币发送到我的公共 .eth 地址，我没有办法阻止这种情况，但这并没有真正伤害到我，因为 etherscan 不会显示它们，除非你故意向下滚动真的很长的垃圾邮件令牌列表。 SBT 是类似的。

-vitalik.eth（@VitalikButerin） 2022 年 5 月 12 日

美国州众议院候选人 Jarib Figueredo 加入了 Singh 的 NFT.NYC 2022 小组“了解代币化房地产的价值”，他指出，“在佛罗里达州，存在转让契约的问题，而这些可以通过 NFT 改进——可以证明所有权的数字文件。” 分时是另一个很有前途的用例。 

“未来，房地产所有权可以作为不可替代的代币发行，”布莱克告诉杂志。 “财产的所有者将在数字钱包中保留代币的所有权。 财产价值的变化将反映为 NFT 价值的变化。” 更远：

“当业主想要出售房产时，他们可以在 NFT 交易所上架房产 NFT。 买家可以对 NFT 进行投标，NFT 将被转移到中标者的数字钱包中。 这将使房地产二级市场更具流动性和透明度。”

就 Dilendorf 而言，他认为 NFT 或 DAO 不会在房地产市场中发挥主导作用，因为它们基本上不受监管，这与受 SEC 批准的 Reg CF 启用的数字证券不同。

哪种房地产项目最适合代币化？ “地标性资产将是最成功的，”塔马尔说，“顶级体育场馆将属于这一类。 大型机构优质物业将更有可能被代币化，因为它们将获得更多流动性，并且与小型物业不同，它们将在首次销售期间吸引机构。”

抚养世界上的穷人

布莱克引用秘鲁经济学家埃尔南多·德索托（Hernando de Soto）的话说，区块链技术也可以在发展中国家的大部分地区使用，在这些地区，现有的确保产权的基础设施薄弱或不存在，他认为产权是最重要的。经济增长的关键。 “如果区块链可以改善发展中国家的房地产所有权等产权，这可能对整个经济体产生变革，”布莱克说。

在经常被引用的《华尔街日报》评论文章中，德索托 强调 区块链易于访问的记录保存，可以随着财产所有权的变化而不断更新。 他写道，世界上大多数人根本无法“获得正式的产权制度”，并补充说：

“如果区块链技术能够赋予公共和私人在单一计算机平台上登记产权的努力，我们就可以与全世界分享私人产权登记的祝福。”

全球颠覆者还是小众玩家？

加密行业能否在未来达到相当大比例的房地产将被代币化的地步——例如，全球房地产领域的 10% 以上——或者这仍然是一个利基领域？

“我可以想象那一天”——即 10% 的代币化——Tawil 说，“但是房地产所有权的代币化可能需要一些时间，尤其是在像美国这样需要大规模基础设施变革的地方。” 

毕竟，财产契约被记录并存储在数千个市政办公室中。 这些都必须数字化。 然后，也存在“大量从房地产交易中获利的专业人士游说团体，在代币化的财产所有权世界中，他们可能会被边缘化或被淘汰，例如律师、产权保险、经纪人等，”Tawil 告诉杂志。

根据布莱克的说法，“10% 的房地产市场的代币化并不难想象。” 区块链和 NFT 提供了与实物资产相关的所有权的数字记录，包括房地产、汽车“和任何形式的耐用品”。 

“我的预测是，大部分房地产市场将被代币化以利用区块链经济，但前 20 个百分点——按需求、规模、性能、品牌、位置等——将享受 80% 的融资机会， ”添马舰补充道。

与任何颠覆性技术一样，如果代币化财产流行起来，一些商业部门可能会受到影响。 产权保险公司可能是最先感受到痛苦的公司之一。 “一旦有一个清晰透明的分类帐记录谁拥有财产以及财产是否有任何留置权，将不再有任何理由收取产权公司费用，”布莱克告诉杂志。 尽管如此，成功往往会带来成功，或者正如布莱克所说： 

“随着社会越来越熟悉区块链作为维护数字资产的基础设施，这可能会为将其中一些相同的原则应用于房地产等实物资产打开大门。”