3 次点击达到 12.7% 的收益率

房地产市场受到重创，这意味着房地产投资信托基金（REIT）再次变得便宜。

最后！ REIT 收益率回到了应有的水平——（土地）在标准普尔 500 指数中占据主导地位！

当然，我们逆向投资者甚至可以比大众做得更好 先锋房地产ETF（VNQ）。 虽然 3.5% 的收益率还不错，但与我们即将讨论的 12.7% 的“总体收益率”相比，还是相形见绌。

为什么REITs又便宜了？ 很简单：美联储。

正如我几个月前提到的，更高的利率不仅意味着房地产投资信托基金（以及所有其他公司）的资本成本更高，而且随着债券收益率变得越来越有竞争力，收入的竞争也会更加激烈。

事实上，房地产投资信托基金的表现完全符合我们的预期……

不过，从大局来看，我们将回顾这一时期，认为这是以更便宜的价格和远高于平均水平的收益率购买房地产投资信托基金的最佳时机之一。

我们应该从哪里开始？ 让我们讨论一下三元房地产投资信托基金，收益率为 11.4% 至 13.5%。

必需品零售房地产投资信托基金 (RTL)

股息收益率： 13.5%

我对 盖蒂地产 (GTY)，一家符合“无聊即美丽”模式的单租户专家，将其房产出租给我所谓的“必需品”零售商：加油站、便利店、汽车配件店，你懂的。

鉴于此，我会 已可以选用 热爱一家自称的房地产公司 必需品零售房地产投资信托基金 (RTL)， 对？

Necessity Retail 在 1,000 个州拥有 48 多个单一租户和“露天电力、锚定和杂货中心”，这些中心主要以长期交易进行净租赁。 其租户来自 44 个不同行业，包括燃气/便利店、医疗保健和快餐店，没有任何一个行业的直线租金占比超过 8%。

为何如此庞大的REITs听起来如此陌生？ 嗯，就在一年前，它更名为 美国金融信托 (AFIN)-一个名字 我在2020年探索过。 我指出，该公司对餐馆、娱乐、零售商和办公地产的大量投资是新冠疫情期间的“负债”，但由于新冠疫情复苏的潜力，它最终可能看起来像是便宜货。

快进到今天，RTL 面临着一个截然不同的问题——债务。

临近 2021 年底，该公司宣布以 1.3 亿美元收购 CIM 房地产金融信托 (CIM Real Estate Finance Trust) 的 81 项零售资产，并剥离三项非核心办公资产。

好消息？ RTL 降低了前 10 名租户的集中度，并将办公空间的占比从 7% 减少到 1%。 不足之处？ 沉重的债务负担只会变得更大。 该房地产投资信托基金目前拥有 2.8 亿美元的净债务，几乎是其调整后 EBITDA 的 10 倍，是其市值的三倍多！

就其价值而言，这里的股息覆盖率并不是一个明显的问题，股息仅占过去 83 个月调整后运营资金 (FFO) 的 12%。 但高债务负担和缺乏明显的催化剂确实让我对劳教感到有点犹豫。

全球净租赁（GNL）

股息收益率： 11.4%

全球净租赁（GNL） 是一个商业房地产投资信托基金，正如其名称中的“全球”所暗示的那样，它不仅在美国运营，还在其他 10 个国家运营，包括英国、荷兰、芬兰和法国。 该公司拥有 311 处房产，出租给 140 个行业的 50 个租户，但行业集中度稍高一些——金融服务 (13%) 和汽车制造 (12%) 都在投资组合中占据了两位数的份额。

它的名字的另一部分是“Net Lease”，就像 RTL 一样，这也是喜欢它的一个原因。 需要提醒的是，净租赁是“扣除”保险、维护和税收的，这意味着它只收取租金，而将其他一切留给租户自行解决。 这意味着 GNL 投资者需要担心的变量更少； 与传统租赁相比，利润更可预测、更可靠。

有啥 错 与GNL？

首先，Global Net Lease 是众多因新冠疫情而削减股息的房地产投资信托基金之一。 具体来说，该公司在 25 年 40 月将每股派息削减 2020% 至 XNUMX 美分，并且没有回头。

如果说削减有什么好处的话，那就是目前的支出更具可持续性。 AFFO 的支付率为 93%，这足够安全，但看空者将在未来几个月密切关注。

此外，与 Necessity Retail 一样，GNL 的债务也高达 2.2 亿美元。 至少相对而言，情况并没有那么糟糕——调整后 EBITDA 是其 8 倍，市值是其 1.5 倍。 它为该债务支付的加权平均利率（3.5%）比 RTL 的（4.2%）要好一些。

因此，Global Net Lease 确实有其不足之处。 但对于更激进的股息投资者来说，GNL（这是一家罕见的跨国房地产公司，与 AFFO 和调整后的 EBITDA 相比，其交易水平颇具吸引力）可能符合要求。

办公物业收入信托（OPI）

股息收益率： 13.2%

有时，即使是最糟糕的情况也能结出有利可图的果实。

采取 办公物业收入信托（OPI）， 例如。 该房地产投资信托基金拥有 160 处房产，主要出租给高信用质量的单一租户——不仅是企业，还包括政府实体。 和 当我在 2022 年 XNUMX 月审阅它时，它陷入了长达十年的下跌之中，而且最近确实加速了 OPI 股价已下跌近一半。

尽管在居家办公时代成为写字楼业主非常困难，但 OPI 并非没有优点。 当时，我沉思道：“也许市场过度抛售了 OPI。”

让我们明确一点：OPI 正在打一场早在新冠疫情爆发之前就开始的艰苦战斗。

“WFH”、“远程工作”和“远程办公”等术语可能会在 2020 年成为主流，但美国企业界多年来一直更倾向于灵活的工作环境——新冠疫情只是礼貌地推动了这一趋势。

还是赌 驳 至少目前，办公物业收入信托可能很危险。 尽管过去几个月其价值已回升近 20%，但该股仍然极其便宜，仅为加元的五倍（可用于分配的现金，一些房地产投资信托基金的替代盈利指标）。 如果您想使用更传统的 REIT 指标，OPI 的交易价格低于标准化 FFO 的 4 倍。

此外，OPI 并不是纽约市的一些导致租户流失的房地产投资信托基金。 它更多地位于郊区，目前的入住率为 96%。 其三分之一的租户是政府实体或承包商——这类租户都粘在办公室里。 在提供了几年无限制的灵活性之后，许多雇主终于开始抵制并要求员工回到办公室呆几天。

Brett Owens是的首席投资策略师 逆势观。 有关更出色的收入建议，请免费获得他的最新特别报告： 您的提前退休投资组合：巨额红利——每个月——永远.

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