3 安全股息收入的高收益房地产投资信托基金

房地产投资信托或 REIT 通常是获得安全且有吸引力的股息收入的好地方。 这是因为他们受益于零公司税，并且法律要求将至少 90% 的应税收入作为股息支付给股东。 此外，绝大多数房地产投资信托基金受益于房地产合同租金收入的防御性和稳定性。

因此，许多已经存在数十年的蓝筹 REITs 现在加入了世界上最优秀的股息增长公司行列，成为股息贵族（连续 25 年以上股息增长）和/或股息之王也就不足为奇了（连续 50 多年的股息增长）。

在这里，我们将研究三种提供安全股息的高收益房地产投资信托基金，它们要么是股息之王，要么是股息贵族。

处于“入住”状态的年轻贵族

埃塞克斯财产信托 (ESS) 最近加入了股息贵族俱乐部，因为它连续 28 年增加了股息。 鉴于其非常有吸引力的长期增长前景、出色的资产负债表和保守的派息率，我们预计它在未来许多年内将继续增加股息。

其商业模式主要包括在西海岸开发、再开发、管理、收购和销售多户住宅公寓社区。 它目前拥有分布在数百个社区的 60,000 多个公寓单元。

它从这种商业模式中享有三个主要的 alpha 产生竞争优势。

首先，它可以开发多户住宅，然后以可观的利润出售。 其次，它可以利用其专业知识和业务网络购买物业，然后从事增值再开发活动，为股东带来极具吸引力的风险调整后回报。 第三，其地理重点意味着它在供应受限且经济基本面强劲的市场中运营。 因此，几乎没有供应过剩涌入市场的威胁，这意味着其物业周围有一道坚固的护城河。 鉴于技术部门推动其市场就业增长和供应受限及其开发和再开发能力，ESS 拥有光明的未来。

由于提供基本必需品，ESS 也被证明对经济衰退具有很强的抵抗力，如果我们在不久的将来遇到严重的经济衰退，它的现金流和股息增长状况看起来更有希望。 例如，如果每股运营资金 (FFO) 在上一次经济衰退期间实际增加，从 5.57 年的 2007 美元增加到 6.14 年的 2008 美元，然后是 6.74 年的 2009 美元。

将其竞争优势和低风险状况与 4% 的股息收益率以及未来五年预期的 5-6% FFO 和每股股息复合年增长率相结合，ESS 为寻求安全高收益的投资者提供了极具吸引力的风险回报状况.

“O”的传说

不动产收入 (O) 是传奇的股息增长股票，因为它自 500 年上市以来的总回报率超过了标准普尔 1994 指数的记录，并且支付了连续 27 年增长的诱人月度股息。

它享有巨大的规模，拥有 11,733 处房产的投资组合，以保守结构的三重净租赁方式出租给 1,147 名租户。 O 的加权平均租期为 8.8 年，43% 的租金收入来自投资级租户，这使其对未来现金流的可见度很高。 事实证明，这种现金流在经济衰退期间也表现良好，进一步增强了其实力。

具有 A- 信用评级，其票据和债券的加权平均到期期限为 6.3 年，固定费用覆盖率为 5.5 倍，95% 的债务为无抵押，88% 的债务为固定利率，流动性超过2.5 亿美元，以及 5.2 倍的年化备考调整后 EBITDA 净债务，O 的资产负债表堪称堡垒。

O 股票目前提供具有吸引力的 4.5% 的股息收益率，这是非常安全的，并且鉴于其强大的商业模式和业绩记录，它可能会在未来许多年继续增长。 在 EV/EBITDA、P/AFFO 和 P/NAV 的基础上，O 的交易价格也低于其历史平均水平。 结合预期持续的中个位数年度 AFFO 每股增长和 4.5% 的股息收益率，这创造了一个有吸引力的风险调整后总回报率。

从该房地产投资信托基金中提起联邦诉讼

最后，联邦房地产信托 (FRT) 是一家领先的专注于零售业的房地产投资信托基金，在美国高收入、人口稠密的沿海市场拥有、开发和再开发购物中心。由于收入和人口增长趋势强劲，这些市场可能会帮助 FRT 取得长期优异表现.

FRT 拥有超过 3,100 个物业的 105 多个租户，没有一个租户提供甚至 3% 的年化基本租金，FRT 可以很好地防止随着电子商务的持续增长和未来潜在的经济衰退对零售商造成损失而可能发展的零售破产和他们的房东。

除了专注于具有良好收入和人口趋势的市场外，FRT 还通过利用其强大的 A 级资产负债表以具有吸引力的回报率投资其现有和新物业，为股东创造价值。 除了推动租金收入增长外，这些投资还使其资产保持新鲜感，对租户和购物者等具有吸引力，进一步加强了他们的竞争地位。

虽然肯定不是经济衰退的证据，但 FRT 在上一次重大经济衰退期间表现相当不错，并且可能会在下一次经济衰退期间再次这样做，因为它的多元化、市场实力以及租户和物业的质量。 在上一次大衰退中，其 FFO 每股收益在 6.4 年同比增长 2008%，在 8.8 年下降 2009%，然后在 10.5 年增长 2010%。因此，我们有信心继续保持其长期股息增长趋势。

底线

由于经济不确定性非常高，安全和有吸引力的收益投资对投资者来说比以往任何时候都更有价值。 凭借 ESS、O 和 FRT 等经过验证且价格极具吸引力的高收益房地产投资信托基金，投资者可以获得世界上一些最好的房地产投资组合、管理团队和商业模式，这些应该会继续为许多人带来不断增长的收入来源未来几年。