避免出租物业折旧税的 4 种聪明方法

做一个负责任的人是值得的 出租物业业主. 例如，如果您一直投资出租物业并进行改善，您的租户不仅会欣赏它并继续租用更长时间，您还可以在税收中获得折旧减免。 不幸的是，在出售房产时，折旧有时会以折旧回收税的形式成为房东的偏头痛。 但是，您可以选择避免折旧回收税。 这是如何做。

如果您需要税务方面的帮助， 财务顾问 可以帮助您制定税收策略。

什么是折旧收回税？

折旧收回税是出租物业的销售价值与其折旧价值之间的差额。 这是额外的收入，将在您的下一次征税 退税, 出售房产后。

换句话说，国税局正在“收回”他们认为损失的应税收入。 这是美国国税局征收的一种税，假设一个人已经出售财产以获利。 并且还假设它多年来已经收到折旧扣除。

如何避免出租物业的折旧税

如果避免折旧回收税对您很重要，您可能需要采用几种策略。

• 利用 美国国税局第 121 条排除. 如果您是单身，这允许您从出售主要住所获得的利润中扣除最多 250,000 美元，如果您已婚并共同申报，则最多可以扣除 500,000 美元。 如果您在出售房产前的五年中有两年在您的房产中居住（并且这些年不必连续），则该房产将被视为您的主要住所。 所有那些年的折旧扣除都将被遗忘。

• 进行一次 1031交换. 这是一种策略，允许您推迟支付出售投资物业的资本利得税——前提是您使用赚取的收入购买另一个类似的物业。 要从该策略中获利，需要遵循许多繁琐的规则，但可能值得与专业人士进行调查和讨论 财务顾问.

• 将财产传给您的继承人。 当您的子女或孙辈有一天出售房产时，他们将不会继承递延折旧回收税或资本利得税。 当然，如果他们自己出租房产，他们可能会产生自己的税务问题。

• 亏本出售房产。 这可能没有吸引力，但它是一种避免出租物业折旧税的方法。

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为什么土地不被视为折旧资产

国税局的政策是 折旧回收税 影响不会影响您的土地，只会影响财产，例如房屋或建筑物。 除非得到维护和改进，否则它们的价值通常会下降。

换句话说，美国国税局像对待任何其他商业资产一样对待出租财产。 这可能包括送货车或台式电脑等物品。 对于住宅建筑，美国国税局允许业主在 27.5 年内对其进行折旧。

要计算您每年可以扣除多少，您可以将您的财产除以 成本基础 按资产的使用寿命计算每年的折旧额。

（顺便说一句，27.5 是联邦政府的数字；如果您正在为您所在州的税收计算折旧回收税，您可能会使用另一个数字。）

折旧收回税示例

假设您以 300,000 美元购买了一所房子，然后租户在那里住了十年。 之后，您决定出售该物业。 除以 27.5，a 出租物业业主 每年可以扣除 10,909 美元的折旧。 （即 300,000 美元除以 27.5。）然后 10 年后，如果他们以 500,000 美元的价格出售房产，他们可能会扣除 109,090​​XNUMX 美元的折旧。

在这种情况下，美国国税局将对剩余的 390,910 美元（500,000 美元减去 109,909 美元）征税 短期或长期资本利得率. 这个比率在 0% 到 37% 之间。

（出租业主获得的百分比取决于业主的收入和税级以及他们拥有该物业的时间等因素。）

总折旧扣除额（109,090 美元）将按高达 25% 的回收率征税。

有时折旧回收税会导致 税单 远高于业主的预期。 而这正是一些人寻找可以减少税款的逃生口的时候。 幸运的是，有一些选择。

底线

对于一些业主来说，折旧回收税可能不会引起很多麻烦。 但这可能适用于其他人，尤其是那些拥有宝贵资产和大量折旧扣除的高税收阶层。 然而，在您做出任何关于出售您的财产或将其留给您的受益人的轻率决定之前，最好与财务顾问或财务顾问讨论您的下一步行动 持牌税务专业人士，或两者兼而有之。

计算税款的技巧

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• 如果你不知道你是否会过得更好 标准扣除 与逐项列出相比，您可能需要阅读它并做一些数学运算。 您可能会发现您会以某种方式节省大量资金。 所以最好先自学 报税截止日期.

图片来源：©iStock.com/Feverpitched，©iStock.com/RapidEye，©iStock.com/William_Potter

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