可调利率抵押贷款与固定利率抵押贷款：哪一个更适合您？

尽管有迹象表明房地产市场正在降温，但直到最近，在竞争激烈的房地产市场中，全现金报价和竞标战仍然很普遍。 购房者面临压力，他们正在做出各种让步以进入房屋，包括跳过房屋检查和放弃其他突发事件。

购买可调整利率的抵押贷款是购房者试图（暂时）降低每月住房付款的一种策略。 它变得越来越普遍 尤其是在昂贵的住房市场 据CoreLogic称，例如旧金山和加利福尼亚州圣何塞以及康涅狄格州布里奇波特。

可调整利率抵押贷款通常以低于平均水平的利率开始，然后“调整”到更高或更低的利率（取决于调整发生时的波动、市场决定的利率以及其他因素）之后一段固定的时间。 例如，5/1 可调整利率抵押贷款 (ARM) 在五年后每年更改一次利率。 如果借款人认为他们会在利率调整之前卖掉房子，他们有时会选择可调整利率的抵押贷款。

ARM 之所以具有吸引力，是因为借款人最初每月的抵押贷款支付额将低于传统的 30 年期固定利率抵押贷款。 目前，5/1 ARM 的介绍率为 4.35%，而 5.51 年固定的为 30%。

那么，哪一个更有意义，可调整利率抵押贷款或固定利率抵押贷款？

为何重要

“人们对抵押贷款一无所知，这真是令人惊讶，”洛杉矶 KCS Wealth Advisory 的负责人兼联合创始人 Ken Waltzer 说。 他说他会向考虑使用 ARM 的客户询问与他们的贷款相关的两个关键数字—— 指数和边距 ——他会得到空白的目光作为回应。 

除了了解这些数字外，考虑使用 ARM 的借款人还应该首先了解他们的还款额多久会上涨，以及——也许最重要的是——如果利率和还款额上升到贷款合同允许的最高限额，” 根据消费者金融保护局，联邦消费者监督机构。 （请记住，按揭还款只是您的总住房成本的一部分；还有房主保险和财产税，有时还有按揭保险和 HOA 费用。房屋所有权通常也需要维修和保养费用。）

“你只需要小心，因为在某些时期利率可能会变得非常高，而你在一两年内支付 10% 的费用，”Waltzer 说。 “你需要知道这是否可能。” 

您可能还记得 2008 年房地产崩盘和大衰退之前的次贷止赎危机中的可调整利率抵押贷款。 ARM 受到希望从房地产繁荣（结果证明是泡沫）中分一杯羹的买家的欢迎。 专家告诉 MarketWatch，当时的贷款标准比较宽松，导致贷款人批准为借款人提供抵押贷款，即使他们实际上无力偿还。 “早在 2006 年，如果你能够给镜子起雾，你就可以获得贷款，”沃尔策说。 “现在你实际上必须有资格。”

ARM 的高级政策顾问 Ricard Pochkhanawala 表示，如今的 ARM 风险较小，这部分归功于《多德-弗兰克法案》建立的借款人保护措施。 国家负责任贷款中心. Dodd-Frank 要求贷方在贷款之前全面记录借款人的收入和资产以及他们偿还 ARM 的能力，并表示借款人必须根据 全指数利率，而不是介绍性或“预告”利率。 

多德弗兰克法案是十多年前颁布的，但我之所以提到它，是因为它的保护措施是一个宝贵的提醒，即在办理抵押贷款时，由您（借款人）决定贷款是否适合您。

在取出 ARM 之前，借款人应确保他们完全了解具体细节，包括任何利率上限或下限。 国家消费者法律中心的专职律师莎拉·B·曼奇尼 (Sarah B. Mancini) 说，这些信息在贷款的期票中，不幸的是，大多数人都没有阅读过。 如果您是首次购买者，请考虑与 HUD 认证的住房顾问 当你做出这个决定时，曼奇尼建议道。

“这是一个疯狂的市场，我认为人们感到压力，要去做那些超出他们负担得起的和他们觉得舒服的事情，这不是成功拥有房屋的好方法，”曼奇尼告诉 MarketWatch。

“参与这个过程的很多人都有推动交易完成的动力，因此消费者必须保护自己的利益。 房地产经纪人和信贷员都得到了你买房价格的一定比例的报酬，所以他们的激励与说“以较低的要价进入”在财务上并不相符。”

这一判决

如果我们从大流行中学到了什么，那就是生活是不可预测的，经济也是如此，利率也是如此。 我的投票是使用固定利率抵押贷款。

我的理由

固定利率抵押贷款允许您围绕相对可预测的每月住房支付建立整体财务计划，而 ARM 则引入波动。

“很容易被较低的 ARM 利率所吸引，许多人可能会说，‘当利率变为可变的 10 年后，我们仍然在这所房子里的机会有多大？’ 但这让买家面临利率风险，他们可能会在未来后悔，”加利福尼亚州桑尼维尔 Rivermark Wealth Management 的注册理财规划师 Ron Guay 说。 

“固定利率省去了监控利率环境的麻烦，并使您最大的项目费用在明年其他一切都更加昂贵（即通货膨胀）的世界中成为一个常数。 你可以免受加息的影响，如果利率下降（足够），你可以再融资，”盖伊说。

他补充说：“任何关于 ARM 的论点都依赖于一些废话，即人们可以预见到更高的利率即将到来并在他们这样做之前转向固定利率，这只是另一种形式的市场时机（即失败者的游戏）。”

我的判决对你最好吗？

另一方面，如果您打算在利率调整之前出售您的房子并且您认为利率正在下降（这意味着您的贷款将下降），那么 ARM 可能是有意义的。 有些人很乐意下这些赌注，而另一些人则不然。 

Allied Financial Advisors 的认证理财规划师克里斯托弗莱曼说：“如果你觉得自己有可能在家里呆超过七年左右，我们通常不会向客户推荐可调整利率的抵押贷款，”宾夕法尼亚州纽敦的有限责任公司。 

“最近几个月我们有一些客户坚持认为他们将在未来几年搬出这个家，所以他们选择了 ARM，因为他们知道如果一切按计划进行，这将是更便宜的选择，但我们担心他们是，当我们最不期望的时候，生活就会抛出曲线球，如果他们被这个 ARM 卡住并且无法在他们签署在贷款期限内支付显着更多利息之后再融资。”

根据莱曼的说法，这是一个如何通过 440,000 美元贷款实现的示例：

• 30% 的 5.5 年期固定利率抵押贷款意味着每月支付 2,500 美元和在贷款期限内支付 460,000 美元的利息。

• 一个 30 年的 ARM 将不时为 4.75%，然后在五年内调整为 6.75%。 展望未来，在贷款期限内，利率每年最多可以上涨 1%，最高利率为 7.7%。 这意味着每月支付 2,300 美元的首期付款，然后在五年内支付 2,800 美元。 在第六年，如果达到 7.7% 的最高利率，则每月付款将是每月 3,000 美元。 如果我们假设上述情况，并且在第六年剩余贷款的利率保持在 7.7%，那么在贷款期限内支付的总利息为 600,000 美元。

在评论中告诉我们哪个选项应该在这次金融对峙中获胜。 如果您对未来的金融对峙专栏有想法，请发给我 一封电子邮件.