我在做梦吗？ 社区土地信托模式可以成为住房解决方案的一部分

从广义上讲，住房政策必须集中于允许营利性住房的生产以满足尽可能多的需求。 然后，在那些仍然无法管理住房成本和其他生活成本的收入水平上，最好的解决方案是直接现金补贴标准租金标准、月总收入的 30% 与实际成本之间的差额. 房屋所有权呢？ 有没有一种模式可以解决那些工作但仍然无法管理首付或每月抵押贷款的人的问题？ 我谨慎乐观地认为，全面和市场驱动的住房政策可能包括社区土地信托（CLT）模式，这是一种以信托方式获得土地的机制，然后补贴信托土地上的房屋所有权。

社区土地信托 (CLT) 模式 是一项创新战略，旨在获取土地和住房的价值，并将其提供给中低收入的工薪家庭。 通过收购土地，CLT 可以提供以低于市场价格购买房屋的机会，以换取房屋升值的回报减少。 房主与 CLT 签订长期租约，CLT 继续拥有土地并改善家庭拥有的房屋。 CLT 模型具有将房屋价值从市场上移除的效果，允许家庭收入为地区收入中位数 (AMI) 的 50% 至 80% 的家庭设定购买价格。 当房子被出售时，租约限制了出售的价值，将积蓄转嫁给下一个家庭。

CLT 住房对家庭和更广泛的住房经济有多重优势。

• 工作但收入较低的人的所有权机会 – 人们可以工作多年以建立购买房屋的财务动力，但仍然短缺； CLT 有助于进一步推动所有权。
• 建立信用 – 信用仍然是衡量财务敏锐度的重要指标； CLT 可以帮助家庭建立和扩大明智的借贷能力。
• 稳定性 – 拥有房屋可以让孩子们在毕业后就读同一所学校，并鼓励他们参与和参与社区。
• 增加资产权益的好处 – 随着他们的家庭资产随着时间的推移而增加，家庭可以为未来获取该价值。
• 防止业主的投机压力 – 当 CLT 房屋退出市场时，资产价值攀升时没有出售压力。
• 虽然投资回报有限，但它们创造了世代财富 – 即使销售的好处是有上限的，一个家庭仍然有动力在贷款或销售结束之前很好地管理他们的投资。
• 允许收入机会有限的家庭进行储蓄 – 当住房成本较低时，一个家庭可以将积蓄用于其他用途，包括儿童保育、教育和建立现金储备。

对经济更广泛的好处是，原本会留在更便宜的多户单元中的家庭可以搬入所有权，从而为其他家庭腾出这些单元。 CLT 有可能帮助建立住房阶梯，可能从代金券和直接援助开始，到出租单元，最后是所有权。 通过 CLT 拥有所有权可以让家庭对当地社区和社区进行更多投资，并让这些社区和社区对其进行投资。 CLT 模式创造的置业机会可以让家庭在经济和政治上扎根并成为有影响力的人。

这种模式也可以促进多户住宅。 在西雅图， 宅基地社区土地信托 正在建设 38 套公寓单位 在两个不同的地点，一个是捐赠的，另一个是在剩余的城市土地上。 所有权模式与单户住宅相同。 在某些方面，公寓是该模型最合乎逻辑的用途，因为市场价格公寓嵌入在共同持有的资产中。 城市剩余土地的捐赠尤为重要，因为这在全国很普遍； 城市和其他地方政府通常拥有无法用于其原始用途但可以用作住房的土地。

应用 CLT 模型还有其他可能性。 许多社区允许后院别墅、分区和“缺失的中间”住房和机会以增加密度来扩大出租住房供应。 这种分区自由化的问题是大多数家庭缺乏资金来利用单户社区增加的密度。 CLT 可以购买一个细分地块，在其上建造两栋房屋，然后以较低的价格出售这些房屋。 这将使原来的房主受益，并在曾经的一个地块上创建两个新的房主。 加州最近通过了立法 这不会导致单户住宅区的密度太大，但 CLT 模型可能有助于实现这一目标。

大多数家庭，尤其是可能拥有房屋但仍在支付抵押贷款的家庭，根本没有现金进行此类建设项目。 银行在为这些项目提供融资方面一直很脆弱，只提供房屋净值信贷额度 (HELOC)，这是一种令人生畏且对家庭来说通常不可行的工具。 社区土地信托可以通过经过测试的融资模式打破这一僵局。

一些倡导者敦促政策支持 租户收购出租物业. 同样，这里的问题是融资。 例如，需要维护并面临待售的低端市场物业的租户从哪里获得现金来购买他们的建筑物或出租房屋？ CLT 模型受到大多数政策制定者的青睐，利用该模型的优势来解决其中一些挑战是一个有趣的机会。

一个想法可能是购买一个小型的、低端市场的房产，然后使用 CLT 模式以较低的价格创建公寓，现有租户可以通过有利的融资购买这些公寓，同时 CLT 拥有土地并出租给业主协会. 这将允许租户留在原地，同时为他们提供获得所有权的途径。

CLT 有什么问题？ 我还在考虑。 但是，如果补贴资金用于购买 CLT 的土地，而不是昂贵的低收入住房税收抵免 (LIHTC) 项目（现在成本上升到 每个出租单元 1 万美元. 想象一下，所有这些钱让人们走上可持续的所有权之路。 所有权有问题吗？ 是的，并且 我已经讨论过了.

但是CLT是不同的。 该模型使正在工作和挣扎的人们有机会以经济上可持续的方式购买现有住房市场。 也许这个想法可以用来将非营利性 LIHTC 租赁单元的租户转变为所有权。 走着瞧。 我喜欢的是 CLT 走向供求现实而不是从它出发的想法； 该模型承认土地投机，并没有抱怨它，而是从中创造了一个安全港，并为钱少的人创造了一条出路。 我确信我会找到一个致命的缺陷，但在我找到之前，我将庆祝该模型作为住房的又一个积极步骤。