我们是否正走向另一场房地产市场崩溃？

关键精华

• 自 2022 年初秋以来，包括高盛在内的许多行业领导者都改变了对房地产市场的预测。
• 虽然抵押贷款利率在过去几周有所下降，但它们可能还不足以影响房地产市场的需求。
• 由于需求低迷，房屋建筑商放慢了新建筑的步伐，因此美国缺乏经济适用房的情况不太可能缓解。

自大流行开始以来，房价上涨，房屋短缺加剧，利率上升。 有些变化是有目的的，比如美联储提高利率以对抗通胀定价。 其他人则超出了可预测范围。

在过去的几个月里，甚至该领域的专家也改变了他们对房地产市场的预测。 这并不奇怪，因为摆在我们面前的数字似乎相互矛盾。 尽管美联储正在加息，但抵押贷款利率仍在下降，尽管住房短缺，但房屋建筑商正在放慢步伐。

虽然一切都有些混乱，但还是有一些潜在的解释。 不久的将来可能不会那么乐观。

抵押贷款利率正在下降

从月初开始，我们就看到了一个奇怪的现象。 在美联储继续加息的同时，利率 抵押贷款利率下降.

这可能部分是由于需求。 房价居高不下，利率从年初的平均 3% 左右飙升至 7 月份的 XNUMX% 以上。

这些情况导致市场上的买家减少，因为寻找负担得起的房屋变得越来越具有挑战性。

除了需求之外，抵押贷款机构还不得不担心债券市场。 抵押贷款通常在债券市场上被重新包装成抵押贷款支持证券。 投资者通常希望这些证券能够跑赢 10 年期国债收益率和通胀。

抵押贷款利率通常比 1.8 年期国债收益率高 10 个百分点左右。 到 2022 年，由于通货膨胀和美联储决定不再购买这些证券等因素，它们已经攀升了三个百分点。

我们所看到的可能是行业调整以弥补这一差距。

虽然利率已经下降，但还没有降到足以吸引买家重返市场的程度。 在年初，您可能会发现一项抵押贷款提供 3% 的 30 年期固定抵押贷款利率。 即使是今天的“较低”利率，截至 6.87 年 23 月 2022 日仍然是惊人的 XNUMX%。

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价格可能会在趋于平稳之前下降

2022 年 5 月，高盛预测 10% 至 XNUMX% 房屋价值下降 从现在到 2024 年 XNUMX 月。它预测这种下降是因为没有足够的经济适用房。 这意味着没有那么多人可以购买它们，尤其是在利率如此之高的情况下。

然而，这与其 2022 年 XNUMX 月的预测大相径庭，即 房价将保持稳定 在接下来的 12 个月内，可能会有一些区域性下降趋于平稳。

重要的是要记住，任何预测，甚至来自行业领导者的预测，并不总是对未来的准确描述。 可能会发生很多事情来改变结果，有时甚至会在一个月内发生。

据高盛称，即使价格下跌 5% 至 10%，大多数市场的房屋价值仍将高于大流行前的价值。 虽然有些人可能会后悔购买的时机，但这些预测并不一定表明我们在 2008衰退.

2024 年 2026 月之后，根据高盛模型，房价将在 XNUMX 年 XNUMX 月之前以更加节制的速度再次上涨。美国房地产市场有一些因素使前景黯淡。

住房短缺可能对房价起很大作用

美国一直存在住房短缺问题。 即使在 2019 年，可供出售或出租的住宅也短缺 3.8 万套。 大流行加剧了这些问题。

首先，由于大流行初期收入不足，许多人确实失去了家园。 虽然有暂停驱逐令，但并非所有房产都符合条件。

此外，由于暂停期持续了很长时间，许多夫妻房东再也负担不起自己的抵押贷款。 这些房东也无法驱逐，因此许多人选择将房产卖给资金更充足的企业房东。 一旦出售，租户可能会被迫离开。

尽管拥有更好的资源，但公司房东在驱逐或延迟租金历史方面不太可能宽容。 他们也更有可能在任何市场条件下提高租金以实现利润最大化，从而使住房更加难以负担。

可悲的是，这意味着许多在大流行期间失去家园的人仍然找不到负担得起的住所。

随着大流行期间房价上涨，更多财务状况较好的准房主因价格过高而退出市场，并决定继续租房。 这进一步加剧了住房短缺问题，因为越来越少的人退出租赁市场。

除了这些问题之外，供应链问题还导致大流行期间新建筑的大幅放缓。 劳动力短缺进一步加剧了这一问题。 另外，我们在 2019 年的起点并不好。

解决住房短缺问题的方法多种多样，并且因地区而异。 没有万能的解决方案。 由于它可能会继续成为一个问题，因此需求可能会继续超过供应。 这可能有助于缓冲任何潜在的房屋价值自由落体。

新建筑正在放缓，影响未来的供应

2022 年 2.4 月，新建筑许可比 10.1 月下降 XNUMX%，同比下降 XNUMX%。 住宅建筑行业的其他放缓包括：

• 新房开工率环比下降 4.2%。
• 新房开工量同比下降 8.8%。
• 房屋完工量环比下降 6.4%。

新屋完工量同比增长 6.6%，部分原因可能是一大批建筑材料工头一直在等待，最终在夏末时离开了备用供应链。

由于自春季以来房屋销售下降，许多房屋建筑商不打算跟上他们的步伐。 这意味着我们可以合理地预期未来住房短缺会进一步加剧。

底线

我们在房地产市场上看到的是不正常的。 我们无法确定地预测未来，但我们可以监控趋势和所有可用数据。 即将到来的可能是另一场衰退，持续的地缘政治冲突加剧了供应链问题。 或者，它可能是这个通胀时期的无痛反弹。 这两种结果都会影响房地产市场和您的投资组合。

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