避免对房地产收益征税

拥有房地产是许多投资者的梦想。 但这是一项巨大的投资——一项可以相当有利可图的投资。 出售出租物业获得巨额利润可能是梦想成真。 不过，要从此类销售中获得最大利润，您需要将其税收降至最低。 分期付款销售是一种策略。 别担心：这是 国税局（IRS） 批准。

大支出等于大税单

我们来看一个常见的情况：

哈尔·布克曼 (Hal Bookman) 看着买家对他出租房的出价，他简直不敢相信自己看到的数字。 他的财产价值仅在五年内大幅增加。 然而，当哈尔兴高采烈地告诉他 税务顾问 关于出售，顾问持谨慎态度：将收入作为 一次性支付 从税收的角度来看，这不符合 Hal 的最佳利益。

如果 Hal 在他出售房产的同一年申报了全部销售收益，他将支付 25% 的收益部分对应于任何 折旧扣除 他之前已经租下了出租物业。

对于 15 年应税收入在 41,676 美元至 459,750 美元之间的单身纳税人，或在 83,351 美元至 517,200 美元之间的已婚联合申报纳税人，超出折旧回收的任何收益均按 2022% 征税。 到 44,625 年，单身申报者的这些金额增加到 492,300 美元和 89,250 美元，联合申报的已婚夫妇增加到 553,850 美元和 2023 美元。 收入超过这些门槛的纳税人按 20% 征税

哈尔问他的税务顾问，他是否可以做些什么来减少他的 应纳税所得额 今年。 顾问只知道要使用的工具：分期付款销售协议。

什么是分期付款销售？

An 分期付款销售 被定义为在销售的纳税年度之后至少支付一笔款项的财产销售。

美国国税局允许纳税人通过分期付款销售协议推迟出售投资物业的部分收益。 这种安排允许卖方申报 按比例分配 他们的一部分 资本收益 几年来。

卖家挂失时不得采用分期销售方式。

分期付款销售方式如何运作

在分期付款销售下申报收益在理论上很简单。 分期付款销售的税收反映了 年金，其中每笔付款的按比例分配的部分被视为本金的返还。

唯一的规定是出售的财产不能公开交易 保安 或公司常规存货的一部分，纳税人不能是 经销商 出售的财产（某些分时度假经销商除外，他们选择在分期付款销售方法下收取特别利息）。

报告分期销售收入

分期付款销售收入可以分为三个独立的类别：资本收益， 兴趣及 主要. 这些中的每一个都单独处理 形成1040“.

毛利 然后使用百分比计算给定纳税年度的分期付款销售收入。

资本收益

在上面的示例中，Hal 必须将每年的收益申报为长期收益或短期收益，具体取决于销售年份。 长期收益 以较低的税率征税，而 短期收益 被征税为 普通收入.

因为哈尔持有这座房子五年，所以在这种情况下，收益将是长期的。

如果收益是短期的，哈尔的分期收入税率可能会低于他必须申报一次性收益时的税率。 这是因为短期收益作为普通收入征税，在纳税人的最高层 边际税率.

如果按比例分配的收益没有把他推到下一个税级，这个税率可能会更低。 分期付款销售的收益在 IRS 上报告 形成6252“ 然后运到 附表D. 在表格 1040 上。

兴趣

分期付款销售收入的纳税人还必须报告向买方收取的利息，该利息按普通收入税率征税。

销售合同中规定的利息称为规定利息。 如果规定的利息不足（或为零），则部分 主要 销售的一部分必须重新定性为未说明的利息。

校长

美国国税局认为每笔分期付款销售的一部分是本金的免税返还。 该金额可以通过填写出版物 537 上的工作表 A 来确定。

分期销售的本金（调整后的基础）是您在房产中实际调整后的基础加上任何销售费用和 折旧回收.

在这个例子中，Hal 在他的家中有 200,000 美元作为调整后的基础。 他必须加回 100,000 美元用于收回折旧和 10,000 美元用于销售费用，以便计算分期付款销售目的的调整基础。 这个数字是 310,000 美元。

毛利百分比

要计算毛利率，您必须从销售价格中减去用于分期销售目的的调整基数——310,000 美元——以计算总收益。 在此示例中，总收益为 90,000 美元（400,000 美元 – 310,000 美元）。

接下来，将总收益除以售价，在本例中为 22.5%（$90,000 ÷ $400,000），得到毛利率。

最后，要计算每年的应税收益，请将该百分比乘以分期付款金额。 因此，Hal 每年的应税收益被视为 11,250 美元（50,000 美元 x 22.5%）。

抵押贷款和合同价格

如果房产的购买者假设 抵押 或其他 本票 购买时，房产的成本基础必须减去抵押或票据的金额。 回到我们的示例，假设 Hal 在他出售的房产上有 100,000 美元的抵押贷款。

如果 出租物业 以 400,000 美元出售的 Hal 有 100,000 美元的抵押贷款，合同价格降至 300,000 美元（400,000 美元 – 100,000 美元）。

如果抵押金额超过财产的总调整基础，差额必须在第一年报告为付款，合同价格增加该金额。

例如，假设 Hal 的房产有 250,000 美元的抵押贷款。 除了分期付款外，哈尔还必须在第一年报告 50,000 美元（250,000 美元 – 200,000 美元）的超额付款。

分期付款销售示例

使用上面的例子，让我们看看如果哈尔想推迟他的分期付款，他可以如何安排他的分期付款销售 资本利得税 到未来的一年。

哈尔收到 400,000 美元的出价来租他的房子。 他以 300,000 万美元的价格买下了这处房产。 这些年来，他已经赚了 100,000 美元 折旧 扣除，使他的 调整后的基础 $ 200,000。

因此，Hal 有 200,000 美元（400,000 美元 – 200,000 美元）的应纳税所得额需要申报。

哈尔的顾问建议他将销售收入分成八期，每期 50,000 美元，而不是一年申报 400,000 美元。 只要每年收到建设性的分期付款，这种方法将允许 Hal 记录利润，因此在八年中按比例分配收益。