拜登效仿沃伦斯，制定出租房的联邦化规则

在全国范围内，大大小小的住房供应商因白宫最近宣布的出租住房问题而集体崩溃。 白宫的公告似乎是在回应 马萨诸塞州参议员伊丽莎白沃伦的一封信 以及她在参议院和众议院的一些民主党同事概述了一系列措施来解决“我们的选民面临的租金价格飙升”。

事实上，租金正在趋于平缓并在下降。 两个都 赞珀 和 穆迪分析 指出租金在 2022 年底趋于平缓并下降，发现一般而言，在全国范围内，租金将下降，空置率将上升。 尽管如此，白宫仍继续采取措施，据称旨在“提高租赁市场的公平性并进一步推进公平住房的原则”。 在出现更多恐慌之前，让我们看看 拜登政府实际上在做什么.

首先，我必须提醒所有正在阅读的人，我一直在警告即将到来的干预浪潮，以将美国的出租住房政策联邦化。 我在 2020 年警告过这一点，在看似无穷无尽的 Covid-19 引发的驱逐禁令. 接下来是朝着这个方向迈出的又一步。 拜登政府正在采取以下措施。 这 影响 请注意这将如何影响私人出租房屋。

• 联邦贸易委员会 (FTC) 和消费者金融保护局 (CFPB) – 为了制止所谓的“租赁市场的不公平做法”，拜登已指示这两个机构“寻求有关影响租赁市场的广泛做法的信息，包括创建和使用租户背景调查、使用租户筛选中的算法，房东和物业管理公司提供的不利行动通知，以及申请人的收入来源如何影响住房决策。”

影响: 无限生长型. 白宫公告中没有确定额外的资金来资助这种信息搜索。 租户倡导者很可能会不懈地“努力”进行这项调查。 如果有强大的住房供应商游说团体，这里将是指出更多监管对出租住房的影响以及最终将如何影响的地方， 增加风险和成本.

• 信用检查 – 拜登已指示 CFPB“追究背景调查公司对不合理程序的责任”。

影响: 危急. 信用检查禁令即将到来， 我已经警告过这个. 贸易组织不理我。 如果这项努力取得了我认为会取得的成果，预计 CFPB 会努力限制或禁止在出租房屋中使用信用评分。 这是不必要的.

• 联邦住房金融局 (FHFA) – 拜登委托该机构研究“未来投资的租金大幅上涨；” 换句话说，如果 FHFA 不喜欢其中一位借款人管理其财产的方式，它可能会采取行动。 请记住，如果您相信供求关系，那么租金就不是由会议室里的人决定的，而是由市场决定的。

影响: 无限生长型. 公告暗示这 700,000 个单元可能会受此影响，但该机构将如何确定什么是“异常租金上涨”？ 除了租金之外，没有其他方法可以偿还贷款，如果联邦政府扼杀现金，他们所做的就是将自己的贷款置于违约风险之中。

• 美国司法部 – 拜登已指示该机构“告知有关反竞争信息共享的潜在指南更新，包括在租赁市场。”

影响: 无限生长型. 听起来更可怕。 也是古怪无知的。 获得竞争的最好方法是增加大量供应； 这意味着住房供应商相互竞争居民，而不是居民相互竞争稀缺公寓。

• 美国住房和城市发展部 – 拜登指示该机构制定规则，要求公共住房管理局“在因未支付租金而终止租约之前提前 30 天发出通知。”

影响: 不包含. 检查您当地的统计数据； 公共住房机构驱逐的人数远远多于私人住房提供者，这主要是因为它们为真正贫穷并面临各种挑战的人提供服务。 不过，他们不会很快驱逐人们，当然也不会在 30 天内驱逐。 大多数驱逐需要几个月，而不是几天或几周。

• 租户权利法案的蓝图 – 这是与拥护者会面讨论租户“权利”的承诺。 任何住房的居民都拥有我们所有人都拥有的权利以及他们的租约中规定的责任，这些租约是合法的合同。 任何住房的居民都拥有超出此范围的权利的想法充其量是一种幻想，最坏的情况是会引发更多的努力来实施代价高昂的监管并增加供应商的风险； 对于钱少的人来说，这让事情变得更糟。

影响: 危急. 几十年前，住房提供者和出租私人财产的人已经失去了对叙事的控制。 改变这种叙述 直到现在，住房供应商还没有表现出投资兴趣。对干预措施的愿望清单进行随心所欲的讨论肯定会增加对出租房屋限制的势头，这将使它变得稀缺、生产成本高，从而对穷人来说更难负担。

我就说吧： 我已经告诉过你了！ 虽然拜登的干预现在并不是私人租赁的终结，但它是朝着这个方向迈出的又一步。 还有时间，但随着 Realtor.com、全国公寓协会、全国房地产经纪人协会、房地产管理协会和全国多户住房委员会在公告底部提到支持拜登的努力，不要期望大型贸易组织能动一根手指来做到这一点。 据推测，这些团体将继续谨慎行事。 与此同时，成千上万的住房提供者，从拥有投资组合的人到在后院出租的人，将继续看到越来越多的规章制度，其中一些是惩罚性的，旨在帮助租房者。

但是，当政府施加风险和成本时，只有一种方法可以抵消它：提高价格或出售给更大的公司。 这对穷人没有帮助； 这只会让事情变得更糟。 我们需要的是关注为所有收入水平的人在任何地方提供更多住房。