分区规则改变后，百老汇剧院业主将减少意外之财

即使是百老汇的空中费用现在也更贵了。

1998 年，纽约市城市规划部修改了分区规则，允许百老汇业主将其剧院上方的空中权利出售给希望在剧院区组装高楼的房地产开发商。 将转移的空间堆叠在其他建筑工地的顶部，新建筑物已经能够比其他方式上升得更高。

“所有这些正在改变城市视野的新超级塔……如果没有航权转让，就不可能发生，” 观察 房地产估价师罗伯特·冯·安肯。

作为每项转播权交易的一部分，房地产开发商必须向剧院街道基金捐款，该基金提供赠款以支持原创节目的制作、吸引新观众并丰富剧院专业人士的渠道。 它通过出售空中权利分配了超过 10 万美元，以及一位当地政客 声明 它使用资金建立指导计划“再次证明利用邻里 [空中] 权利投资于我们城市的未来是双赢的。”

当基金于 1998 年成立时，每笔捐款的原始费率设定为每平方英尺 10 美元。 但是，随着空中权利的市场价格飙升，贡献率在 14.91 年增加到每平方英尺 2006 美元，并在 17.60 年再次增加到每平方英尺 2011 美元。

2016 年，城市规划部建议将缴费率提高到售价的 20% 或每平方英尺 20 美元的 347%，以较大者为准。 然后它将每三到五年调整一次每平方英尺 347 美元的底价。

“对方法的这些更改将与 1998 年文本修正案的初衷保持一致，该修正案确立了上市剧院在整个分区转让 [空气] 权利的能力，以向新创建的分区基金捐款，相当于 20% [航空权]转让的价值，” 解释 纽约市规划委员会副主席 Kenneth Knuckles。

然而，自 1998 年以来，航权价格的增长速度远快于贡献率。

根据一份报告，经通货膨胀调整后，2007 年之后出售的航权从每平方英尺 318 美元到每平方英尺 692 美元不等。 平均价格为每平方英尺 461 美元，这意味着对该基金的平均缴款率不到每平方英尺价格的 XNUMX%。

面对缴费率的潜在上涨，百老汇剧院业主和房地产开发商开战。

“这里提议的如此大幅度的增长无疑会使市场降温，导致交易很少（如果有的话），” 争论 Paimaan Lodhi，纽约房地产委员会副总裁。 Lodhi 将调整描述为“繁重、过度和不公平”，他继续说，“至少 400% 的涨幅在一夜之间将影院所有者与之前能够出售其转播权的人以及受此影响的人区别对待且不公平。现在增长非常剧烈。”

“我们担心如果市场下跌必须支付底价，以及它对谈判的影响，” 呼应 代表剧院所有者的律师。 “我们的担忧也是理论上的，”这位律师说，并补充说“价格应该由市场决定。”

纽约市议会的一名成员最近从百老汇剧院老板那里收到了 16,000 美元的竞选捐款，他抨击了潜在的增长，城市规划部在 2017 年投票之前撤回了其提案。

时任市议会议员丹·加罗德尼克（Dan Garodnick）批评纽约市市长白思豪政府“拿走它的弹珠回家” 抱怨 “这令人失望，令人惊讶，对于真正成为失败者的文化机构来说，这太糟糕了。”

24.65 月，新市长埃里克·亚当斯 (Eric Adams) 领导的城市规划部重新审视了分区规则，并建议将缴费率提高到每平方英尺 40 美元。 提议的 40% 增长将与 2011 年（最后一次更改贡献率）和 2021 年剧院区总建筑面积评估值增长 XNUMX% 相匹配。

尽管社区倡导者 抱怨 “24 美元太可怜了，在当今世界，在我们所看到的通货膨胀下，每平方英尺 24 美元不能做很多事情，”该部门继续提出该提案，新的缴费率悄然出现 采用 几周前没有任何新闻报道。

如果房地产开发商不为转播权支付更多的钱，那么百老汇剧院的所有者现在最终会花更少的钱回家。