中国房地产开发商的现金流暴跌超过20%

北京——据牛津经济研究院（Oxford Economics）称，中国房地产开发商的现金流——这是这些公司维持生计能力的一个标志——在过去十年稳步增长后，今年出现了萎缩。

根据该公司首席经济学家 Tommy Wu 的分析，截至 24 月份的开发商现金流按年率计算同比下降 XNUMX%。

数据显示，至少自 2009 年以来，几乎每年的增长都急剧放缓。 截至 15.22 月，总资金按年计算为 2.27 万亿元人民币（20.11 万亿美元），而 2021 年为 XNUMX 万亿元人民币。

下降之际，中国 XNUMX 月份的信贷需求未达预期，房地产开发商的困境持续发酵。

大约两年前，北京开始打击开发商高度依赖债务增长的行为。 尤其， 恒大违约 去年年底。 其他开发者喜欢 世茂 也违约了， 尽管似乎拥有更健康的资产负债表。

虽然投资者对中国房地产公司持谨慎态度，但开发商现在面临失去另一个重要现金流来源的风险：购房者预付款。

在中国，房屋通常在竣工前售出。 但自 XNUMX 月下旬以来，一些购房者抗议公寓建设延误 停止按揭付款。

“问题的症结在于房地产开发商没有足够的现金流——无论是因为偿债成本、房屋销售低还是资金滥用——来继续开展项目，”吴在上周的一份报告中说。

“解决这个问题将重建购房者对开发商的信心，这将有助于支持房屋销售，进而改善开发商的财务状况。”

根据摩根士丹利截至 2 月 10 日的分析，超过 XNUMX 亿美元的高收益房地产开发商债务将于 XNUMX 月到期，是 XNUMX 月的两倍多。

这家美国投资银行在 15 月 XNUMX 日的一份报告中援引一项专有的 AlphaWise 消费者调查报告称，大约四分之一在竣工前购买房产的购房者倾向于停止支付抵押贷款。

不仅房地产占 中国大部分家庭财富，但分析师估计房地产和与房地产相关的行业占中国GDP的四分之一以上。 房地产低迷导致今年经济增长整体放缓。

为了支持经济增长，中国人民银行已经降息，包括 周一意外削减 机构的某些一年期利率提高 10 个基点，称为中期借贷便利。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究负责人彭小龙表示，虽然中国人民银行可能希望降息能够减轻一些购房者的负担并帮助开发商获得贷款，但问题不仅仅是资金问题。

他指出开发商如何发现自己更难获得资金，并且不得不更多地依赖预售给购房者。 但他补充说，由于对未来就业和现有投资产品回报的期望，人们对购买新房越来越谨慎。

尽管多份报告称政府计划为开发商提供资金，但中央政府尚未正式宣布对房地产的更广泛支持。 上个月政府高层会议的宣读材料说 地方政府负责交付完工的房屋。

根据吴的分析，在开发商资金的三大来源中，预付款和定金今年下降幅度最大，下降了 34%。

年化数据显示，作为资金来源的信贷下降了 22%，而包括股票和债券在内的自筹资金下降了 17%。

投资基金基本上远离中国房地产开发商，减少了潜在的资金来源。

Brandywine Global 的助理投资组合经理 Carol Lye 在给 CNBC 的电子邮件回复中表示：“令人担忧的是，高层决策者在解决房地产开发商的资金问题方面缺乏意愿和速度。”

Lye 表示，这家投资管理公司对中国房地产的配置较低，而 Brandywine 持有“在政府支持方面得到优先考虑的优质房地产债券”。

一些投资者甚至转向亚洲其他地区的公司。

“我们已经退出了几乎所有在中国住宅的持股。 就收回敞口而言，这更像是一种观望游戏，”骏利亨德森驻新加坡的亚洲房地产股票投资组合经理刘鑫燕表示。 她拒绝分享这些销售的时间表。

“该地区仍有许多选择，尤其是现在重新开放，新加坡、澳大利亚基本上恢复了全面重新开放，基本面强劲，”她说。

她共同管理的顶级持股 宏信亚太物业收益基金 包括Japan Metropolitan Fund Invest、丰树物流信托和恒隆地产。

晨星公司的帕特里克·葛本月在一份报告中表示， 一些基金已从中国房地产转向其他亚洲高收益行业，如印度可再生能源公司和印尼房地产。

总体而言，报告称，投资于中国房地产基金的资金在六个月内下降了 59%。

但报告称，投资巨头贝莱德是购买中国房地产债券的公司之一——包括世茂的债券。

资产管理公司没有回应 CNBC 的置评请求。

— CNBC的Michael Bloom为本报告做出了贡献。