商业地产市场冻结，导致债券交易量暴跌

（彭博社）——由于不断上升的利率削减了贷款量，违约吓坏了投资者，商业抵押贷款债券的销售量急剧下降，同比暴跌约 85%。

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根据彭博社根据没有政府支持的交易编制的数据，今年迄今为止仅发行了约 4.27 亿美元的债券，低于去年同期的 29.38 亿美元。 投资者将此归咎于美联储激进的加息行动，这使得借款人的再融资成本更高。 更高的利率还通过有效地提高买家的价格来减少房地产的销售。

增加压力的是最近办公楼和零售物业领域的一系列违约，这使得债券购买者更加谨慎。 本周，彭博社报道称，洛杉矶市中心最大写字楼房东的母公司 Brookfield Corp. 因空间需求下降而拖欠与两栋建筑相关的贷款，而不是为债务再融资。 与此同时，与前总统唐纳德特朗普在曼哈顿华尔街 40 号的大厦有关的贷款被列入贷款人观察名单。 投资者正试图取消该国最大的购物中心之一——位于纽约西尼亚克的 Palisades 中心的赎回权。

联合国联邦信用合作社首席投资官克里斯沙利文表示：“违约风险已经增加，如果利率上升和经济放缓，问题可能会更加严重。” “所以，我认为谨慎和特别勤奋的做法是合适的。”

贷款量下降是在房地产市场活动放缓之后发生的，从 2022 年下半年开始，美联储开始认真加息。

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根据抵押贷款银行家协会的数据，与前一年相比，去年商业房地产贷款（通常被重新打包为商业抵押债券的基础债务）下降了 10%，从 804 亿美元降至 891 亿美元。 该贸易组织预计 15 年 CRE 贷款将进一步下降 2023%，至 684 亿美元，再次削减可证券化和出售的贷款数量。

“一切都被冻结了，所以没有原材料可以进行 CMBS 交易，”保险资产管理公司 Conning & Co. 的结构性产品主管保罗诺里斯在接受电话采访时说。

在过去的几周里，只有少数交易完成了交易。 银行甚至在交易结构上变得富有创意，以试图吸引投资者。 上周，由德意志银行牵头的一个贷方集团为管道 CMBS 定价，总额为 765.5 亿美元，期限为 XNUMX 年——这在一个倾向于出售长期债务的市场中是一个反常现象。

“现在很难将新交易推向市场，因为房地产市场没有发生任何事情，”诺里斯说。 “没有人愿意为他们的建筑物再融资，由于不确定性，买卖双方的期望存在巨大差距。”

沙利文表示，大部分投资者的需求可能会倾向于具有出色抵押品表现和赞助的交易。 “战利品属性仍将受到青睐。”

可以肯定的是，根据彭博指数数据，CMBS 指数的表现一直优于更广泛的投资级债券市场，今年迄今上涨 1.14%，而后者的涨幅为 0.85%。

上限率

美联储的加息周期也导致资本化率或资本化率上升，这是一种类似于债券收益率的衡量标准。 最近这些数字一直在上升，因为房地产价值一直在下降，抑制了交易量。

巴克莱银行的 CMBS 策略师 Lea Overby 说：“没有人愿意在力所能及的情况下承受损失。” 据彭博社报道，根据 Green Street 的数据，美国商业地产价格在 13 年下跌了 2022%。

但由于通胀持续居高不下且失业率处于低位，美联储可能不得不维持加息更长时间。 “如果经济衰退的风险变得更加严重，那对商业房地产市场来说将是艰难的，”她补充道。

在今年余下的时间里，巴克莱银行估计 CMBS 的发行量将保持在较低水平。 到 2023 年，该银行预测将有 25 亿美元的管道债务——或由多个资产支持的债券。 它预计将有 45 亿美元的单一资产、单一借款人债券或由单一财产抵押支持的证券。

Overby 表示：“市场需要学习如何在这种新的利率机制中发挥作用，并就应该在何处定价达成共识。” “市场越早意识到这是新的现实，就越好。”

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