房地产衰退是否即将来临？

关键外卖

• 本周的一系列房地产报告进一步加剧了房地产市场可能即将出现温和衰退的猜测
• NAHB 数据显示，8 月份建筑商对新建单户住宅市场的信心下降了 XNUMX 个百分点
• 人口普查部报告称，虽然 8 月份建筑许可证有所增加，但新屋开工量环比 (MOM) 和同比 (YOY) 均下降
• 全国房地产经纪人协会宣布 9 月份成屋销售和房价中位数下降
• 尽管如此，许多专家一致认为，由于前所未有的消费者弹性和缓慢的下降速度，全面崩溃的可能性不大

房价和新建房屋价格都在下降。 抵押率 正在上升。关于房地产市场衰退的猜测继续在买家和房地产投资者中传播。对于一些人来说，更有可能是突然大幅下跌；其他人则认为明年会出现更缓慢、更温和的衰退。

不管怎样，最近的一系列住房报告都火上浇油。

本周新的住房报告

也许本周最大的住房报告是由 全国房屋建筑商协会 （NAHB）和富国银行住房市场指数。

NAHB/富国银行 HMI 按从“好”到“差”的等级衡量建筑商对单户住宅销售预期的看法。各组成部分指标纳入季节性调整指数，其中得分超过 50 表明大多数建筑商认为条件“良好”。

8 月份的住房报告发现，建筑商对新建单户住宅建设的信心下降了 38 个百分点。目前，这一建筑商信心指标约为 2012。这是六个月前水平的一半，除了大流行期间的短暂波动外，这是自 XNUMX 年 XNUMX 月以来的最低水平。

对于每个组成部分：

• 当前销售状况跌至45，损失9个点
• 六个月销售预期降至35，下降11个百分点
• 潜在买家流量下滑至 25 人，下降 6 个百分点

NAHB 主席 Jerry Konter 表示，高抵押贷款利率削弱了需求，造成了“不健康且不可持续”的情况。

但这并不是本周发布的唯一一份住房报告。

人口调查局数据

本周，美国人口普查局和美国住房和城市发展部公布了 9 月份新建住宅建设数据。根据 住房报告:

• 建筑许可环比增长 1.4%，但同比下降 3.2%
• 私人住房开工量环比下降 8.1%，同比下降 7.7%
• 私人住宅竣工量环比增长 6.1%，同比增长 15.7%
• 单户住宅开工量环比下降 4.7%
• 单户住宅竣工量环比增长 3.2%

这些数据共同描绘了建筑市场萎靡不振的景象。

虽然去年新项目的启动率较高，但现在完成的项目比重新启动的项目还要多。 （换句话说，房地产市场已经进入了一个 下跌趋势;下降趋势.)

全国房地产经纪人协会数据

同样在本周，全国房地产经纪人协会 (NAR) 宣布 1.5 月份美国现有房屋销售量下降 4.71%，至经季节调整后的 XNUMX 万套。

尽管下降幅度符合经济学家的预期，但这仍然是连续第八个月下降。这也标志着自 2007 年以来，现有住房销量首次连续几个月下降。

总而言之，房屋总销量同比下降 23.8%，市场上的房屋数量下降 2.3%，至 1.25 万套。

与此同时，现房中位价环比从 389,500 美元降至 384,800 美元，今年春季首次突破 400,000 美元。 NAR 数据表明，中位价格下降可能会持续到 2023 年初，甚至更久。

正如 NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 简洁地总结的那样：“市场显然正在转向。”

专家预测：市场跌幅可达20%

Pantheon Macro 首席经济学家伊恩·谢泼德森 (Ian Shepherdson) 表示，NAHB 的数据是一个“灾难性”的迹象，任何新房销售的报告跳跃都比房地产潜在好转的迹象“更多噪音”。谢泼德森特别预测，新建筑和房屋销售将继续下降，对房屋价值造成严重破坏。

“这不是地板，”谢泼德森说。 “过去几周抵押贷款利率飙升至近7%，引发抵押贷款需求进一步下降，我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。”

正如谢泼德森所见，价格必须“大幅下跌”才能恢复房地产市场平衡。由于住房供应曲线尚未趋于平坦，需求暴跌将导致 较低的价钱。总而言之，谢泼德森预计“明年会下降 15-20%”，然后才会触底。

这些住房报告的主要要点

其他数据——尤其是更高的抵押贷款利率——支持这一理论： 房价下跌 还将持续几个月。对于一些人来说，最近的住房报告数据表明房地产市场可能出现衰退。

房屋在市场上停留的时间已经开始从 16 天延长到 19 天。大流行前，大多数房屋的平均上市时间为一个月。此外，由于购房者避开了天价且不断上升的抵押贷款利率，全现金交易保持稳定在 22% 左右。自2022年3月以来，美联储已将利率从接近零的水平上调至3.25-4.25%的区间，而联邦基金利率目前预计年底将在4.75-XNUMX%左右。

尽管如此，这些因素共同作用开始压低需求，这将导致长期价格下跌。他们描绘了一幅利率上升、材料瓶颈和房价上涨的全面图景，这些都持续削弱了需求。

NAHB 首席经济学家 Robert Dietz 指出：“鉴于美联储的行动导致利率持续上升的预期，随着住房紧缩的持续，预计 2023 年单户建筑将进一步下降……。由于较高的利率和持续上涨的建筑成本继续让大量潜在买家望而却步，未来几个季度的房屋拥有率将下降。”

我们是否已接近房地产市场衰退？

上一次房地产市场如此疯狂发生在 2005 年至 2007 年之间，最终导致 2008 年房地产泡沫崩溃。现在，房地产繁荣受到抵押贷款利率飙升和供应下降的威胁 和 需求，我们有理由问：我们是否正在走向另一场房地产市场衰退？

尽管在经历了一年创纪录的价格上涨和最低的抵押贷款利率之后，房价持续下跌，但房地产市场似乎不太可能出现严重衰退。相反，住房经济学家普遍认为，任何调整都可能是温和的。 （换句话说，我们不太可能经历另一场类似大衰退的房地产泡沫。）

现在与过去的一个明显区别是，大多数消费者在整个大流行期间表现出了令人惊讶的经济弹性。更严格的贷款监管 — — 许多是由大衰退本身造成的 — — 也发挥了作用。如今，抵押贷款买家平均要求更多的资产和更高的起始信用评级。

此外，谨慎的建筑公司已经控制了新建筑的建设，以确保它们不会超出供应。不幸的是，这一事实似乎继续推高价格，同时抑制库存数量，因此需求和价格都无法自然下降。

相反，需求下降主要归因于天文价格和 抵押贷款利率上升。因此，虽然我们不太可能看到灾难性的房地产市场衰退，但缓慢的泄漏——就像气球漏气一样——也并非不可能。

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