车祸、火车失事还是天启？

这些天几乎每天都会出现关于商业房地产的可怕警告。 尽管由于在家工作的增加，写字楼市场受到压力，但一些房地产专业人士看到了一个日益分化的市场， 分为“富人”和“穷人”。 投资者、租房者和城市——尤其是那些建筑物老旧、衰落的城市——需要在接下来的几个月里密切关注，看看他们在哪里跌落以及情况可能会变得多么糟糕。

对商业地产的戏剧性负面评价很容易被发现。 这 旧金山标准 预见到一场“史诗般的商业房地产崩盘”将笼罩这座城市，将其与“城市、其预算以及提供与轨道相关的服务的能力”相提并论的火车相提并论。 不甘示弱， 彭博 啾啾 “远程工作正在扼杀曼哈顿的商业房地产市场”，类似的问题也延伸到其他城市。

但即使是那种语言也比不上什么 纽约大学教授 Arpit Gupta 和他的同事 正在说，预测“办公房地产启示录”。 使用纽约市的数据，他们估计“45 年办公楼价值下降 2020%，长期下降 39%，后者代表 453 亿美元的价值扣除”，这可能使该市陷入“财政厄运循环”。 类似的损害可能会打击其他城市，进而影响国民经济。

那么我们如何理解其他糟糕的——但不是世界末日的——数据呢？ 商业边缘的 38.70 月份的月度“全国写字楼报告”发现写字楼的平均挂牌率停滞不前，为每平方英尺 0.1 美元，“同比下降 XNUMX%”。 不好，但不是世界末日。 并作为 我最近注意到，一些城市，特别是在阳光地带或拥有强大生命科学产业的城市，正在看到强劲的租赁市场。

其他数据告诉我们什么？ 穆迪 记录显示，在大流行来袭的 2020 年第二季度，由商业抵押贷款支持的证券“拖欠率大幅上升”。 但银行、人寿保险投资者和其他人重组了贷款并提供了宽容，降低了他们的拖欠率。 如果写字楼市场面临新的压力，尤其是在美联储加息、全面借贷成本更高的情况下，这一策略将更难实施。

到目前为止，至少商业银行现在似乎已经控制住了他们的房地产贷款。 在大流行最严重的 0.07 年第二季度，它们的冲销率和拖欠率达到 2020%。 但在 2022 年前两个季度， 美联储报告这些利率 为零，不是贷款质量急剧下降的信号。

甚至 2020 年的糟糕数字也与 2008 年的金融危机完全不同。 2009年至2010年，商业银行贷款拖欠率连续2个季度超过XNUMX%。 自那以后，更严格的监管有助于控制宽松的银行贷款，所以值得庆幸的是，我们没有迹象表明商业贷款的失败正在拖累整个经济。

落后于总数字显示商业房地产的一些积极迹象。 在过去的一年里，夏洛特和奥斯汀等阳光地带城市，或波士顿等生命科学集中的城市，租金都出现了两位数的增长。 谷歌GOOG
和其他科技公司一直在城市中租赁大量空间，例如 纽约 和 芝加哥.

商业地产的最大风险是办公空间陈旧、不受欢迎。 任何城市的数量都是评估其整体风险的核心。 杂志圆桌会议 佩雷， 追踪私募股权房地产投资的公司发现了一个“充满挑战”但不确定的市场，其风险从建筑和融资成本的通胀到迫在眉睫的衰退。

PERE 的专家看到了一个“分叉”的市场，有更多的现代建筑（尤其是那些符合 ESG 标准的建筑）和一些城市能够很好地度过危机。 PERE 投资者看到了全职办公室入住率减少的“新常态”，但办公室仍面临客户“未知”的整体需求。

但这些是房地产投资者的观点，他们可能（正如他们在街上所说的那样）“谈论他们的书”并对数字产生积极影响。 相比之下，考虑 纽约大学和哥伦比亚大学的“启示录”分析 教授。 通过将在家办公的数据与来自房地产投资信托基金 (REIT) 的其他财务信息的财务信息相结合，他们预测“长期写字楼估值比大流行前水平低 39.18%”以及“质量较差的写字楼库存......资产。”

如果他们是对的，那么城市——以及经济——将会经历一段艰难的旅程。 尽管一些旧建筑可能会被改造成住房，但这并不是一个简单或直接的过程。 房地产价值暴跌可能会导致许多城市出现严重的财政问题，从而导致社会服务、教育、公共卫生和其他基本政府职能的削减。 我们还没有进入世界末日，但我们都需要密切关注这种可能性。