联邦住房政策使获得贷款更容易，但不是房主

上周我在众议院金融服务委员会听证会上作证 繁荣与萧条：不平等、房屋所有权和房地产市场火爆的长期影响. 这不是我第一次作证——或写——关于这些话题，所以我一点也不惊讶有多少目击者（和国会议员）想在所谓的住房短缺问题上投入更多其他人的钱。

但鉴于众议员 Ed Perlmutter (D-CO) 的评论，我想保持记录。

根据 Perlmutter 的说法（大约 2:55 标记)，我不想对住房供应做任何事情，我想“通过确保人们没有现金来减少需求”。 但这是对我建议的不准确描述。

我对建造更多住房没有任何问题，无论是单户住宅还是公寓。 问题是住房总是在一定程度上受到供应限制。 在人们想要居住的许多地方，根本没有足够的土地来显着增加供应。

这种稀缺性部分是由于州和地方的分区限制，例如将高层公寓排除在大多数郊区社区之外的限制。 这些社区以单户住宅为主，他们将保持这种状态。 最理想的城市和郊区根本没有多少空置土地，因此即使取消所有分区限制也不会很快带来巨大的变化。

无论哪种方式，建造新的住房单元都需要时间，而且人们不能只去沃尔玛买一个。 （是的，可以在 Home Depot 购买棚屋或小谷仓。）

另一个问题是人们通常必须长期支付大笔支出，而持续支付这些费用的能力取决于一系列经济和社会因素。 其中许多因素与住房金融政策没有直接关系。

因此，尽管我完全赞成建造更多的房屋和公寓，但事实是联邦政府除了避免使供应限制恶化和减少经济机会外，几乎无能为力。 然而，历史上， 那就是 什么 联邦政策 完成了.

联邦政策通过使该国所有地理区域更容易获得贷款来持续提振需求，趋势是越来越低的股权和更长的到期期限。 这种方法所做的只是将更多的人推入市场，以抬高同样受限的供应。 而且这样做常常完全无视个人应对长期、低净值抵押贷款的高风险的能力，从而使人们背负更多的债务和负担得起的住房。

令人惊讶的是，联邦政策制定者仍然专注于通过推动更多人（尤其是收入较低的人）进入拥有巨额抵押贷款的市场来进一步提振需求。

宣传通常包括缩小贫富差距的某种版本，因为住房占美国人财富的很大一部分。 但是，如果任何国会议员提议通过补贴保证金账户来赌博股票来增加穷人的财富，那么该提议将在国会山被嘲笑。 然而，股权 市场和房价 展出过 类似的波动——即类似的金融风险——几十年来。

所以，澄清一下，我不赞成拿走人们的现金。

然而，我赞成让他们保留更多现金，并在适当的时候自行决定承担债务。 换句话说，我的意思是，联邦政府不再让低净值、长期抵押贷款变得如此容易的时候已经过去了。 这种方法显然没有取得结果——使住房更实惠——众议院金融服务委员会的许多成员都声称想要。

事实上，声称负担能力是主要目标，而做所有已知的事情来完成相反的事情是没有意义的。 即便是 全国房地产经纪人协会主席承认 （见 2:55:56 标记) 即“现在的需求远高于供应”，因此即使继续采取相同水平的联邦政策提振需求，也会给价格带来上行压力。

从长远来看，高房价的解决方案不能简单地是增加供应，因为联邦政策仍然会刺激需求，这比增加供应要容易得多。

联邦政策并没有让个人的住房决定随着他们的经济情况而变化，而是基本上告诉人们忘记这些情况，用更少的钱来获得更大的贷款来支付首付。 对于借款人来说，这种方法通常会失败——只要问问在房利美和房地美崛起后经历止赎的数百万人——以及在接受巨额贷款之前试图储蓄以获得更安全的每个人。

令人震惊的是，我所有的听证会同行和大多数众议院金融服务民主党人现在所呼吁的政策处方完全相同。

新政时代联邦住房管理局 创建了红线 和隔离的社区，延长抵押贷款期限，并将首付推低至远低于 20%。 然后在 1960 年代后期创建了 GSE（作为一种预算噱头，就其价值而言），但房屋拥有率几乎没有变化。 比尔克林顿在 1994 年使用 GSE 通过更容易获得长期、低资产抵押贷款来提高利率的策略是一场彻底的灾难，在这些政策实施了几十年之后，黑人拥有率甚至更低。 许多民主党人甚至想扩大 1900 年代最糟糕的住房政策、公共住房和租金补贴。

除了这些明显的失败之外，联邦政策还排挤了本可以帮助建立更可持续系统的私营部门企业。 例如，如果私营公司不被迫与联邦政府竞争，它们可以提供更多样化的贷款和保险选择。 但联邦政府主导市场。

所以，不，我不想确保人们没有现金买房。 但我确实希望联邦政府停止拿走人们的现金，以资助更多的联邦计划和更多的贷款，最终拿走更多的现金。