从香港到悉尼，亚洲最昂贵城市的房价正在下跌

(彭博社)——亚太地区一些最昂贵的房地产市场在经历了去年的惊人增长后开始降温。

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悉尼和香港的房价已经开始下跌，而新加坡的房价上个季度几乎没有上涨，因为对利率上升和经济逆风持谨慎态度的买家选择观望。

在低借贷成本和对在大流行期间错过的恐惧引发了从多伦多到奥克兰的全球房地产热潮之后，这种转变再快不过了。 去年，悉尼的房价飙升了近 27%，而新加坡的房价涨幅为十多年来最大，而香港仍然是世界上最难买房的地方。

尽管该地区的情况各不相同，但经济放缓背后有一些共同点。 对负担能力的担忧促使新加坡实施房地产限制，而通胀风险导致央行考虑加息，这将使购房者更难支付抵押贷款。

与此同时，Covid-19 正在加剧中国房地产市场的逆风。 在遏制最新一波疫情的努力失败后，香港正在与大量居民外流作斗争，而上海的封锁使人们希望从打击开发商过度债务引发的低迷中迅速复苏的希望破灭。

“自全球金融危机以来，该地区各国政府对不断上涨的资产价格变得更加警惕，而疫情也使贫富差距扩大成为关注焦点，”莱坊亚太区住宅业务主管维多利亚·加勒特 (Victoria Garrett) 表示。 “虽然从卖方市场的转变将带来更多机会，但买家可能会变得更加挑剔和价格敏感。”

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加勒特估计，到 2022 年，整个地区的住宅价格预计将以 3% 至 5% 的温和和更可持续的速度增长。 这低于去年 9.1% 的涨幅。

加勒特说，可以肯定的是，一些市场的需求可能会保持下去，部分原因是未来 12 个月内住房存量的短缺不太可能得到缓解。 她补充说，由于加息周期仍处于初始阶段，买家仍有机会利用仍然有利的融资利率。

其他地方的买家并没有被吓倒。 在英国，2004 月份房价以 20 年以来最快的年度速度攀升，而美国 XNUMX 个城市的房价也在飙升。

以下是主要城市最新住房趋势的简要介绍。

悉尼

随着人们对央行将很快开始加息的预期越来越高，这个澳大利亚人口最多的城市的房价正显示出接近历史高位的疲软迹象。

负担能力已经对高端市场造成压力，收入增长远远落后于价格上涨：2020 年 2021 月至 3.3 年 22.6 月期间，工资增长 17%，而住宅价值增长 XNUMX%。 悉尼的房价中位数是全国工资中位数的 XNUMX 倍多。

此外，澳大利亚的家庭总债务占可支配收入的比例接近惊人的 200%。 所有这些都让这个美国最大房地产市场的买家变得谨慎。 海港城市的房价在 0.2 月份下跌的基础上，上个月下跌 2020%，结束了从 XNUMX 年 XNUMX 月开始的连涨势头。

房地产公司 Ray White 的首席经济学家 Nerida Conisbee 表示：“这在很大程度上与谈论利率有关，而悉尼是一个如此昂贵的市场，对谈论加息非常敏感。” 拍卖中竞争的减弱“反映出人们的情绪已经真正转变为人们愿意支付远高于底价的价格。”

香港

香港的住宅价格自 XNUMX 月以来一直呈下降趋势，看不到快速回升的迹象。 挑战范围从经济下滑和利率上升到当地人和外籍人士对政治紧张局势和严格的社会疏离措施感到沮丧的持续离开。

去年，该市的房地产市场似乎势不可挡，价格在 7.3 月份创下历史新高。 根据中原地产代理有限公司的数据，此后房价下跌了 20%。瑞银集团预计，由于人口外流和加息，今年房价将下跌。 高盛集团更为悲观，预计到 2025 年将下降 XNUMX%。

“至少在短期内，房价将继续承压，”高力国际香港及大湾区研究主管罗珊娜·唐(Rosanna Tang)表示。 “除了 Covid-19 之外，地缘政治紧张局势和利率风险等其他市场不确定性也在推迟购房者的决策。”

新加坡

在经历了十多年来房价涨幅最大的一年之后，新加坡的房地产市场在房地产限制和税收增加的背景下正在降温。 上个季度，新私人住宅的价格增长放缓至 0.4%，而 21 月份的销售额跌至 XNUMX 个月以来的最低水平。

当局在 XNUMX 月推出了降温措施，以解决缺乏负担能力以及家庭可能难以以更高利率支付抵押贷款的风险。 XNUMX 月，政府宣布针对富裕居民征收更高的房产税，这可能会促使该细分市场的一些买家袖手旁观。

尽管如此，分析师表示，鉴于当地人的真正需求，例如从公共公寓升级到私人公寓的人以及寻求独立生活的千禧一代，限制措施可能只是短期解决方案。

Savills Plc 研究部执行董事 Alan Cheong 表示，不断上涨的消费价格也可能促使潜在买家尽早进入市场并保持购买力。 “通货膨胀是推动需求的阿片类药物，”他说。

上海

上海是中国最具弹性的房地产市场之一，其住宅价格在经历了三个月的下跌后于 XNUMX 月恢复上涨，此前官员们采取措施遏制开发商流动性危机导致的放缓。 现在，反弹正受到金融中心全面封锁的威胁。

仲量联行亚太区首席研究官 Roddy Allan 表示：“我们现在看到 Covid 在上海的市场占有率更高，这可能会因此限制第二季度的市场。”

尽管如此，由于低库存和降息，该市的长期前景看起来更好。 经济放缓已将中国推入宽松模式，与其他主要经济体存在明显的政策分歧。 XNUMX 月份央行近两年来首次下调关键利率，而主要银行也降低了抵押贷款利率并缩短了贷款审批时间。

易居中国企业控股有限公司研究所所长杨洪旭表示，今年上海的房屋销售可能会稳定下来，并可能在年底左右反弹。

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