在 covid-19 大流行期间的两年里，位于悉尼广阔西部最远的郊区 Quakers Hill 的房屋卖家大赚了一笔。 房地产经纪人 Ray White 的乔什·特索林 (Josh Tesolin) 回忆说，大约 60 或 70 名观众会围观每栋待售房屋。 买家在拍卖会上争相抢购，出价远高于赔率。 “比方说，我们要价 1 万美元，然后以 1.4 万美元的价格出售，”特索林先生说。 “当时的市场很疯狂——与现在截然不同。” 他估计，今年附近的房价已经下跌了 20%。 业主正在撤出他们的房屋，因为他们无法以他们想要的价格出售它们。 市场正在沸腾。
澳大利亚房价已连续五个月下跌，使 Quakers Hill 处于全球趋势的最前沿。 随着各国央行竞相抑制通胀，它们正以至少 18 年来最快的速度加息——这正在转化为房地产市场的大屠杀。 在咨询公司牛津经济研究院监测的 8 个国家中，有 12 个国家的价格正在下跌，并且在最过热的市场中跌幅最快。 在加拿大和瑞典，自 XNUMX 月以来，它们已经下降了 XNUMX% 以上； 在新西兰，它们自去年的峰值以来已经下降了 XNUMX% 以上。 美国和英国的价格也开始下滑。 许多其他国家也在朝着同样的方向前进。
交易量也在下降。 根据游说团体全国房地产经纪人协会的数据，与去年相比，2010 月份美国的房屋销售量下降了五分之一。 在新西兰，截至 30 月的三个月中，季度销售额处于 XNUMX 年以来的最低水平。 Barratt 和 Taylor Wimpey 等大型英国建筑商的股价今年已经下跌了一半。 美国最大的霍顿博士和伦纳博士的股价下降了 XNUMX% 以上。
这代表了长期繁荣的结束——许多房主已经认为这是理所当然的。 在 2007-09 年全球金融危机之后的十年里，最低的抵押贷款利率和有限的供应推动了富裕国家房价的稳步上涨。 例如，美国的价格从 60 年的低谷到 2012 年底上涨了近 2019%。然后是大流行，在此期间价格真正飙升。 在美国、加拿大和荷兰，自 30 年以来，这一数字增长了 2020% 以上。封锁和向远程工作的转变增加了对带有花园或办公室的郊区房产的需求。 各国政府担心随着新冠病毒蔓延而出现住房紧缩，因此暂时放宽或取消了抵押贷款法规，使其更容易购买。 大流行的储蓄帮助首次购房者支付了巨额存款。
但利率上升现在已经使抵押贷款利率回到了几十年未见的水平。 一年前，美国的 30 年期固定利率抵押贷款利率低于 3%。 今天，它仅略低于 7%。 在新西兰，抵押贷款利率八年来首次超过 7%； 在英国，平均五年期固定利率贷款现在十多年来首次超过 6%。 这将使潜在买家的生活更加困难，并将增加现有房主陷入困境的机会。 这一变化可能会在未来许多年带来令人不安的政治和社会后果。
三个因素将决定疼痛最严重的地方，从而最有可能产生这些后果。 首先是最近的价格增长。 自大流行以来价格飙升的房地产市场尤其容易受到需求降温的影响。 虽然今年年初许多富裕国家的年增长率放缓至个位数，但美国和加拿大仍保持两位数的增长，这得益于山区城镇和阳光地带州对住房的巨大需求，吸引了富有的加州人和新约克人，以及多伦多等城市。
借贷水平是第二个因素。 家庭债务占收入的比例越高，业主就越容易受到更高的抵押贷款和违约的影响。 美国、英国和西班牙等国家的家庭债务相对于收入的比率低于全球金融危机前夕的水平，央行行长们会从中得到安慰。 然而，一些国家面临着巨额债务。 这使得他们对抵押贷款利率的小幅上涨也很敏感。 澳大利亚、加拿大和瑞典的家庭成功摆脱了金融危机的全部冲击，自那以后的几年里，它们的借款数额惊人，引发了金融监管机构的警告。 正如瑞典央行行长 Stefan Ingves 所说：“这就像坐在火山顶部。”
第三个因素是更高利率传递给房主的速度。 最大的风险是浮动利率抵押贷款的借款人，这些抵押贷款会随着政策利率的变化而波动。 他们的可支配收入将立即减少。 在加拿大，浮动利率抵押贷款占所有贷款的一半以上。 在澳大利亚和瑞典，他们占了近三分之二。
在其他国家，定期借款更为普遍，这意味着利率上升会有相当大的滞后性。 美国的绝大多数抵押贷款都是这样的。 这些抵押贷款在欧洲也比以前更受欢迎。 但并非所有的定期贷款都是一样的。 在美国，它们中的大部分都固定了两三年。 在其他国家，即使是固定利率借款人也将很快面临飙升的抵押贷款成本。 在新西兰，固定利率抵押贷款占现有贷款的大部分，但超过 70% 的贷款期限不到两年。 去年在英国被淘汰的近一半也是如此。
把这些放在一起，导致房价严重下滑的所有因素都已经到位。 不过，这一次很可能不是由美国领导，而是由加拿大、荷兰、澳大利亚、新西兰和挪威领导（见表）。 根据多家房地产公司的预测，澳大利亚和加拿大的房价可能会从最高点暴跌 14%，略高于美国或英国的预期。 加拿大皇家银行的经济学家预计，该国的销售额将在 40-2022 年暴跌 23% 以上，超过 38-2008 年 09% 的降幅。
疼痛阈值
在每个国家，有些人会比其他人遭受更多的痛苦。 近年来，普通借款人的信用质量有所改善，因为全球金融危机后出台的更严格的监管使得风险较高的借款人更难获得抵押贷款。 但利率冲击和生活成本飙升的有毒组合将使房主承受严重压力。
例如，在澳大利亚，五分之三的住房信贷是可变条款的。 根据央行于 7 月 15 日发布的最新金融稳定报告，如果利率与市场同步上升，这些借款人中的一半将看到他们的闲置现金，或扣除抵押贷款和基本生活费用后的剩余现金至少减少五分之一。预期——而 2% 的人会认为该指标变为负面。 在英国，到 10 年初，近 2025 万个家庭，即四分之一有抵押贷款的家庭，可能会看到更高的还款额将吸收额外 12% 的家庭收入。在荷兰，房主将超过四分之一的收入用于抵押贷款如果利率上升三个百分点，利率将从 26% 上升到 XNUMX%。
首次购房者和近期借款人尤其容易受到影响。 许多人为了买房而竭尽全力，留下更少的闲钱来支付抵押贷款成本的飙升。 在美国，首次购房者占去年销售额的三分之一。 许多人的积蓄微薄。 在 2021 年初至 2022 年 XNUMX 月期间贷款的澳大利亚买家中，约有一半的抵押贷款余额不足三个月，以备不时之需。 最终成功购买房产的千禧一代会大吃一惊。
首次购房者积累资产的时间也较少。 牛津经济研究院估计，美国房价在一年内下跌 15% 将抵消他们自大流行开始以来积累的三分之二的住房资产。 相比之下，年长的业主更安全。 超过一半的 65 岁或以上的美国房主在世纪之交之前搬入。 这使新业主面临更大的被推入负资产的风险，这使得搬家或再抵押变得困难。 咨询公司 Residential Analysts 的尼尔·哈德森 (Neal Hudson) 表示，在英国，房价下跌 20% 将导致多达 5% 的抵押贷款出现负资产。 伦敦大约十分之一的抵押贷款持有人会受到影响。
好消息是银行应该能够度过衰退。 2007-09 年，未偿债务的增加将一些美国债务推到了边缘。 另一家咨询公司 Capital Economics 的数据显示，英国的银行现在拥有近四倍的资本来弥补损失。 英格兰银行最新的压力测试表明，该国的贷方将能够承受房价下跌 33% 和失业率从 3.5% 上升至 12% 的影响。 在美国，银行已经退出了抵押贷款市场，现在非银行机构提供了超过一半的新抵押贷款。 因此，风险不再集中在具有系统重要性的贷方身上。
尽管如此，住房紧缩仍将产生深远的影响。 加州大学洛杉矶分校的 Edward Leamer 在 2007 年发表的一篇论文中写道：“房地产周期就是商业周期”。它指出，在美国过去 2019 次经济衰退中，有 10 次出现房地产市场放缓。 金融危机后，Leamer 先生随后发表了一篇题为《住房真的是商业周期》的论文，以防读者未能得到信息。 这两个周期之间的联系之所以出现，是因为住房给自住者带来了“财富效应”。 当房价上涨时，人们对自己的财务状况感觉良好，因此会增加借贷和消费。 当他们跌倒时，人们会勒紧腰带。 英格兰银行在 0.35 年的研究发现，房价每上涨 0.5%，消费就会增加 XNUMX-XNUMX%。
房地产市场与其他经济部门之间的另一个重要渠道是投资。 与住房相关的资本支出，尤其是房屋建设，可能非常不稳定——而且往往是经济增长或萎缩之间的差异。 事实上，住宅投资下降占 2007-09 年美国 GDP 下降的三分之一。 对英国的研究也发现了类似的结果。 房屋建筑商追逐繁荣和经济坏消息。 由于这一次的担忧加剧，美国私人住宅开工率自 20 月以来下降了 XNUMX%。 这一次，由于通货膨胀和巨额能源账单而已经资金紧张的借款人也将减少在其他商品和服务上的支出，因为他们试图支付更高的抵押贷款。
有些人认为房地产崩盘有好处。 他们希望较低的价格能让年轻人购买他们的第一套房子。 这些希望几乎肯定会破灭。 在房屋整治中，有时甚至是几年后，房屋拥有率往往会下降，而不是上升。 例如，在英国，大约 65% 的人拥有自己的房屋，低于全球金融危机开始时的 70%。 爱尔兰在 2000 年代后期经历了一场巨大的崩盘，其住房拥有率仍比其峰值低十多个百分点。 导致房价同时下跌的经济条件危及潜在房主的机会。 失业率上升，工资下降。 如果利率上升，人们可以借更少的钱，抵押贷款人往往对贷款变得更加不安。 不列颠哥伦比亚大学的 Tsur Somerville 预测，在加拿大，借贷成本的增加将“淹没”较低购买价格带来的任何储蓄。
住宅是政治的
房地产市场低迷的最大影响可能是政治。 在那些将拥有房屋视为一种成年礼的国家，在不增加负担能力的情况下降低价格将在本已疼痛的伤口上撒盐。 “堕落到什么地步？ 跌至荒谬怪诞的价格，而不仅仅是不可想象的？” 蒙特利尔的社区工作者和自行车修理工 Robin Black 问道。 “基本上我已经接受梦想已经结束了。 我错过了窗户。” 少数千禧一代为了支付押金而节衣缩食； 现在他们将不得不努力支付更高的抵押贷款。 收回的威胁潜伏着。 失去你的房子是一种前所未有的可能性。
多年来，更多成熟的房主认为，即使实际工资增长很糟糕，至少他们的房价在上涨，这让他们感到欣慰。 那些日子已经过去了。 即使是婴儿潮一代——十年来房价上涨的大赢家，现在也面临着退休后靠较小的储备金过活的前景，因为缩小规模变得不那么有利可图。 所有这一切都意味着利率上升将产生不可预测的政治反响，因为曾经从现状中受益的人会发现失去的感觉。
因此，如果政策制定者发起大规模救援行动，请不要感到惊讶。 匈牙利政府已经为其公民提供了免受抵押贷款利率上升的保护。 在对新西兰房地产的分析中，国际货币基金组织担心“可能需要政策支持来避免第二轮影响和明显的衰退”。 据报道，在西班牙，银行正在考虑限制浮动利率抵押贷款的付款增加。 英国金融专家马丁·刘易斯（Martin Lewis）的影响力超过了全国所有报纸的总和，他已经开始争取政府支持抵押贷款持有人。 随着房价的下跌，这种需求只会越来越大。
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来自《经济学人》，经许可出版。 原始内容可以在 https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
资料来源：https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html