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如何避免房地产资本利得税

02/03/2022
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如何避免对房地产征收资本利得税

如何避免对房地产征收资本利得税

在过去的 10 年里，房价几乎翻了一番——这可能意味着如果你卖掉你的房子，你可能会欠一些严重的税款。 在 259,000 年触底约 2011 美元后，房屋的平均售价稳步上升至 453,000 美元以上。 像许多趋势一样，大流行可能加速了这一趋势，但房价已经上涨多年。 这对于希望出售的房主来说是个好消息。 他们站着赚一些真钱。

不幸的是，真正的钱伴随着真正的税收。 如果您出售房地产以获取利润，您将欠这笔钱的资本利得税。 不幸的是，与工资税不同，美国国税局不会预先收取这笔钱。 你必须计算它并开出支票。 不过，有一些方法可以减少这种伤害。 如果您想帮助减少房屋销售中的税单，请考虑与财务顾问合作。

什么是房地产资本利得税？

资本利得税是对您从出售投资中获得的任何利润征收的。 这适用于您通过买卖股票、债券甚至房地产（例如您的房子）等资产赚取的大部分钱。 在房地产的情况下，您将计算您的应税利润：

您出售房产的价格 - 您购买房产的价格 = 应税利润

因此，例如，假设您十年前以 260,000 美元的价格购买了您的房屋。 你今天以 450,000 美元的价格出售它。 您需要缴纳 190,000 美元的资本利得税（您的购买价格和销售价格之间的差额）。

长期资本收益——即持有至少一年的资产收益——通常以远低于收入（你从工作中获得的钱）的税率征税。 2021 年，对于单身/已婚申报者，资本利得税率已设定为：

图片

  • 0% – $0-$40,400 单身/$0-$80,800 已婚

  • 15% – $40,401-$445,850 单身/$80,801-$501,600 已婚

  • 20% – $445,851+ 单身/$501,601 已婚

截至 2022 年，范围如下：

  • 0% – $0-$41,675 单身/$0-$83,350 已婚

  • 15% – $41,676-$459,750 单/$83,351-$517,200 已婚

  • 20%—— $459,751+ 单身/$517,201 已婚

因此，从上面的示例中，假设您在 190,000 年卖掉了房子并获得了 2021 美元的利润。假设您是单身，您将按如下方式计算此次销售的资本利得税：

  • 40,400 美元 * 0 百分比 = 0 美元

  • （190,000 美元 – 40,401 美元）= 149,599 美元

  • 149,599 美元 * 15 百分比 = 22,439 美元

  • 0 美元 + 22,429 美元 = 22,429 美元

这是查找您的资本利得税负担的简化版本，但基础知识就在那里。 您可能欠这笔销售 22,429 美元的税款。 这是很多，即使你记得你赚了 190,000 美元的利润来支付它。 （更重要的是，当你记得，你已经卖掉了你的房子，你需要在白热化的市场上找到一个新的......）幸运的是，美国国税局已经开辟了一个例外来帮助房主解决这个问题。

资本收益排除

如何避免对房地产征收资本利得税

如何避免对房地产征收资本利得税

如果您从出售房屋中获利，您可以从税收中扣除该利润的前 250,000 美元。 对于共同申报的已婚夫妇，这个数字增加到 500,000 美元。

至关重要的是，此排除适用于您的收益，而不是总销售额。 因此，从上面的示例中，假设您以 450,000 美元的价格作为单身人士出售了您的房屋。 您的销售利润为 190,000 美元。 您可以将全部利润从您的税收中排除，并且不会欠任何款项。

另一方面，假设您从销售中获得了 280,000 美元的利润。 在资本收益排除后，您将欠剩余 30,000 美元的税款。 （其中，由于所有这些都属于 0% 的资本利得税范围，因此再次达到 0 美元的税收。）

要符合此排除条件，您必须满足所有权和使用测试。 这意味着在出售前的五年中，您必须拥有该房屋并将其用作您的主要住所至少两年。 这不必是连续的。 你可以定期住在这所房子里，只要至少两年的总和。 （有关排除测试要求的完整描述，请参阅 IRS 出版物 523。）美国军方、外交部门、和平队和主动情报部门的成员可以根据他们的部署计划以不同的方式计算他们的持续使用。

正确计算您的资本利得税

正如我们上面提到的，出售房屋的资本收益比普通的投资利润要复杂一些。 除了房屋的原始购买价格外，您还可以从您的应税资本收益中扣除一些成交成本、销售成本和房产的税基。

结算成本可能包括与抵押贷款相关的费用（例如，如果您在购买房屋时预付了利息）和与税收相关的费用。

销售成本通常适用于您出售房屋所花费的任何资金。 这包括经纪人费用、挂牌费用、法律费用、广告费、您为使房屋看起来更适合出售而花费的钱以及其他相关费用。

房屋的计税基础是您多年来对该物业进行的任何重大改进的成本。 这基本上是您在为房屋增值的物理结构上花费的任何金额。 它会因该结构中的任何折旧而减少（例如，如果您添加了一个甲板但随后让该甲板分崩离析），尽管折旧对于活跃居住的房屋来说是一个不常见的问题。

因此，例如，假设您是单身并以 250,000 美元的价格购买了房屋。 你以 750,000 美元的价格出售它。 您有以下相关成本：

  • 40,000 美元的厨房和浴室装修费用；

  • 35,000 美元的经纪人费用；

  • 2,500 美元用于开放式房屋的清洁和布置；

  • 5,000 美元的律师费和其他相关结案费用。

您将计算您的应税资本收益为：

  • 750,000 美元 – (250,000 美元 + 40,000 美元 + 35,000 美元 + 2,500 美元 + 5,000 美元) = 417,500 美元

  • 417,500 美元 – 250,000 美元（资本利得除外）= 167,500 美元

您将欠 167,500 美元的税款。

不要快速出售

如何避免对房地产征收资本利得税

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如果可能的话，不要在一年内卖掉你的房子。 您必须等待至少两年才能出售您的房子，才有资格获得资本收益排除。 但是，即使您不符合排除条件，您通常仍然可以支付对投资资产征收的减税税率。

这种降低的利率就是所谓的长期投资利率。 它仅适用于您持有超过一年的资产。 如果您拥有您的财产少于 12 个月，您必须按普通收入税率（即 IRS 对工作和收入征税的税率）对任何利润纳税。 这明显高于资本利得税率。

底线

减少资本利得税的主要方法是确保计算 IRS 允许的对您的整体利润的所有减少。 在那之后，资本收益排除将消除大多数房主从他们的销售中赚取的大部分钱。

购房小贴士

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图片来源：©iStock.com/LifestyleVisuals、©iStock.com/fstop123、©iStock.com/jhorrocks

如何避免对房地产征收资本利得税的帖子首先出现在 SmartAsset 博客上。

资料来源：https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html