如何计算出租物业的投资回报率

人们投资的主要原因之一是增加财富。 尽管投资者之间的动机可能不同——有些人可能想要钱用于退休，而另一些人可能会选择为其他生活事件存钱，比如生孩子或婚礼——赚钱通常是所有投资的基础。 你把钱放在哪里都没关系，无论是进入股票市场、债券市场还是房地产。

房地产是由土地组成的有形财产，通常包括在该土地上发现的任何结构或资源。 投资物业是房地产投资的一个例子。 人们通常购买投资物业的目的是通过租金收入来赚钱。 有些人购买投资物业的目的是在短时间内出售。

无论意图如何，对于通过房地产实现投资组合多样化的投资者来说，衡量投资回报率 (ROI) 以确定房产的盈利能力是很重要的。 以下是投资回报率的快速概览，如何为您的出租物业计算投资回报率，以及为什么在购买房地产之前了解物业的投资回报率很重要。

什么是投资回报率（ROI）？

投资回报率衡量一项投资获得的金额或利润占该投资成本的百分比。 它显示了投资资金是如何有效和高效地用于产生利润的。 了解投资回报率可以让投资者评估将资金投入特定投资是否是明智的选择。

投资回报率可用于任何投资——股票、债券、储蓄账户和一块房地产。 为住宅物业计算有意义的投资回报率可能具有挑战性，因为计算很容易操纵——计算中可以包含或排除某些变量。 当投资者可以选择支付现金或对房产进行抵押时，这可能会变得特别困难。

在这里，我们将回顾计算住宅租赁物业投资回报率的两个示例：现金购买和抵押贷款。

投资回报率公式

要计算任何投资的利润或收益，首先要获取投资的总回报并减去投资的原始成本。

为了计算投资回报率，我们将投资的净利润或净收益除以原始成本。

$ROItext{ } = text{ } frac{Gain on Investmenttext{ }-text{ }投资成本}{投资成本}$ROI = Cost of InvestmentGain on Investment  -  Cost of Investment

例如，如果您以 1,000 美元购买 ABC 股票并在两年后以 1,600 美元出售，则净利润为 600 美元（1,600 美元 - 1,000 美元）。 股票的投资回报率为 60% [600 美元（净利润）÷1,000 美元（成本）=0.60]。

计算出租物业的投资回报率

上面的等式看起来很简单，但请记住，有许多变量与房地产有关，会影响投资回报率。 其中包括维修和保养费用，以及计算杠杆的方法——即为进行初始投资而借入利息的金额。 当然，融资条款会极大地影响投资的总体成本。

现金交易的投资回报率

如果您用现金购买房产，计算房产的投资回报率相当简单。 以下是用现金购买的出租物业的示例：

• 您为出租物业支付了 100,000 美元现金。
• 关闭成本为 1,000 美元，改造成本总计 9,000 美元，使您对该物业的总投资达到 110,000 美元。 
• 您每月收取 1,000 美元的租金。

一年后：

• 这 12,000 个月的租金收入为 12 美元。
• 包括水费、财产税和保险在内的费用总计为 2,400 美元。 或每月 200 美元。
• 您的年回报为 $9,600（$12,000 – $2,400）。

计算房产的投资回报率：

• 将年度回报（9,600 美元）除以总投资额，即 110,000 美元。
• 投资回报率 = 9,600 美元 ÷ 110,000 美元 = 0.087 或 8.7%。
• 您的投资回报率为 8.7%。

融资交易的投资回报率

计算融资交易的投资回报率更复杂。

例如，假设您购买了与上述相同的 100,000 美元出租房产，但您没有支付现金，而是申请了抵押贷款。

• 抵押贷款所需的首付是购买价格的 20%，即 20,000 美元（100,000 美元的销售价格 x 20%）。
• 关闭成本较高，这是典型的抵押贷款，预付总额为 2,500 美元。
• 您为改造支付了 9,000 美元。
• 您的自付费用总额为 31,500 美元（20,000 美元 + 2,500 美元 + 9,000 美元）。

抵押贷款也有持续的成本：

• 假设您以 30% 的固定利率获得了 4 年期的贷款。 借入 80,000 美元，每月的本金和利息支付为 381.93 美元。
• 我们将每月增加同样的 200 美元来支付水费、税费和保险费，使您每月支付的总费用为 581.93 美元。
• 每月 1,000 美元的租金收入全年总计 12,000 美元。
• 每月现金流为 418.07 美元（1,000 美元租金 - 581.93 美元抵押贷款）。

一年之后：

• 您一年的总租金收入为 12,000 美元，每月 1,000 美元。
• 您的年度回报为 5,016.84 美元（418.07 美元 x 12 个月）。

计算房产的投资回报率：

• 将年度回报除以您最初的自付费用（20,000 美元的首付、2,500 美元的结算成本和 9,000 美元的改造费用）来确定投资回报率。
• 投资回报率 = 5,016.84 美元 ÷ 31,500 美元 = 0.159。
• 您的投资回报率为 15.9%。

家庭资产 

一些投资者将房屋净值添加到等式中。 净值是房产的市场价值减去未偿还的贷款总额。 请记住，房屋净值不是手头现金。 您需要出售该物业才能访问它。

要计算您家中的资产净值，请查看您的抵押贷款摊销时间表，以了解您的抵押贷款支付中有多少用于偿还贷款本金。 这会增加您家中的资产。

权益金额可以添加到年度回报中。 在我们的示例中，贷款的摊销时间表显示，在前 1,408.84 个月内共偿还了 12 美元的本金。

• 新的年度回报，包括股权部分，等于 6,425.68 美元（5,016.84 美元的年收入 + 1,408.84 美元的股权）。
• 投资回报率 = 6,425.68 美元 ÷ 31,500 美元 = 0.20。
• 您的投资回报率为 20%。

投资回报率对房地产的重要性

了解任何投资的投资回报率可以让您成为更明智的投资者。 在您购买之前，请估算您的成本和开支，以及您的租金收入。 这使您有机会将其与其他类似的属性进行比较。

一旦你缩小了范围，你就可以确定你会赚多少钱。 如果您在任何时候意识到您的成本和支出将超过您的投资回报率，您可能需要决定是否要安然度过并希望您能再次获利——或者出售以免亏本。

其他注意事项

当然，拥有出租物业可能会涉及额外费用，例如维修或维护费用，这些费用需要包含在计算中，最终会影响投资回报率。

此外，我们假设该物业已出租 12 个月。 在许多情况下，会出现空缺，特别是在租户之间，您必须在计算中考虑到这几个月的收入不足。

底线

出租物业的投资回报率与其他投资不同：它可能会有很大差异，具体取决于物业是通过抵押贷款还是以现金支付。 作为一般经验法则，作为物业首付的预付现金越少，抵押贷款余额就越大，但您的投资回报率就越高。

相反，预付的现金越多，借的越少，您的投资回报率就越低，因为您的初始成本会更高。 换句话说，融资可以让您在短期内提高投资回报率，因为您的初始成本较低。

在测量多个属性的 ROI 时，使用一致的方法很重要。 例如，如果您在评估一处房产时包括了房屋净值，那么在计算您的房地产投资组合的投资回报率时，您应该包括其他房产的净值。 这可以为您的投资组合提供最准确的视图。