如何评估房地产投资物业

分析房地产投资价值的方法类似于股票基本面分析中使用的方法。 由于房地产投资通常不是短期交易，因此分析现金流和随后的回报率对于实现有利可图的投资目标至关重要。

为了获利，投资者必须知道如何评估房地产，并对每个人将获得多少利润做出有根据的猜测，无论是通过房地产升值、租金收入还是两者兼而有之。 准确的房地产估值可以帮助投资者在买卖房产时做出更好的决策。

股票估值通常通过两种基本方法进行：绝对价值和相对价值。 房地产估价也是如此。

通过适当的房地产折现率折现未来净营业收入 (NOI) 类似于股票的折现现金流 (DCF) 估值。 同时，在房地产中整合总收入乘数模型与股票的相对价值估值相当。 下面，我们将看看如何使用这些方法对房地产进行估值。

资本化率

房地产投资者在进行房地产估值时做出的最重要的假设之一是选择合适的资本化率，也称为上限率。

资本化率是房地产的要求回报率，扣除价值升值或折旧后的净值。 简而言之，它是应用于 NOI 以确定财产现值的比率。

例如，假设一个房产预计在未来十年内产生 1 万美元的 NOI。 如果以 14% 的资本化率折现，则该物业的市场价值为：

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{市值}=\text{净营业收入}/ {\text{上限率}}\end{对齐}$ $7,142,857(0.14$1,000,000 )其中：市场价值=净营业收入/上限率

如果该房产售价为 7,142,857 万美元，那么 6.5 美元的市场价值是一笔划算的交易。 但如果售价为 8 万美元，那就太糟糕了。

确定资本化率是用于评估创收财产的关键指标之一。 虽然它比计算公司的加权平均资本成本 (WACC) 要复杂一些，但投资者可以使用多种方法来找到合适的资本化率，包括以下几种：

• 构建方法
• 市场抽取法
• 投资范围法

建立方法

计算上限利率的一种常用方法是累积法。 从利率开始并添加以下内容：

1. 适当的流动性溢价——由于房地产的非流动性而产生
2. 收回溢价——说明土地净增值
3. 风险溢价——揭示房地产市场的整体风险敞口

给定 6% 的利率、1.5% 的非流动性利率、1.5% 的回收溢价和 2.5% 的风险率，股权财产的资本化率为 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %）。 如果净营业收入为 200,000 美元，则该物业的市场价值为 1,739,130​​ 美元（200,000 美元 / 0.115）。

执行此计算非常简单。 然而，复杂性在于评估资本化率各个组成部分的准确估计，这可能是一个挑战。 累积法的优点是它试图定义和准确测量贴现率的各个组成部分。

市场抽取法

市场提取法假设存在可比较的创收物业的当前、现成的 NOI 和销售价格信息。 市场提取法的优点是资本化率使得直接收益资本化更有意义。

确定资本化率相对简单。 假设投资者可能会购买一个预计会产生 500,000 美元 NOI 的停车场。 在该地区，现有三个可比较的创收停车场：

• 停车场 1 的 NOI 为 250,000 美元，售价为 3 万美元。 资本化率为 8.33%（$250,000 / $3,000,000）。
• 停车场 2 的 NOI 为 400,000 美元，售价为 3.95 万美元。 资本化率为 10.13%（$400,000 / $3,950,000）。
• 停车场 3 的 NOI 为 185,000 美元，售价为 2 万美元。 资本化率为 9.25%（$185,000 / $2,000,000）。

以这三个可比物业的平均资本化率计算，9.24% 的整体资本化率将是市场的合理代表。 使用这个资本化率，投资者可以确定他们正在考虑的房产的市场价值。 停车场投资机会的价值为 5,411,255 美元（500,000 美元 / 0.0924）。

投资范围法

使用投资区间法，资本化率是使用同时使用债务和股权融资的房产的个别​​利率计算的。 这种方法的优点是它是融资性房地产投资最合适的资本化率。

第一步是计算偿债基金因子。 这是每个时期必须留出的百分比，以便在未来的时间点拥有一定的金额。 假设 NOI 为 950,000 美元的房产有 50% 的融资，使用 7% 利息的债务在 15 年内摊销。 其余部分以 10% 的要求回报率以股权支付。 偿债基金系数计算如下：

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{其中:}\\&\text{SFF}=\text{偿债因子}\\ &i=\text{定期利率，常以an表示}\\&\phantom{i=}\text{年利率}\\&n=\text{期数，常以年表示}\end{对齐}$ SFF=(1+i)n - 1i 其中：SFF=偿债基金因素i=定期利率，通常表示为i=年利率

代入数字，我们得到：

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

这计算为 3.98%。 必须向贷方支付的利率等于该偿债基金因子 加 利率。 在这个例子中，这个结果是 10.98% (0.07 + 0.0398)。

因此，加权平均利率或总资本化率，使用 50% 的债务权重和 50% 的股权权重为：

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

因此，该物业的市场价值为：

• 9,056,244 美元（950,000 美元 / 0.1049）

估值方法

绝对估值模型确定未来现金流入的现值以获得资产的内在价值。 最常用的方法是股息贴现模型 (DDM) 和现金流贴现 (DCF) 技术。

另一方面，相对价值方法表明，两种可比较的证券应该根据它们的收益进行类似的定价。 将市盈率 (P/E) 和市销率等比率与同一行业内的其他公司进行比较，以确定股票是否被低估或高估。

与股权估值一样，房地产估值分析应实施这两个程序以确定一系列可能的价值。

折扣未来 NOI

根据折现净营业收入计算房地产价值的公式为：

$\begin{aligned}&\text{市值}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{其中：}\\&NOI=\text{净营业收入} \\&r=\text{房地产资产所需收益率}\\&g=\text{}NOI增长率\\&R=\text{资本化率}(rg)\end{aligned}$ 市场价值=r - gNOI1 =RNOI1 其中：NOI=净营业收入r=房地产资产的要求回报率g=增长率 NOI

NOI 反映了该物业在考虑运营费用后将产生的收益——但在扣除税款和利息支付之前。 但是，在扣除费用之前，必须确定从投资中获得的总收入。

最初可以根据附近的可比物业来预测预期的租金收入。 通过适当的市场研究，投资者可以确定租户在该地区支付的价格，并假设类似的每平方英尺租金可以应用于该物业。 租金的预测增长在公式中计算为增长率。

由于高空置率对房地产投资回报构成潜在威胁，因此如果资产未满负荷使用，则应使用敏感性分析或现实的保守估计来确定放弃的收入。

运营费用包括通过建筑物的日常运营直接产生的费用，例如财产保险费、管理费、维护费和公用事业费用。 请注意，折旧不包括在总费用计算中。 房地产的净营业收入类似于利息、税项、折旧和摊销前利润 (EBITDA)。

按上限率从房地产投资中折现 NOI 类似于通过适当的所需回报率折现未来股息流，并​​根据股息增长进行调整。 熟悉股息增长模型的股票投资者应该会立即看到相似之处。

总收入乘数

总收入乘数法是一种相对估值方法，它基于以下假设：同一地区的房产将按其帮助产生的总收入按比例估值。

顾名思义，总收入是扣除任何运营费用之前的总收入。 然而，必须预测空置率以获得准确的总收入估计。

例如，如果房地产投资者购买了 100,000 平方英尺的建筑，他们可能会根据可比较的房地产数据确定该社区每平方英尺的平均月总收入为 10 美元。 尽管投资者最初可能假设年总收入为 12 万美元（10 美元 x 12 个月 x 100,000 平方英尺），但在任何给定时间，建筑物中都可能存在一些空置单元。

假设空置率为 10%，则年总收入为 10.8 万美元（12 万美元 x 90%）。 类似的方法也适用于净营业收入法。

评估房地产价值的下一步是确定总收入乘数并将其乘以年总收入。 可以使用历史销售数据找到总收入乘数。 查看可比物业的销售价格，并将该价值除以产生的年总收入，得出该地区的平均乘数。

这种估值方法类似于使用可比交易或倍数对股票进行估值。 许多分析师会预测一家公司的收益，并将其每股收益（EPS）乘以该行业的市盈率。 房地产估价可以通过类似的措施进行。

房地产估值的障碍

这两种房地产估值方法似乎都比较简单。 然而，在实践中，通过这些计算确定创收财产的价值相当复杂。 首先，获取有关所有公式输入的所需信息可能既耗时又具有挑战性，例如净营业收入、资本化率中包含的保费以及可比销售数据。

其次，这些估值模型没有适当考虑房地产市场可能发生的重大变化，例如信贷危机或房地产繁荣。 因此，必须进行进一步分析，以预测和考虑不断变化的经济变量可能产生的影响。

由于房地产市场的流动性和透明度不如股票市场，有时很难获得必要的信息来做出充分知情的投资决策。

也就是说，由于购买大型开发项目通常需要大量资本投资，如果这种复杂的分析导致发现被低估的房产（类似于股权投资），它可能会产生巨大的回报。 因此，花时间研究所需的输入是非常值得的。

底线

房地产估值通常基于类似于股权分析的策略。 除了贴现 NOI 和总收入乘数法之外，其他方法也经常使用。 例如，一些行业专家对城市迁移和发展模式有着积极的工作知识。

因此，他们可以确定哪些地方最有可能经历最快的升值速度。 无论使用哪种方法，战略成功的最重要预测因素是它的研究程度。