翻转房屋将如何影响我的税收？

翻转房屋可能是一项有利可图的业务。 但是不要让理想化的翻屋电视节目影响你对它运作方式的看法。 你需要有经验、有资金并且对你正在做的事情了如指掌。 当涉及到时尤其如此 翻转房屋 和税收。 这份房地产指南详细介绍了房屋翻转税的预期内容。 一种 财务顾问 可以帮助您为您的房地产投资目标制定财务计划，并帮助保护您的企业免受财务错误的影响。

您是房地产投资者还是经销商？

您需要回答的第一个问题是您是否 房地产投资者 或经销商。 原因是美国国税局对这两个类别征税不同。 投资者通常购买并持有房产至少一年。 通常，投资者将房产用于租金收入和资产，他们希望在多年内缓慢增值。

另一方面，经销商是您的传统 房子脚蹼. 他们购买房产的全部原因是为了转售。 美国国税局会根据以下几点来确定您是否是经销商：

• 房地产买卖的频率和金额

• 该房产是否曾被列为您的 主要居所

• 为什么 财产 是否持有，是否用于转售以外的其他目的

• 有多少广告和促销用于房地产销售

• 做了多少改进

• 纳税人出售财产的一般活动

一般而言，如果您要出售房屋，那么您购买它的唯一目的就是改善它并转售它。 这使您成为房地产经销商。 如果您有任何其他问题，您应该联系财务顾问或税务专家。

翻转房屋和资本利得税

有两种类型 资本利得税， 短期和长期。 短期资本利得税的税率与您的所得税相同，适用于持有时间少于一年的资产（如房地产）的利润。 长期资本利得税 适用于持有超过一年的资产，并以更优惠的利率收取费用，从 0% 到 20% 不等，具体取决于档次。

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炒房者大多会落入短期资本收益阵营。 记住，当你在卖房子的时候，每天你都持有房产，你就在赔钱。 您想进入，进行改进并快速出售以获利。 如果您通过贷款为购买提供资金，则尤其如此。

房地产经销商的全面税收待遇

在这一点上，我们已经确定活跃的房子脚蹼是房地产经销商。 这意味着他们需要了解其他税种。 除了缴纳个人所得税（最高可达 37%）外，房地产经销商还需要额外缴纳 15.3% 的自雇税。

让我们通过一个例子来工作 SmartAsset 的税收计算器. 如果单独申报的房地产经销商当年收入为 200,000 美元，他们预计将缴纳 40,811 美元的联邦所得税。 再加上 30,600 美元的自雇税，您的总税单为 71,411 美元或 35.71 美元的 200,000%。

当然，这还没有考虑税收减免。 让我们谈谈降低税单的一些步骤。

降低你的房子翻转税收负担

即使作为房地产经销商的税收很高，也有一些方法可以降低您的房屋翻转税负。 当您开始转手房屋时，可以采取以下三个步骤来帮助降低税单。

1. 成立有限责任公司

在开始炒房之前，明智的做法是开始您的业务。 最受欢迎的业务结构之一是 有限责任公司. 有限责任公司允许您扣除业务费用。 最重要的是，如果出现问题，它们可以帮助您保护您的个人资产免受法律索赔。

它们的灵活性是它们如此受欢迎的另一个原因。 有限责任公司可以是独资企业或合伙企业，也可以组织为公司以利用适用的税收优惠。 请记住，有限责任公司是国家管理的实体，因此成立它们的确切规则和它们提供的好处因州而异。

2. 减税

作为有限责任公司，您可以注销许多炒房业务的费用。 以下是您可能能够做出的九种常见扣除：

• 已售物业的家居装修成本

• 房地产贷款利息

• 投资物业的物业税

• 建筑许可费用

• 房地产佣金

• 旅行费用

• 办公用品/文具

• 所有异地办公费用，如租金、互联网、水电费等。

• 法律和会计费用

3. 扣除资本损失 

作为炒家，您可能不会每次都获利。 这样做的结果是，您可以扣除您面临的任何资本损失，并用它们来抵消您的资本利得税。 与您的财务顾问讨论如何最好地抵消这些收益和损失，以及您是否有资格获得 资本损失结转.

炒房者得不到的税收减免

不管您在互联网上读到什么，如果您是一个活跃的炒房者，一年要炒多套房子，那么其他人可以享受税收减免，而您却得不到。 以下是您可能要考虑的一些税收减免：

• 121排除： 本篇 IRS 规则适用于 您的主要住所。 它可以让您避免对出售主要住所的利润征收资本利得税，最高利润为 250,000 美元（如果已婚则为 500,000 美元）。 重申一下，这所房子必须被列为您的主要住所才有资格。 排除要求您在过去 24 个月中至少有 60 个月住在该房屋中。 这意味着快速翻转的房屋不符合条件。

• 1031交流： 本篇 延税计划 允许投资者出售一处投资房产，并通过购买新的投资房产来延缓出售税款。 美国国税局给你 45 天的时间来确定替代财产，并给你 180 天的时间来进行交易。 但为什么家禽不能利用这一点呢？ 美国国税局对谁可以参与 1031 Exchange 非常挑剔。 他们特别禁止为转售而购买的房产参与。

底线

买卖房地产可以是 复杂 过程，特别是一旦你包括房屋翻转税。 最好做好准备进入业务，并知道你会因为什么而陷入困境。 您需要了解美国国税局要求您支付的费用，以及如何构建您的业务，以便让自己处于长期成功的最佳位置。

翻转房屋的技巧

• 您的房屋翻转业务不必尝试自行管理从增长资本到税务规划的财务。 有一位财务顾问在您身边可以减轻您肩上的重担，并为您提供更多成长机会。 如果您没有财务顾问，找到一个并不难。 SmartAsset的免费工具 为您匹配最多三位为您所在地区服务的经过审查的财务顾问，您可以免费采访您的顾问匹配，以确定哪一位适合您。 如果您准备好寻找可以帮助您实现财务目标的顾问, 现在就开始.

• 除了按顺序征税外，您还应该注意您的银行账户。 有些银行只是对小企业更友好。 查看我们的清单 小型企业的最佳银行 利用这些机会。

图片来源：©iStock/Feverpitched，©iStock/Svetlana Malysheva，©iStock/Aleutie

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