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字体大小 抵押贷款利率上升将进一步限制住房负担能力。 布兰登·贝尔/盖蒂图片社 作者简介： 克莱尔·洛西 是德州农工大学德州房地产研究中心的助理研究经济学家。对不起，潜在的购房者，但你的运气变得更糟了。 如果您认为在对房屋所有权的持续强劲需求和低库存（哦，房价升值创历史新高）的市场上购买房屋会很困难，那么将不断上涨的抵押贷款利率纳入其中。 在负担能力已经下降的市场中，购房竞争刚刚成为 更陡峭. 这是个小秘密 通货膨胀 目前对家庭、企业和更广泛的经济构成重大不利影响。 代表一篮子消费品和服务平均价格的消费者价格指数从 8 年 2021 月到 2022 年 1948 月上涨了近 3.48%。（自 1970 年 1980 月以来，CPI 的同比变化平均为 XNUMX%，包括 XNUMX 年代和 XNUMX 年代两位数的同比增长。）随着 CPI 增长率的提高，消费者的购买力下降。 简单地说，你的美元没有那么大，所以你必须花更多的钱来购买相同的商品和服务，从而使你的储蓄或可自由支配项目的剩余收入减少。 为对抗通胀，联邦公开市场委员会周三决定 提高联邦基金利率，存款机构和金融机构（即银行）隔夜相互借出额外准备金的利率。 这是美联储政策制定者自 2018 年以来首次加息。在 0% 至 0.25% 之间徘徊后，FOMC 选择启动联邦基金利率上调 0.25/0.5 个百分点，目前在 1.75% 至 2% 之间徘徊. 专家预计，仅今年一年将再加息六次（每次加息四分之一个百分点），到 2022 年底，联邦基金利率将保持在 XNUMX% 至 XNUMX% 之间。为什么联邦基金利率上调对潜在购房者很重要？ 简而言之， 抵押贷款利率 松散地跟踪联邦基金利率。 （“松散地”，因为关系是由 10 年期国债收益率调节的。）随着利率的增加，借贷资本的成本，或者信用卡贷款、汽车贷款、学生债务贷款的利率，是的，抵押贷款，也会增加。 这减少了家庭对通常由债务融资的大件物品的需求，例如汽车、房屋和大学教育。 而大多数购房者——87%，根据全国房地产经纪人协会的说法——使用抵押贷款购买房屋。甚至在宣布加息之前，抵押贷款利率就在攀升，主要是为了应对 10 期国债收益率的上升。 在 2.65 年 2021 月达到 30% 的历史低点后，3.92 年期固定利率抵押贷款的平均利率在 3.85 月中旬突破 XNUMX%，然后在 XNUMX 月初下降至 XNUMX%（平均利率为 自从升起 至 4.16%）。 今年年初，许多预测显示抵押贷款利率将在 4 年底徘徊在 2022% 左右，但预测可能会因美联储 2022 年七次加息的信号而向上调整。（更常见的是预计今年早些时候会加息四到五次。） 抵押贷款利率在家庭购买房屋的能力中起着不可或缺的作用。 随着利率的增加，每月的抵押贷款总额也会增加。 这笔款项被称为“PITI”，用于支付本金、利息、财产税和保险。 假设典型的买家在 80 年期固定利率抵押贷款上首付 30%，并支付相当于房价 4% 的财产税和保险。 对于拥有传统抵押贷款的买家，2021 年中等价位房屋的每月抵押贷款总额（353,400 美元） 根据 全国房地产经纪人协会）以 2,317% 的利率计算为 2.65 美元，以 2,387% 的利率计算为 3.11 美元，以 2,503% 的利率计算为 3.85 美元。 换言之，抵押贷款利率从 1.2% 提高 2.65 个百分点至 3.85%，使中等价位房屋的每月抵押贷款总额增加近 200 美元，即每年超过 2,200 美元。 利率上调对每月抵押贷款总额的影响对于低价房屋而言较小，而对高价房屋而言则较大。随着每月抵押贷款总额的增加，获得抵押贷款所需的收入也会增加。 抵押贷款利率为 2.65%，寻求传统贷款的购房者需要在 93,000 年获得近 2021 美元的中位价房屋的合格收入。但是，该收入以 95,500% 的利率增加到近 3.11 美元，并且刚刚超过 100,000 美元，利率为 3.85%。 利率从 1.2% 提高到 2.65% 的 3.85 个百分点意味着获得抵押贷款所需的收入增加了近 7,500 美元。 与每月的抵押贷款总额一样，加息对所需合格收入的影响对于低价房屋而言较小，而对高价房屋而言则较大。随着抵押贷款利率的增加，家庭可以承受的最高房价下降。 以 2.65% 的抵押贷款利率，一个拥有传统抵押贷款的典型买家可以购买家庭收入的 3.81 倍的房屋。 例如，家庭收入为 100,000 美元的买家可以以 381,000% 的利率支付最高 2.65 美元的房价。 一个家庭可以承受的最高房价为 353,000 美元，利率为 3.85%，下降了近 30,000 美元，即 7.3%。在房价创历史新高的时代，购买力的下降对所有家庭来说都将更加严重，尤其是对已经面临收入、财富或信贷限制的低收入和首次购房者而言。并且通常是以上所有）。 对于边缘家庭或几乎不符合抵押贷款资格的潜在购房者，抵押贷款利率的提高可能会将他们推向“负担不起”的领域。 换句话说，这可能使他们无法获得抵押贷款的资格，从而导致无法获得房屋所有权，至少是暂时的。 只有时间才能证明抵押贷款利率会上升多少。 目前，高房价升值、有限供应和更高（和上升）利率的三重威胁将继续降低可负担性。 谢谢，通货膨胀。 像这样的客座评论是由 Barron's 和 MarketWatch 新闻编辑室以外的作者撰写的。 它们反映了作者的观点和意见。 提交评论建议和其他反馈至 [电子邮件保护].
布兰登·贝尔/盖蒂图片社
作者简介： 克莱尔·洛西 是德州农工大学德州房地产研究中心的助理研究经济学家。
对不起，潜在的购房者，但你的运气变得更糟了。 如果您认为在对房屋所有权的持续强劲需求和低库存（哦，房价升值创历史新高）的市场上购买房屋会很困难，那么将不断上涨的抵押贷款利率纳入其中。 在负担能力已经下降的市场中，购房竞争刚刚成为 更陡峭.
这是个小秘密 通货膨胀 目前对家庭、企业和更广泛的经济构成重大不利影响。 代表一篮子消费品和服务平均价格的消费者价格指数从 8 年 2021 月到 2022 年 1948 月上涨了近 3.48%。（自 1970 年 1980 月以来，CPI 的同比变化平均为 XNUMX%，包括 XNUMX 年代和 XNUMX 年代两位数的同比增长。）随着 CPI 增长率的提高，消费者的购买力下降。 简单地说，你的美元没有那么大，所以你必须花更多的钱来购买相同的商品和服务，从而使你的储蓄或可自由支配项目的剩余收入减少。
为对抗通胀，联邦公开市场委员会周三决定 提高联邦基金利率，存款机构和金融机构（即银行）隔夜相互借出额外准备金的利率。 这是美联储政策制定者自 2018 年以来首次加息。在 0% 至 0.25% 之间徘徊后，FOMC 选择启动联邦基金利率上调 0.25/0.5 个百分点，目前在 1.75% 至 2% 之间徘徊. 专家预计，仅今年一年将再加息六次（每次加息四分之一个百分点），到 2022 年底，联邦基金利率将保持在 XNUMX% 至 XNUMX% 之间。
为什么联邦基金利率上调对潜在购房者很重要？ 简而言之， 抵押贷款利率 松散地跟踪联邦基金利率。 （“松散地”，因为关系是由 10 年期国债收益率调节的。）随着利率的增加，借贷资本的成本，或者信用卡贷款、汽车贷款、学生债务贷款的利率，是的，抵押贷款，也会增加。 这减少了家庭对通常由债务融资的大件物品的需求，例如汽车、房屋和大学教育。 而大多数购房者——87%，根据全国房地产经纪人协会的说法——使用抵押贷款购买房屋。
甚至在宣布加息之前，抵押贷款利率就在攀升，主要是为了应对 10 期国债收益率的上升。 在 2.65 年 2021 月达到 30% 的历史低点后，3.92 年期固定利率抵押贷款的平均利率在 3.85 月中旬突破 XNUMX%，然后在 XNUMX 月初下降至 XNUMX%（平均利率为 自从升起 至 4.16%）。 今年年初，许多预测显示抵押贷款利率将在 4 年底徘徊在 2022% 左右，但预测可能会因美联储 2022 年七次加息的信号而向上调整。（更常见的是预计今年早些时候会加息四到五次。）
抵押贷款利率在家庭购买房屋的能力中起着不可或缺的作用。 随着利率的增加，每月的抵押贷款总额也会增加。 这笔款项被称为“PITI”，用于支付本金、利息、财产税和保险。 假设典型的买家在 80 年期固定利率抵押贷款上首付 30%，并支付相当于房价 4% 的财产税和保险。 对于拥有传统抵押贷款的买家，2021 年中等价位房屋的每月抵押贷款总额（353,400 美元） 根据 全国房地产经纪人协会）以 2,317% 的利率计算为 2.65 美元，以 2,387% 的利率计算为 3.11 美元，以 2,503% 的利率计算为 3.85 美元。 换言之，抵押贷款利率从 1.2% 提高 2.65 个百分点至 3.85%，使中等价位房屋的每月抵押贷款总额增加近 200 美元，即每年超过 2,200 美元。 利率上调对每月抵押贷款总额的影响对于低价房屋而言较小，而对高价房屋而言则较大。
随着每月抵押贷款总额的增加，获得抵押贷款所需的收入也会增加。 抵押贷款利率为 2.65%，寻求传统贷款的购房者需要在 93,000 年获得近 2021 美元的中位价房屋的合格收入。但是，该收入以 95,500% 的利率增加到近 3.11 美元，并且刚刚超过 100,000 美元，利率为 3.85%。 利率从 1.2% 提高到 2.65% 的 3.85 个百分点意味着获得抵押贷款所需的收入增加了近 7,500 美元。 与每月的抵押贷款总额一样，加息对所需合格收入的影响对于低价房屋而言较小，而对高价房屋而言则较大。
随着抵押贷款利率的增加，家庭可以承受的最高房价下降。 以 2.65% 的抵押贷款利率，一个拥有传统抵押贷款的典型买家可以购买家庭收入的 3.81 倍的房屋。 例如，家庭收入为 100,000 美元的买家可以以 381,000% 的利率支付最高 2.65 美元的房价。 一个家庭可以承受的最高房价为 353,000 美元，利率为 3.85%，下降了近 30,000 美元，即 7.3%。
在房价创历史新高的时代，购买力的下降对所有家庭来说都将更加严重，尤其是对已经面临收入、财富或信贷限制的低收入和首次购房者而言。并且通常是以上所有）。 对于边缘家庭或几乎不符合抵押贷款资格的潜在购房者，抵押贷款利率的提高可能会将他们推向“负担不起”的领域。 换句话说，这可能使他们无法获得抵押贷款的资格，从而导致无法获得房屋所有权，至少是暂时的。 只有时间才能证明抵押贷款利率会上升多少。 目前，高房价升值、有限供应和更高（和上升）利率的三重威胁将继续降低可负担性。 谢谢，通货膨胀。
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资料来源：https://www.barrons.com/articles/home-buyers-are-facing-a-triple-threat-51647609028?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
美联储的新利率政策将如何影响房地产价格？
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