“我不知道是否值得与租户打交道”：我应该把我的房子改成出租还是卖掉？

但是，我正在考虑是否应该出售或出租我目前拥有的房子。 我以 188,500 美元的价格买下了这所房子。 我已经再融资两次，最后一次拿到了现金。 我的利率是2.75%，我还有18年的时间还清。 我可以以 1,800 到 2,000 美元的价格租用它。 但我不知道这是否是最好的选择，因为我也可以以接近 500,000 美元的价格出售它，这是目前的最高价值。

让租户支付我的第二次抵押贷款会很棒，但我不知道是否值得与租户打交道以及他们可能一直要求的维修。 毕竟是老房子。 我该怎么办？ 

真诚地

在波特兰收拾行李

“大动作”是MarketWatch专栏，着眼于房地产的来龙去脉，从寻找新房到申请抵押。

您有关于买卖房屋的问题吗？ 您想知道下一步该怎么做吗？ 通过电子邮件发送给Jacob Passy [电子邮件保护].

亲爱的包装，

完整的房地产市场有许多房主考虑您正在考虑采取的行动。 房主看到租金上涨，许多人正在利用这一点。 根据房地产网站 Apartment List 的数据，18 月份全国的租金比一年前上涨了近 XNUMX%，创下历史新高。

在某种程度上，房主通过将他们的入门房屋转换为租金来推动租金增长。 这些房屋本来可以为购房市场提供急需的供应。 相反，待售房屋太少了，以至于许多美国人被迫租用比他们希望的更长的时间，因为他们找不到要购买的房产。 更多的人租房意味着更多的出租单位竞争，因此租金正在上涨。

仅仅因为有这么多房主走这条路并不意味着你应该这样做。 总部位于休斯顿的金融咨询公司 Gessner Wealth Strategies 的创始人兼所有者米歇尔·格斯纳 (Michelle Gessner) 说：“当且仅当您了解成为房东时存在的所有潜在问题时，才有意义将房屋转换为出租物业。” .

很容易想象成为房东的好处——用额外的收入来偿还你的第二次抵押贷款，也许一旦还清了，就可以把钱存入退休金。 但是，如果说大流行教会了我们什么，那就是做一个小家庭的房东不适合胆小的人。

作为房东，您已经遇到了一些挑战。 您需要与租户互动并与他们一起维护房产。 很可能，租户不会像你一样善待你的房子，迫使你定期修理它。 这只是冰山一角。

听起来您的财务状况很稳定，但您是否能够自己支付第一套房子和新房的抵押贷款？ 近年来，由于大流行导致租户难以支付租金，许多房东发现自己的出租物业面临止赎和破产。 最后，许多业主选择出售房屋以减少损失。

如果您认为自己无法承受这种压力，那么我强烈建议您重新考虑成为房东。 还有其他财务原因要三思而后行。 当有人出售他们的主要住所时，他们可以排除高达 250,000 美元的资本收益（如果已婚并共同申报，则为 500,000 美元。）因此，例如，如果您以 500,000 美元的价格出售了房屋，但最初只支付了 300,000 美元购买，您您获得的 200,000 美元利润不会面临资本利得税。

如果您选择将房产转换为出租房屋，然后决定出售，您可能会面临高额的税单。 要利用资本收益的排除，您必须在过去五年中有两年在该房屋中居住，但不必是最近两年。 所以，从本质上讲，你有一点宽限期。 作为房东，您可以享受税收减免。

假设你租了房子六年，然后决定卖掉。 那时您不会获得 250,000 美元（或 500,000 美元）的排除，因此您从销售中赚取的所有钱都将被视为应税收入。 有一些方法可以避免税收打击——特别是，您可以通过第 1031 条交换将这笔钱再投资到另一处出租物业。 否则，税单会更大。

另一个财务考虑是您的抵押贷款机构是否会允许您首先将房产转换为出租物业。 抵押贷款通常包括要求借款人在家中居住一段时间的条款。 如果您试图在该期限到期之前搬出并租用该物业，您可能正在从事抵押贷款欺诈。 鉴于您最近进行了再融资，您应该仔细研究您的抵押贷款文件。

你比我更清楚自己对风险和财务复杂性的承受能力。 如果您仍然有兴趣推进此计划，请务必咨询会计师和财务规划师，他们可以帮助您制定最佳方法。 我的直觉是，你不相信这个想法。 如果是这种情况，那么我会考虑其他选择。 毕竟，您从出售房屋中赚到的钱可能会大大有助于偿还债务或其他财务目标。

此外，成为房东并不是投资房地产的唯一途径。 马萨诸塞州贝德福德的金融咨询公司 American Private Wealth 总裁 Kashif Ahmed 说：“额外的收益可以投资以产生收入或增长，甚至投资于与房地产相关的证券。”例如，可以扩大你的投资组合，但比把所有的钱都绑在房子里流动性要大得多。

最终，我觉得做出让你感觉最舒服的选择是不会出错的。 所以无论选择什么，我都祝你好运。

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