我是一家价值 5 亿美元的房地产数据和产权公司的首席经济学家。 这是您现在需要了解的有关房地产市场的5件事

数以百万计的美国人越来越买不起住房——房价和抵押贷款利率持续上涨（在此处查看您现在可能有资格获得的最低费率）。 所以——作为 我们的 系列 我们向著名经济学家和房地产专业人士询问他们现在对房地产市场的看法——我们采访了马克弗莱明。 Fleming 是 First American Financial Corporation 负责产权、结算、房地产数据和风险解决方案的首席经济学家，他对房地产和抵押贷款市场进行了 20 年的分析和预测。 在成为 First American 的首席经济学家之前，Fleming 为 CoreLogic 开发了洞察力和分析产品，并在 Fannie Mae 开发了估值模型，如今他的研究专长包括房地产和城市经济学以及抵押贷款风险。 所以我们问弗莱明：今天的买家和卖家需要了解房地产市场的哪些信息？

抵押贷款利率较高，但仍不高

尽管它们明显高于三个月前，这降低了购房能力，但对于 6 年期固定利率抵押贷款来说，它们的利率约为 30%，弗莱明说这与高水平相去甚远。 “抵押贷款利率较高，但从历史标准来看并不高，”弗莱明说。 他有一个观点： 本篇 圣路易斯联邦储备银行的图表显示了自 1975 年以来的抵押贷款利率曲线。（在此处查看您可能有资格获得的最低费率.)

负担能力越来越成为买家的挑战

近两年房价升值较快。 事实上，根据全国房地产经纪人协会的数据，现房销售价格中位数比去年上涨了 17%。 “这很重要，因为购房能力几乎不可能跟上，因此，负担能力一直在下降，”弗莱明说。 

弗莱明说，根据媒体报道的许多房价指数衡量，房价升值有很大的滞后，有时长达六个月。 “房价指数还需要几个月的时间才能反映房价对第二季度抵押贷款利率快速上涨的反应，”弗莱明说。

为房价增长放缓做准备

但仅仅因为负担能力是一个挑战，并不意味着房价会下跌。 弗莱明说，他的研究表明，在我们现在正在经历的抵押贷款利率上升的时代，房屋销售数量确实会下降，但房价通常不会下降。 “销量减少和价格升值减少是我们的预期，”弗莱明说。

房地产市场正在降温

观察库存水平和卖家降价的数量。 “这些是价格走势以及抵押贷款利率上涨如何影响需求的主要指标。 更多的库存和更多的卖家降价表明市场正在降温，”弗莱明说。 对于卖家来说，这意味着重新设定他们的房屋销售速度的预期。 “仅仅在市场上待上几天从来都不是正常的。 事实上，古老的格言曾经是卖家通常应该期望他们的房屋可能需要长达 3 个月的时间才能在市场上出售。 当然，我们还有很长的路要走，但卖家应该预计出售房屋需要更长的时间。 对于买家来说，预计购房的竞争会不那么激烈，”弗莱明说。 (在此处查看您可能有资格获得的最低费率.)

考虑一个 ARM，做一个聪明的购物者

鉴于目前的市场，弗莱明表示，在抵押贷款利率和其他住房动态的变化中很容易失去焦点。 “现实情况是，一些基本步骤仍然很重要，与任何市场都没有太大区别。 货比三家寻找最好的抵押贷款，在利率上升的市场中，研究可调整利率的抵押贷款以获得较低的利率收益。 让您的选择基于家作为庇护所，而不是投资回报机会，并要有耐心，”弗莱明说。