提高出租房屋的信用评分，而不是禁止它们，才是答案

在全国范围内，人们越来越担心人们如何以及为什么没有资格获得出租房屋。 声称要为出租房屋的潜在居民谋求最大利益的活动家试图禁止将犯罪背景调查、以前的驱逐记录和信用评分作为住房供应商用来筛选租户的风险评估的一部分。 例如，在明尼阿波利斯，市议会强制要求 信用评分的使用限制. 支持干预的市议员表示，价格上涨和住房稀缺“使一些人迫切需要支持最脆弱的租房者。” 但是，限制或禁止信用检查是帮助信用薄、差或没有信用的人的最佳方式吗？

消费者金融保护局 (CFPB) 最近的一份报告可能会火上浇油。 报告的标题笨拙， 租户背景调查市场，通过住房提供者的风险评估来清点所有可能的申诉。 这是我最喜欢的关于驱逐数据的数据：

“收集这些数据，尤其是民事和刑事公共记录数据，并将收集到的数据正确匹配到单个潜在租户，可能具有挑战性。 例如，根据一项对 3.6 万份驱逐法庭记录的研究，22% 的州驱逐案件记录不明确或不实。 因此，租户筛选报告中报告的数据以及生成专有租户风险评分所依赖的数据通常是模棱两可的或过时的，并且可能是错误的。”

这让我笑出声来，因为整个行业都在发展，声称该国正面临“驱逐危机”或“流行病”。 这显然是错误的 很容易得出这个结论的一个原因正是因为没有关于驱逐的明确或一致的数据。 在当今世界，不可能对驱逐做出任何声明——定义为实际强行从出租物业中搬走—— 极为罕见. 提交申请后，大多数驱逐会导致解雇或不明确的结果。 只有少数导致执法部门似乎将东西拖出公寓。 尽管如此，激进的拥护者还是希望它是双向的。 数据表明“危机”，但数据不好，不要用它来筛选。

报告开头的长篇大论可能准确地反映了消费者不得不让自己接受风险评估的挫败感； 但是租房不是一种权利，也不是任何定义的“权利”。 我要加一个“还”，因为这正是拥护者所声称的，确实是 任何人有权要求使用私人财产居住 无论风险状况如何。

我们中的一些人将住房视为一种商品，租用它就像租用汽车或任何其他物品一样。 评估风险使出租房屋成为可能，如果没有能力筛选或审查过去的表现，更小、更负担得起的房屋将会消失。 认为住房是一种权利，任何人都可以拿走他人的财产来拥有住房的观点是一种危险的观点，并且 威胁要破坏私人出租房屋. 值得对此进行激烈而严格的辩论。

但是，对于那些钱少、在经济中苦苦挣扎、风险更高、因此寻找住房面临更大挑战的人来说，真正的问题的解决方案是什么？ 一个答案是禁止放映或限制放映，使降低风险的唯一选择是提高租金。 当然，拥护者也想通过租金控制来限制这种情况。 租金控制使住房通胀恶化，造成稀缺和配给。

真正的解决办法是提高信用评分并激励租房者按时支付租金。 当他们做不到时，现金帮助是最需要的。 但是，是否存在建立信用和改善租房者风险状况的市场激励措施？

CFPB 的报告是这样描述信用评分的：

“之前的租金支付历史似乎与房东的租房决定高度相关，但绝大多数都没有反映在租户筛选报告或风险评分中。 行业估计，消费者报告系统中租金支付历史的覆盖范围在美国租房者的 1.7% 到 2.3% 之间。”

一家私人公司， 皮纳塔, 提出了一种商业模式，正是这样做的。 Piñata 将直接营销与收租管理相结合。 居住在使用 Piñata 的公司管理的建筑物内的住户，如果按时缴纳租金，就可以获得人气品牌的奖励积分。 将其视为租房者的飞行常客计划。 Piñata 还向征信机构报告积极的租金信息。 对居民的激励是真实的，可以免费提供他们需要的产品和更好的信用评分。

我和 Piñata 的首席执行官 Lily Liu 谈过她是否担心新法规，尤其是那些大规模收集申请人和居民信息的平台。 “具有海量数据集的算法变得如此出色，以至于很难看出它们将如何不被整合到这些决策中，”刘说，“尽管在它变得更加规范化之前会时断时续。” 她将 Piñata 吹捧为居民的解决方案，因为它是“一种动态的互动产品，可以帮助租户了解他们的‘错误’和某些行为的影响，并帮助他们修正自己的行为，为自己创造更好的财务未来。”

毫无疑问，许多租户拥护者会鄙视这种模式； 人们根本不应该付房租，为什么我们要用亚马逊的免费交易来吸引他们AMZN
做他们不应该做的事情。 美好的。 对于社会主义者来说，这是一个内在一致的论点。 然而，在现实世界中，为已经有不良、薄弱或没有信用的人扩展像 Piñata 这样的计划实际上可以帮助人们建立更好的信用，并使他们未来的租房生活更美好。 CFPB 报告中提到的几乎所有投诉都可以通过这种基于激励的消费者模式得到解决，即使是对于那些钱较少的人也是如此。

解决信用不佳或租赁历史中其他缺陷问题的方法不是将其抹去，而是提供真正的帮助和激励措施以改善人们的记录并奖励他们。 这不仅为看到 100% 租金收取的住房提供者建立了成功的投资，而且也为开始看到积极信用的消费者建立了成功的投资，这可能有助于提高购买力，包括房屋所有权。 在租赁经济中，评估风险永远不会消失，如果它被监管，规模较小、负担得起的企业将停止出租，住房将更加稀缺，租金将上涨。 这对任何人都没有帮助，尤其是那些在信用问题上苦苦挣扎的人。