住房通胀正在放缓？ 2023 年的趋势

关键精华

• 在过去几年中，许多因素导致了房屋和租金价格的快速上涨。
• 由于从建房到卖房的过程漫长，房价通胀需要时间才能放缓。
• 2023 年前景阴云密布，影响因素很多。

在过去的几年里，房价上涨的趋势让许多潜在买家因价格过高而退出房地产市场。 有些人甚至希望房地产崩盘能让他们买房。 这就是为什么房地产通胀在过去几年飙升，以及为什么不太可能放缓，至少在短期内如此。

房价快速上涨

疫情前房价上涨的同时，这次黑天鹅事件由于种种原因加速了房价上涨。

首先，大流行病让每个人都开始远程工作，你可以住在任何地方，而不仅仅是离办公室很近的地方。 许多人离开大而昂贵的大都市区，前往生活成本较低的郊区和农村地区。

另一个因素是投资者利用宽松的贷款条件、低利率和增加账面净值的机会。 他们购买房产出租给第三方。 随着这种趋势成为一种流行的兼职赚钱方式，越来越多的人决定尝试购买和租赁房产以获取被动收入。

由于供应链问题，大流行期间建造的新房较少。 在此期间，当地市政当局需要很长时间才能颁发许可证，进一步推迟了在建房屋的建设。 尽管这些问题最近有所缓解，但由于担心经济衰退和需求疲软，许多房屋建筑商正在暂停项目。

木材的商品价格也经历了快速上涨，因为工厂和住房相关行业在大流行期间关闭后不得不重新启动。 生产设施的装备需要时间，这意味着房屋建筑用品供不应求。 对从加拿大进口到美国的木材征收关税也使木材更加昂贵。 此举旨在保护美国木材供应链，但只会使新房的最终成本更加昂贵。

由于现有抵押贷款的低利率和每月还款额，现有房主也不愿搬家。 这限制了市场上的房屋供应，因为搬家对许多家庭来说没有意义，因为目的地房屋的租金或抵押贷款会增加他们的预算。

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这在很大程度上是由美联储主导的低利率环境、银行通过各种债务产品放贷以及联邦政府在大流行期间提供刺激资金所刺激的。 个人发现自己现金充裕，他们可以轻松地以更高的价格购买各种类型的房产。 这是显而易见的，因为许多人对房屋提出全现金报价，甚至挥手检查。 反过来，卖家发现以高价出售房屋很容易。

所有这些因素共同导致房价飙升至创纪录水平。 准房主可能认为租房是更好的选择。 然而，租金价格也出现了飙升。

租金价格快速上涨

租金也上涨了。 随着房价上涨，许多低收入人群发现买房变得更加困难。 许多中产阶级工薪阶层也被高价挤出了火热的房地产市场。 一些买得起房子的人决定继续租房，等待房价下跌。 Z世代是 希望房地产崩盘 就像2008年经历的那样。

同样影响租金价格的是以前的房主，他们为了租房而出售房屋。 他们卖房变现升值，转而租房一段时间，待房价降温后再买。 随着越来越多的人被迫租房或选择租房，月租金上涨。

与此相关的是参与租赁房地产市场的人员和企业的激增。 一些投资者购买房屋并将其作为长期租金出租。 其他人则在 Airbnb 和 VRBO 等网站上购买房屋并将其作为短期租金出租。 在这两种情况下，投资者的目标都是盈利，这也会影响租金价格。

好消息是租赁市场正在慢慢恢复正常。 在大流行之前，租金通常会上涨到秋天，然后在今年余下时间下降。 然而，在大流行期间，租金在春季（因为封锁期间没有人搬家）和冬季都有所下降，但租金仅在 2021 年的一个月内下降。

2022年，冬季租金价格下跌的典型趋势似乎又回来了。 我们现在已经看到连续三个月下跌，表明市场可能表现正常。 请注意，这并不意味着租金会在未来大幅下降，而是每月快速增长的速度正在放缓，正常的涨跌市场正在回归。

为什么住房通胀需要时间才能放缓

美联储的加息导致住房抵押贷款市场的需求几乎在一夜之间暴跌，但整体房地产市场的疲软需要时间。 抵押贷款需要数周时间才能关闭，这就是为什么当您购买房屋时，大多数贷方建议您锁定利率。 这样，如果在关闭过程中利率上升，您就不会被迫支付更高的利率。

房地产市场放缓需要时间的另一个原因是买家和卖家的预期。 由于房屋要价高，许多卖家不愿降价，希望能为自己的房屋争取到最多的钱。 另一方面，买家正在寻找更低的价格。 这导致了一场持续数周和数月的全国国际象棋比赛。

最后，增加住房库存需要时间。 您需要希望出售的现有房主，并且需要房屋建筑商建造许多新房。 购买空地、获得许可、建造房屋和出售房屋的过程是一个漫长的过程。

综合所有这些问题，您就会明白为什么房地产市场没有立即发生变化。 所有这些因素进入市场的速度各不相同，但将它们放在一起会产生重大影响。

2023 年房地产市场值得关注的趋势

美联储在 2022 年初开始提高联邦基金利率时给房地产市场踩了刹车。这立即导致抵押贷款成本上升。 2022 年初，美国平均 30 年期固定抵押贷款利率在 3.5% 左右，然后在 7 月达到略高于 30% 的峰值。 目前，平均 5 年期固定利率超过 XNUMX%。 进入2023年，许多专家认为抵押贷款利率将至少在上半年保持在 6-7% 之间，然后在年底前降至 6% 以下。

虽然高抵押贷款利率使房地产市场降温，但房价也会产生重大影响。 需求疲软，但全国房价并未下跌。 该国有些地区的价格有所下降，但总体而言，预计价格不会下降。 与 2021 年相比，价格仍上涨 6%。 如果抵押贷款利率下降，仅此一项就可以使每月还款更负担得起，而且价格也不必下降。

其他因素也会影响房地产市场的发展。 全国各地的市政当局都在根据房屋价值的增加提高财产税，这给购房者增加了另一个负担能力问题。 这些因素可能会给房价带来进一步压力。

通货膨胀也侵蚀了人们的收入。 由于大多数商品价格上涨，许多人难以维持生计。 发生这种情况时，愿意增加因购房而产生的大笔每月付款的人就会减少。

对经济衰退的恐惧是另一个因素。 当人们相信经济会变得更糟时，人们就不愿意购买房屋或汽车等大件物品。 他们想知道自己是否还会有工作，如果失去工作，需要多长时间才能找到一份新工作。

大宗商品价格已从最高水平回落，供应链问题正在缓解，这通常意味着房屋建筑商可以开始增加待售房屋的供应，从而有助于稳定价格。 然而，由于购房市场需求疲软，主要的房屋建筑商已经放缓或停止了他们的建筑项目。 展望未来，他们可能会恢复一些项目以维持业务并减少他们打算交付的房屋数量。

底线

没有人确切知道房地产市场将会发生什么。 最有可能出现的情况是，价格上涨将明显放缓，并且在该国的某些地区会略有下降。 一旦美联储实现将通胀率降至 2-3% 的目标，利率将在短期内窄幅波动，然后下降。

如果您想买房并找到满足您需求的房子，您不应该等待购买，认为房地产崩盘即将来临。 这种可能性不大。 将来，随着利率走软，您可以再融资并降低每月还款额，从而节省资金。

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