欢迎来到 Benzinga 的房地产播客。 今天，我们有 瑞安·弗雷泽（Ryan Frazier），谁是房地产投资平台的CEO 到达家园.
Kevin Vandenboss：那么 Arrived 本质上是什么？
瑞恩弗雷泽： 这是一个让任何人都可以轻松投资租赁物业的平台。 它的运作方式是，个人可以从 100 美元到 10,000 美元或更多的价格购买个人房屋的股份，无论您想对该房产进行多少投资。 然后到达，负责管理财产的所有工作。 所以所有的，处理物业管理或资产的租赁业务。 其影响是，投资者仍然可以选择他们想要如何建立他们的个人出租物业组合。 他们可以投资几乎任何他们想要的资本，并在房地产中实现多元化。
然后从那里变成被动投资， 到达 照顾管理。
Kevin Vandenboss：投资于这些特定出租物业的投资者的需求如何？
瑞恩弗雷泽： 我认为这让我们感到惊讶的是，我们有近 100 万人注册投资房地产和购买个人房屋股份的兴趣是多么显着。
而且我认为我们认为人们可能需要更长的时间才能理解购买租赁物业份额的概念。 但我认为，因为投资股票和其他资产的零碎股份已经变得更加普遍和流行，我认为人们只是在他们的脑海中拥有一个他们可以理解的地方。
他们说：“好吧，我可以拥有这处房产的一部分。 我将根据我拥有的股份数量获得成比例的回报、来自租金收入的现金流或任何财产价值增长。 这让我可以更好地控制自己的投资量以及能够实现多元化。”
对于我自己和 Arrived 的联合创始人来说，我们想要投资房地产的个人经历一直是主要驱动力。在我 5 多岁到 10 多岁的时候，我真的只是在四处走动。我们只是从来没有在同一个地方，足够长的时间，在有意义的地方，投资 XNUMX 年、XNUMX 年以上，这确实是房地产需要克服交易成本的障碍以获得任何类型的物质回报。 所以我一直在质疑这一点。
为什么它必须如此二进制，以至于你为这些现在通常是六位数的首付存了多年，然后你永远或真的长期致力于那个城市或那个房产？
这就是 Arrived 的想法。 我们如何看待这些阻碍人们今天开始拥有房地产的障碍？ 所需的资金、时间承诺和专业知识，以及我们如何降低进入门槛？ 因此，如果您有时间和专业知识，但可能没有足够的资金来分散您想要的任意数量的房产，Arrived 可以为您提供便利。
您没有时间投资新市场并在那里建立业务，您希望能够实现多元化。 Arrived 也可以介入这种情况。 因此，这真的是关于采取这三种主要的岩石，使人们无需投入资金时间和专业知识，并使其入门变得非常方便。
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凯文·范登博斯： 您如何向非认可投资者提供这些投资？
瑞恩弗雷泽： 这是 Arrived 的一个非常重要的部分。 Arrived 的使命是确保任何想要投资租赁物业的人都能获得这些投资。 这个国家只有 7% 的人在他们的主要住所之外拥有房地产投资。
就能够投资的人数而言，这是一个巨大的差距。
其中一部分是在产品体验的基础上解决这个问题。 因此，购买股票的能力涉及到承担更多管理投资的劳动力，以便更多的人愿意投资。
但另一部分是确保未经认可的投资者可以投资，这意味着净资产不超过 1 万美元或年收入不超过 200 万美元或 300 万美元的人。 而要做到这一点，意味着与 SEC 合作了近一年，并在 A+ 监管下采用了这种模式，这基本上创造了个人房屋 IPO 的过程。 今天的 Arrived 平台是运营这些独立房屋 IPO 的平台。 我们通过了 A+ 条例下的流程，美国证券交易委员会审查并认证了我们的产品，以便我们可以提供它们。
每当您向非认可投资者提供投资时，披露的门槛要高得多。 因此，我们的网站上有很多关于每处房产的披露信息。 诸如风险因素、财务状况之类的事情，我们因此也为我们的财产提供年度经审计的财务报表，这些报表也由美国证券交易委员会审查。
所以我们真的花时间来完成这个过程，以确保它可以被广泛使用。 以这种方式构建这些产品为流动性提供了一些选择，如果人们愿意，他们也可以随着时间的推移获得其投资的流动性。
真的这两件事，支持未经认可的投资者和支持我们现在正在建立的一些未来流动性选择，是我们在设计产品和与 SEC 合作时走上监管 A+ 道路的真正原因。
Kevin Vandenboss：为什么有人现在想进入这个市场？ 您是否担心房地产市场可能会崩溃？
瑞恩弗雷泽： 我认为在过去 18 个月左右的时间里，这肯定是市场上一个有趣的时期，因为我们经历了 COVID 大流行，并且我们已经看到，我们已经看到人们对房地产市场产生了很多影响已经搬出他们所在的这些城市中心，重视更多他们重视的空间正在移动到核心之外一点，他们要么愿意，花钱，买房，要么他们正在寻找质量。
提供更多空间的出租房屋，与他们以前同时居住的这些公寓楼不同，美联储正在将利率降至历史最低点，联邦基金利率为零。 但是我们看到抵押贷款利率下降到 3% 以下，而这两个因素以及其他因素确实导致房地产市场加速上涨，价格上涨。
我们已经看到，价格升值可能是不可持续的，你会看到，每年 15%- 20%+ 的价格升值。 这不是我们在房地产市场或单户住宅中看到的历史平均值，历史上更像是每年 4% 的价格升值。
我们认为，在今天的市场中，随着其中一些趋势和变化已经开始稳定下来，我们可能会看到自己回到更多的历史平均水平。 我们已经看到美联储现在提高利率以试图抵消我们在通胀方面看到的情况。 而且我认为，这使得借贷成本看起来比 12 个月前高很多。 但我认为现实是，我们仍然远低于十年前的水平。 所以我认为市场仍在定价，这对住房负担能力意味着什么以及市场将如何反应。
从我们的角度来看，我们仍然对投资单户家庭空间感到非常兴奋。 我认为你所拥有的资产有很多顺风，现在已经进入该领域的机构投资者，你有一些事情使得增加更多供应变得非常困难，劳动力成本高，成本高材料。
在过去的几年里，有些人锁定了这些历史上的低利率。 所以你现在有了这种利率锁定，这将阻止更多的供应进入市场。 人们不太愿意放弃他们的房屋和与之相关的抵押贷款利率。
因此，我们认为房地产市场仍有很大的弹性。 在我们看来，我们预计不会出现严重的房地产崩盘，但我们确实预计价格的快速升值将回到正常的基线。 一般来说，当我们考虑 Arrived 产品、投资房屋股票而不是自己购买整个房屋时，我们真的很清楚它提供了美元成本平均，即每月、每季度逐渐增加投资资金的能力，或每年购买整栋房屋时，在直接拥有房地产方面从未真正实现过。 而且，每个家庭都是如此重大的财务决定。 你真的可以把它传播出去。
而且我认为这稍微降低了尝试把握市场时机的重要性，因为我认为这总是非常困难的，并且可以让您随着时间的推移节省成本，并在不同的城市和时间以及不同类型的房产中多样化，这总体而言，有助于降低您的一些风险。
Kevin Vandenboss：随着房价的上涨，我们明显看到一些地区的租金上涨幅度更大。 你认为这是怎么回事？
瑞恩弗雷泽： 我认为你确实发现租金往往会跟随通货膨胀，假设通货膨胀与更多的经济活动有关。 我认为我们看到的一些通货膨胀与一些供应链问题更相关，我认为这是使当前经济环境充满挑战的部分原因。 但总的来说，我们确实认为租金可能会随之而来。
要记住的另一件事是，如果利率继续上升甚至保持在当前水平，这会改变每月抵押贷款的相对负担能力或您所居住的财产的所有权与租金相比。 很多时候，这些东西在某种平衡点上起作用。 所以我上周看到一篇文章说，随着利率的上升，拥有一所主要住宅的成本增加了。 当它这样做时，这导致更多的人决定租房，因为他们正在对负担能力进行权衡。 “我是想为这个我想住的房子每月多付 700 美元，还是宁愿再租一两年并节省一些钱？”
所以我认为这些类型的事情也决定了租赁市场的走向。 但看起来租赁市场确实上涨了一点。
Kevin Vandenboss：您认为目前有哪些特别有吸引力的特定市场？
我认为当我们查看市场时，我们正在查看，在我们查看人口数据的简单层面上，哪里有增长？我们是否看到移居该城市的人有所增加？ 这些地方是理想的居住地吗，那里有足够的基础设施来支持它？ 我们正在关注，今天排名前 100 的一些城市中，我们进入了 19 个。而且我们正在继续快速增加更多城市。 我想我们可能会在今年年底达到 40 岁。 然后只是说出一些我们可能会喜欢的一些人们不会自然想到的那些，因为我认为我们所在的一些城市比方说刚刚看到的纳什维尔，例如人口增长和对该市场的大量文化兴趣。
但是还有其他一些市场，它们是人口快速增长的新兴城市，但也许它们更接近前 100 名城市而不是前 25 名。我们看看阿肯色州西北部的费耶特维尔，本顿维尔，那里的经济增长如此强劲，是由沃尔玛总部设在那里的。
然后是所有在那里设有办事处的沃尔玛公司合作伙伴。 他们正在该地区进行大量投资。 因此，我们看到了对出租物业的强劲需求。 所以我认为这是一个有趣的市场。 我们看到的其他一些情况是印第安纳波利斯拥有强劲的基本经济，我认为来自芝加哥的一些迁移模式正在推动这一点，但这是一个我们密切关注并开始投资的市场. 然后是田纳西州的查塔努加，在那里它已成为一项不错的远程工作，该地区的整个枢纽拥有该国最快的互联网，这对于那些搬到该地区的远程工作者来说非常有趣。 但我认为你看到了其中的一些。 规模略小，但具有巨大增长潜力的新兴城市，我们很高兴开始在其中增加一些资产并为投资者提供服务。
凯文·范登博斯：选择你要投资的房子有什么影响？
瑞恩弗雷泽： 那些来到网站的人会注意到他们通常是较新的房屋和高质量的房产和租赁。 我们认为，这些将在整个期间提供更强劲的现金流机会，只是因为它们对维护的需求较少。 我们的大多数物业都比 2010 年新。没有延期维护或类似的东西。 如果我们要购买旧房子，我们通常会在我们之前进行任何重大的固定装置改进或翻新，我们会在平台上提供它们。
再一次，这真的是为了提供这些强劲和可持续的现金流。 在我们的案例中，大量的出租物业能够持续获得现金流，即股息。 因此，我们按季度支付这些股息。 对于我们的房产，我们平均每年支付的费用可能在 3% 到 7% 之间。 这仅取决于市场以及该物业的杠杆率。
人们真的渴望有一个居住的好地方，无论他们是否租房。 无论出于何种原因，我认为推迟维护是一种趋势。 因此，我认为当我们与这些市场的潜在租户分享我们拥有的房产时，这使我们成为一种独特的资产。
随着时间的推移，Arrived 可以支持任何类型的资产。 我们真的相信这部分独户家庭，我们真的专注于增加城市以让人们多样化，但在未来，我们将增加新的资产类型。
Kevin Vandenboss：Arrived Homes 的下一步是什么？
瑞恩弗雷泽： 我们有很多东西在店里。 我认为我们为投资者提供的最令人兴奋的一件事是获得像 Airbnb 之类的短期租赁。
这么多人已经能够体验到，Airbnb和VRBO以及短租的体验。 但是，在所有权方面，很少，甚至少于长期租赁能够以东道主的身份参与这些经济体的所有权方面，并获得作为这些短期租赁物业的东道主所带来的经济利益。
我们认为我们可以解决持续的时间承诺，这些承诺甚至高于投资者的长期租金，以便他们能够获得这种短期租赁经济。 所以这就是我们在近期可能会在今年夏天结束时来到这里的原因。
Kevin Vandenboss：对于投资者来说，一旦这些新房产在平台上可用，确保他们能够访问这些新房产的最佳方式是什么？
瑞恩弗雷泽： 最好的方法是注册并创建一个帐户 到达家园 您可以通过我们的网站做到这一点。
一旦您这样做了，您就会收到即将推出新资产的新物业的通知，您可以决定何时投资合适的时间或合适的物业。
房地产继续做它所做的事情，一般来说，它在历史上一直提供稳定的现金流、稳定的财产价值、随着时间的推移而增长和良好的通胀对冲。 如果你能以长远的眼光、多年的眼光进入资产，那么这些东西就会持续下去。
即使我们确实看到房地产价值下降，您仍然有大量现金流来，这有助于为整体回报提供一些弹性。 所以我认为由于这些事情以及房地产的属性，在过去的几个月里，很多人都对增加他们的房地产投资组合感兴趣。
我们真的一直在努力确保我们提供足够的资产供人们投资。正如我所提到的，我们已经有近 100 万人来注册并开始创建账户并开始投资房地产。 仅在过去两个月内，我们可能已经为价值超过 20 万美元的出租物业提供了资金。 我们每周都会推出几处新房产，以跟上投资者的步伐。 与此同时，我们对我们今天所在城市的购买内容保持真正的选择性，我们每月承保大约 50,000 处房产，而我们对其中不到 0.1% 的房产提供报价。 然后，我们赢得的是我们向人们提供的财产。
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